房産稅宜迎難而上

    作者 社論

    房産稅作為保有環節稅種，會增加房産投資成本，改變市場房價走勢預期。房産稅如今已是知易行難。其背後既有市場主體的利益博弈，亦有中央地方的稅收格局劃分，更有對房地産乃至整體經濟的期許。而艱難時刻也往往更顯示決策者的勇氣智慧。
撲 朔迷離的房産稅正日益清晰。

    最新的消息是，財政部、國家稅務總局、住建部已啟動對房産稅的會簽程序，其中包含已上報的重慶市房産稅試點方案。房産稅“指月可待”?

    溯源房産稅的爭論，焦點有三：一是合理性問題，即房産稅徵或不徵的理由何在;二是合法性問題，如徵收房産稅，是否符合現行法律規定;三是可行性問題，即如何對房産稅作出科學的制度設計，以符合稅收公平等現代稅收原則。

    關於房産稅的合理性問題，目前官方和學界仍有分歧。反對理由主要是，房産稅作為一種可轉嫁的稅種，可能會對已過高的房價“火上澆油”;另一個理由是，目前中國仍是發展中國家，人均收入不高，房産稅會成為類似當年農業稅的“惡稅”。這亦可稱為房産稅的潛在成本。

    我們認為，徵收房産稅的潛在收益大於其潛在成本。首先要厘清的是，房産稅本質上不是專門為了抑制高房價而出臺的一項調控措施。但鋻於中國房地産市場近年來的積弊，房産稅作為保有環節的稅種，會增加房産投資的成本，改變市場主體對房價走勢的預期，有利於短期內穩定市場的作用。

    房産稅對房地産行業中長期健康發展也有裨益。從中國現行房地産開發制度來看，土地投資佔項目整體投資近一半的比重，結構很不合理。而且近年來，土地招拍挂制度、土地出讓金制度的弊端盡顯。徵收房産稅不僅有助於降低土地價格在房價中的佔比，還會引導開發商把更多的資金用於房屋、小區的建設，採用節能環保材料，提高建築質量。

    房産稅更長遠的價值還在於改變現行地方對“土地財政”的依賴。1994年實行中央地方分稅制後，優質稅源主要劃歸中央，共享稅的劃分中也是中央佔大頭，而地方事權並未明顯減少。加之地方債務平臺不完善，又沒有形成具有長效機制的地方財稅體系，最終導致短期行為的“土地財政”的盛行。房産稅某種程度上是對一次性的土地出讓收入進行平攤，會降低政府在任期內的過度賣地行為，使地方政府擁有一種大宗、穩定、隨自身職能履行而“水漲船高”的稅源，更有助於破解土地財政的困局。

    徵收房産稅並不存在合法性障礙。仍然適用的國務院1986年頒布的《房産稅暫行條例》對房産稅有明確規定，只不過是“對個人所有非營業用房産免徵”。因此，只要國務院對此條進行修改即可解決合法性問題。即使不修改，也可以採取類似當年東北、新疆試行增值稅改革的做法，由中央授權地方進行試點。

    房産稅行至今天，關鍵問題已在於如何設計一套科學的方案，而不是“做不做的問題”，這其中核心的問題是如何體現稅收公平原則。

    首先是徵稅對象。是對所有城鎮房屋均徵稅，還是按照“新老劃斷”界定?我們認為，如果房産稅徵稅對象按照“新老劃斷”界定，即對政策出臺前的已購房不徵稅，而僅對新購房徵稅，有失公平。至於這裡是否存在一個重復徵稅的問題，我們認為，這是個偽命題，因為此前已購房多已獲益於土地增值而大幅升值，從房産稅本身的角度來説，就是對房産及房産升值部分予以徵稅。因為，房産稅應是對所有城鎮房屋徵稅。

    稅收公平不是平均主義，在對所有城鎮房屋徵稅的基礎上，需要通過差別稅率設定來體現稅收公平。首先，對一定面積以下的唯一一套普通住房，宜設定零稅率，即免徵房産稅，同時把改善性住房納入其中。這既是考慮到我國人均收入較低的實際國情，也是國家關注民眾福祉的體現。其次，可對兩套及以上房産、高檔住宅設計適度的累計遞增稅率。

    稅基的確定也不可忽視。目前國際上房産稅稅基的確定主要有兩種方法：評估價和租金。從我國的情況來看，不宜採取市場價作為稅基，這易造成房産稅波動過大，而採取評估價是個更為穩健的選擇，可由專門的部門按年公佈評估價。

    房産稅更要取之於民，用之於民。稅收作為一種分配手段，如今更要體現公共財政的屬性。房産稅目前作為一個地方稅種，不能簡單地作為地方增加財政收入的手段，而要把大頭用於保障性住房的建設，這不僅可以破解現行保障性住房推進過程中資金不足的難題，更能為政府贏得民心。

    徵稅成本也是一個值得注意的問題。房産稅涉及面極廣，但同時中國不少地方在房地産基礎信息上並不完善;普通住宅、改善性住房等商品房類別認定存在彈性等等。這一切都讓房産稅付諸實施並非易事。

    房産稅如今已是知易行難。其背後既有市場主體的利益博弈，亦有中央地方的稅收格局劃分，更有對中國房地産乃至整體經濟的期許。而艱難時刻也往往更顯示出決策者的勇氣和智慧。