重慶房産稅引弓待發 或對二套房徵稅

　　重慶房産稅開徵的雷聲再次響起。

　　“重慶的房産稅試點方案還未獲得最後批復，待消息確定後，將會第一時間召開新聞發佈會。”重慶市財政局局長劉偉10月25日對本報記者透露，“參加發佈會的有關媒體名單都已經擬定好了。”

　　重慶市地稅局一位基層官員同日向記者表示，目前尚未接到上級關於徵收房産稅的指令。但市稅務局已對地方稅務人員展開培訓，內容包括掌握應用評稅技術核定房地産交易計稅價格的基本方法、學會操作應用軟體等。

　　此前，有消息稱，財政部、國家稅務總局、住建部已啟動對房産稅的會簽程序，其中包含已上報的重慶市房産稅試點方案。

　　據本報記者了解，目前重慶的房産稅試點方案較年初時的版本已有一些重要調整，如對重慶市民個人擁有三套以上普通住房的，改為從第二套開始徵收房産稅；建築面積200平方米以上的大戶型住宅物業，則從首套開始徵稅。對高端住宅徵稅對象的認定也有變化。

　　200平米大戶型首套徵稅？

　　重慶秋季房地産交易會開幕前一天，10月13日，關於“重慶將於10月18日後全面開徵房産稅”的消息在開發商間不脛而走。該消息當時也得到重慶政府部門個別官員的確認。

　　這在地産界引起極大震動。一位開發商短信下屬的銷售經理，要求其特別關注此事。一些開發商開始緊急調整銷售策略。一家房地産銷售代理公司的老總斷言，只有兩個字，“快跑”，因為“市場對房産稅出臺的預期，將抑制投資需求，短期內市場一定會受到影響”。

　　結果，10月14到10月18日這次房地産秋交會，據官方統計，4天累計成交商品住房41.21萬平方米，較今年春交會減少60.4%。

　　但到了18日，傳説的房産稅並未出臺。

　　“關於這個‘故事’，我們會在以後的發佈會上做出説明。”劉偉25日對此表示，重慶還沒接到國務院明確的回復。

　　重慶今年初確定了“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房改革方案。即佔人口三到四成的低收入群體由政府提供公共租賃房予以保障，佔六到七成的中高收入群體由市場提供商品房解決，同時，通過開徵房産稅，抑制房價過快上漲。

　　在今年全國“兩會”之前，重慶就已向國務院提出上述房改試點的申請，並在4月底向國務院遞交了具體方案。其中房産稅徵收試點，是方案的重點內容。

　　一位知情的政府官員透露，“上報後，根據國家部委的意見，又進行了調整。”

　　據了解，調整之後，重慶版的房産稅，首先在名稱上有變化，以前是“特別房産稅”，現更名為“城鎮房産稅”。

　　在內容上，重慶擬試點的房産稅，以個人為單位，購買第二套房，每年按房屋評估價0.3%徵收物業稅。二套房以房交所登記的第二套房為準，包含已經購買及即交購買物業。另外，建築面積200平方米以上的大戶型住宅物業, 首套即徵收房産稅。

　　這較本報記者在今年4月看到的版本有所改動。原來的方案提出，重慶市民個人擁有三套以上普通住房的，從第三套開始徵收房産稅，新方案則改為從第二套開始徵稅。

　　“4月版的方案，對徵收時間之前有多套房産的市民，並沒有明確何時開始徵稅，而新的方案可能會將這些一併納入了徵稅範圍。” 一位知情人士透露。

　　在高端住宅的認定上，原來在徵稅對象上，分有獨棟住房，及單套面積在200平方米以上、每平方評估單價達到上年度商品房均價3倍以上的高檔商品房兩類，新方案將徵稅對象統一為“200平方米以上的大戶型”。

　　知情人士透露，重慶的房産稅可能將實行累進徵收，在具體徵收中，依據面積分檔，按檔次逐級調高稅率。擁有的房産套數越多，面積越大，其最終繳付房地産稅的稅率也越高。這一點和4月的版本是一致的。

