房産稅終將推高房價

    岳富濤

    最近公佈的“十二五”規劃建議中對於房産稅的提法，又有了微妙的變化。原本被市場認為箭在弦上的房産稅，在建議中變成了“研究推進房地産稅改革”。

    各界如此熱盼房産稅，是因為形成了一個主流意見：其他各種調控措施都是“撓癢癢”，只有房産稅是降低房價的“終極大殺器”。

    粗略總結一下，邏輯有二：一是地方政府獲得穩定稅源，將改變完全依賴土地財政的局面，高房價之源頭被掐斷；二是增加持有成本，需求大大降低，供需關係轉變。

    這兩個邏輯乍聽有理，仔細分析就會發現，深陷詭譎樓市中的眾多利益相關方，各自的行為模式沒有這麼簡單。

    地方政府推高地價動力更足

    將覆蓋住宅物業的中國房産稅（對商業物業一直在徵收），與全球多數國家通行的物業稅，有一個本質上的區別，就是只對房屋建築本身收稅，而不涉及土地部分。

    英美各國地方政府基本沒有土地出讓金的收入，主要財政收入來自年繳的物業稅，徵收對象包括了土地及附著其上的建築。因此地方政府有動力將收入用於社區建設，包括硬體和軟體，以吸引人氣，提高本地房價水平。

　　中國房産稅只對建築徵收，政策制定者並非沒有考慮過土地房産二合一的徵收模式，但中國城市土地屬國有性質，房屋所有者只擁有數十年的租賃權。如果開徵真正的物業稅，將面臨一項根本大法改變的難題。

    由此可見，土地出讓金在今後很長時間內仍然是地方政府的主要收入來源。面對“GDP指揮棒”的地方政府仍然需要大筆財力支持自己的大規模投資，不會因為有了一筆房産稅收入就降低土地出讓收入，不斷抬高地價的動力依然十足。

    更有甚者，如果完全以“經濟人”的定位來揣測地方政府未來的行為方式：地方政府完全有動力以推高地價的方式不斷間接推高存量房價，以獲得更高的房産稅收入——因為新設定的房産稅的徵收基數不是原始購入價，而是每年新的評估價。

    歷史證明：物業稅與房價無關

    次貸危機是如何産生的？正是此前持續多年的美國房産熱潮。美國開徵物業稅已有百年曆史，在這100年裏，美國經歷了多次房産泡沫；日本也早已開徵物業稅，但泡沫期房價漲幅不比中國遜色，一個東京的地價能買下整個美國；英國早在14世紀就有了物業稅的雛形，現在倫敦高端公寓的價格高達60萬元人民幣/平方米以上；近在咫尺的中國香港，也開徵了物業稅，房産價格的波動幅度超過內地任何一個城市。

    因為開徵物業稅就導致房價逆轉？這樣的事在開徵物業稅的所有國家和地區都沒有出現過。

    流動性長期氾濫導致需求難減

    中國經濟正處於長期上升通道，經濟規模的快速擴大必然帶來貨幣發行規模的大擴張；再加上人民幣不可自由兌換導致的大規模被動貨幣發行，還有掌握社會資源的數個階層合法非法財富的迅速擴張，都對保值投資品有極大的需求。

    無論是中國兩千年來的傳統，還是十多年來房地産市場螺旋上升的現實，都對中國人的投資模式有極大的影響。契稅從1%調高到3%，營業稅從0變成5.5%，房貸利率從7折變成1.1倍，都沒能擋住房價的瘋漲。對於每年增加0.3%~0.4%的持有成本，很多人依然希望獲得預期10%、20%、50%的房價漲幅。