房産稅開徵將引發拋售潮

　　據本報了解，房産稅試點的備選城市上海和重慶，已在逐步開展該稅種開徵的前期準備工作甚至演練。

　　“這些準備和演練是非常必要的，房産稅這一稅種的影響不同於以往任何一個房地産的稅費品種，潛在影響非常巨大，必須要做好充分準備。”據一位接近上海財稅系統的知情人士表示。

　　有知名券商測算得出，一旦對住宅開徵房産稅，將會出現一波巨大的房屋拋售潮，若投資（機）需求佔比達到30％，理論上將催生16.5億平方米的新增供應量，為過去5年中全國年度平均銷售面積的2.35倍。

　　此説若成真，市場供求將瞬間逆轉。

　　巨量拋售壓境？

　　對住宅開徵房産稅，主流觀點是通過增加投資（機）成本，控制新增需求中投資（機）比例，同時刺激投資（機）目前手中的房源流向市場。

　　21世紀不動産集團市場總監林蕾説，10月以來，二手房市場的掛牌量一週比一週增加，且有加量加速的趨勢，這與多項調控政策加碼尤其是開徵房産稅的消息密切相關。房産稅將引發投資客的二手房拋售潮，並影響整個市場的供求關係。但具體影響多大，是個謎。

　　德邦證券最近的一項測算結果，讓人瞠目結舌。

　　據了解，國外房産稅佔財政收入的比重約25%-30%，而我國房産保有環節稅收（房産稅和土地使用稅）佔財政總收入（5.95萬億）的比重為2.9%（2009年財政部數據）。

　　公開資料顯示，從1998年房産商品化改革以來，我國共出售商品房面積約55億平方米，如果按現價重估約值28萬億元，若按1%稅率徵收房産稅，將年增2800億稅收，保有稅佔比升至4.7%。

　　德邦報告認為，徵收房産稅未必會降低房價，關鍵是要看市場對房價上漲的預期，如果購買者預期未來房價上漲的幅度快於每年的持有成本，那麼徵收房産稅也不會減少投資和投機的需求。房産稅的稅率，也會直接影響市場的供應量。

　　進一步的測算則顯示，投資（機）購房比例的多少，將很大程度決定房産稅對供求關係的影響大小。

　　以已售出的55億平方米商品房為存量房，分別假設1%、5%、10%、30%為投資（機）性房産比例。

　　測算發現，假設投資（機）性比例為1％，拋售所增加的市場供應上限為0.55億平方米房源，僅佔過去5年全國平均銷售面積的7.8％。考慮到這些新增供應還將在較長時期內逐步釋放，影響則有限。

　　當該比例為5％時，增加量則高達2.55億平方米，佔比達到36.4％；10％時，新增5.5億平方米，佔比躍升為78％；當30％時，新增拋售量的上線將達到16.5億平方米，佔比為235％之高。

　　不同區域的房地産市場，投資（機）性購房比例不同，房産稅開徵的效果截然迥異。投資比例較高的城市，供求關係將面臨極大考驗。

　　“上海、杭州等領漲的區域市場，投資（機）的比例是非常高的，雖然沒有權威的官方統計，相信30％並不是一個過於誇張的估計。”多位開發商營銷領域的資深人士向本報坦言。

　　這或許是決策層對使用房産稅作為調控工具極為謹慎的原因。

　　眾多難點待解

　　開徵房産稅的真正出發點，是否就是調控供求關係、平抑房價？市場存在不同的理解。

　　在中國指數研究院副院長陳晟等另一些人士看來，“政府高層對房産稅這一工具的使用，也並非如普通市場人士所關注的房價焦點。房産稅其實已被高層上升為地方土地財政收入的平衡器，進而推動其成為經濟結構的調節器。”

　　德邦證券的上述報告也指出，房産稅的開徵已是必然，是改變我國財政過度依賴土地、增加財政收入的重要途徑。

　　不同的目的産生不同的行為。這是政府部門和市場層面需要取得一致認識的第一個難點。但難點顯然不止這一個。

　　細節上，首先就是稅率的確定。

　　“相關的消息披露，從上海模式普遍認為房産稅稅率8％。，到重慶模式最重的20﹪，傳説中的房産稅稅率跨度之大，令人咂舌。”漢宇地産的研究人士指出，按照房産稅暫行條例的規定，是扣減原價值的10%-30%後的1.2%計算，或按租賃月租金的12%計算，前者的實際稅率是8.4％。。“若按8％。計算稅率，比較貼合條例規定。而從國際上流行的物業稅稅率比例來看，8％。基本屬於下限。”

　　其次，漢宇地産報告指出，房産稅徵收時間也是一個需要明確的細節，是年徵還是交易徵？

　　房産稅暫行條例規定，房産稅是按年徵收，但目前國內住宅權屬複雜、形式多樣，即使在上海一個城市就有拆遷房、房改房（標準價）、房改房（成本價）、經濟適用房、商品房等等多種形式。如何保證公平、合理地按年徵收，對於不按時繳納的如何規範和處理，也是房産稅徵收的一大難點。

　　對於這個難點，部分專家認為無法逾越，甚至建議在交易時一次性徵收。漢宇地産市場研究部認為，將房産稅累積到交易時一次性徵收是不妥當的，失去了房産稅作為物業持有稅的根本意義，也會鼓勵更多的物業沉積在投資者手中，達不到調節市場有效供應的目的。

　　房産稅開徵後，會不會被轉嫁到下家？

　　“在中低端租賃市場，房東方的強勢地位足以讓所有的附加稅都轉嫁到租客頭上，這也是政策制定者不願意看到的現象。”上述研究人士表示，在加快推進徵收房産稅的同時，加快推進廉租房、公共租房建設，消除房産稅帶來的負面不良效應，非常必要。（21世紀經濟報道）