　　財政部財科所所長賈康本月23日在成都舉行的第一屆西部金融論壇國際資本論壇上表示，目前離房産稅最終推出的時間不會超過一年。房産稅不會向“第一套房”徵收。劉偉對此未予置評，只是稱，財科所並非信息的權威發佈部門。

　　不過，在重慶房産稅試點方案正式獲批和出臺之前，上述新方案不排除仍有再作調整的可能。

　　或按面積分檔調高稅率

　　按照4月份的方案，重慶的房産稅擬於7月30日起徵收。這説明重慶對該稅的徵收已有充分的準備。今年6月，劉偉也曾對媒體表示，重慶已做好開徵房産稅的相關準備。

　　西南政法大學財稅法專家張怡教授認為，重慶的試點在法律層面是可行的。首先是在1986年《房産稅暫行條例》框架下制定，另外，像當年東北、新疆試行增值稅改革一樣，這种經中央政府授權的試點，允許在試點中對現行法律有所突破。

　　不過，重慶房産稅方案在未正式揭開面紗前，仍有許多謎團待解。

　　西南大學教授、原重慶市國土局副局長邱道持提出疑問：“如果個人二套房就徵稅，那麼個人在市外或主城以外區縣購二套、三套房徵不徵稅？”

　　邱道持稱，現在主城與區縣各國土局，以及各地國土房管部門之間，都還沒形成一個數據庫，這是在徵收前要仔細考量的事，需要在前期做大量的基礎性工作。

　　另外，邱道持認為，在保有環節增收房産稅，帶有重復徵稅的嫌疑。按照現行法律，購房者只有70年的土地使用權，這部分土地租用的稅款，在購房前已交付。從理論上説，房産稅徵收時，應該扣除土地那部分價格，單計房屋的價值，否則就是重復徵稅了。

　　重慶理工大學工商管理學院副院長許難奇認為，政府應首先明確，徵收房産稅到底要起到什麼樣的作用。

　　“房産稅是可以轉嫁的。中國正在高速城市化的過程，住房本身存在剛性需求，如果剛性需求存在，那麼房産稅就會轉移到下一個購房者，這樣反而會推高房價。”許雄奇説。

　　據最新的統計，重慶主城區商品房均價為每平方米6905元。業界甚至政府也認為，重慶的房價和上漲幅度在西部並不算突出。既然如此，重慶政府為何還要積極申請房産稅先行試點呢？

　　有學者分析，房産稅在物業持有環節徵稅，可為地方政府帶來的是更持續穩定的稅收收入。重慶這次大規模的公租房建設，加上土地成本，擬投入近1000億元資金。而如果將房産稅收入全部投入公租房建設，將可望部分解決後者的建設資金來源問題。

　　另外，重慶近年來也出現了房價上漲較快、投機趨多的狀況，“提前加以控制，觸及利益較少，有利於改革的順利開展，也有利於地方房價的健康發展。”上述學者表示。

　　重慶市政府對經濟前景的積極預期，也被認為是徵稅的底氣所在。

　　房地産為地方政府貢獻了35%以上的稅收，對地方經濟、就業均有深遠影響。而徵收房産稅，嚴重依賴土地財政的地方政府，可能面臨土地市場低落而帶來的一系列連鎖挑戰。除非重慶經濟能長期保持高速增長。

　　重慶市長黃奇帆已向外界傳達了這種樂觀。他在近日向來自國內外的金融專家推介重慶的會議上透露，今年前三季度重慶GDP增長17.1%，增速排在西部第一位，今年GDP增速可達16%，“我自己認為，在今後五年，保持15%左右的增長率，在重慶是可能的。”黃奇帆説。

　　許雄奇認為，如果經濟增長能達到這一目標，房地産産業也是持續向上，房産稅的衝擊就不會太大。“但仍要考慮週全，預防萬一情況。”（21世紀經濟報道）