沈曉傑：“新建商品住宅”價格漲幅究竟多大

    本週初，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合對外發佈的數據顯示，８月份，北京市新建住宅銷售價格同比上漲１８．６％。其中，純商品住宅上漲２０．４％。這一改傳統主要以“房屋價格上漲”為房價漲幅的做法，罕見地把“新建商品住宅”的漲幅進行重點發佈。這一改變值得關注。

    在此之前，國家統計局公佈的8月份的房價統計，沿用還是過去的“傳統表達方式”：8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%。一般人很容易把這個“房屋銷售價格”漲幅數據，誤以為就是指房地産市場開發商提供的新建商品住房的房價漲幅，也就是國十條中所強調的“房價過高、上漲過快”那部分的房價數據。如果你真是這樣認為，那就大錯特錯了。

    在國家統計局有關的統計指標的解釋中，“房屋”是一個極為寬泛的概念。它不僅包含住宅，而且還包括“廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建築物”等。更重要的是，房屋不僅有房地産市場高價暴利的商品房，而且還有無需經過開發商、房價遠低於市場價的自建房、“特權團購房”。所以，包含了上述各種因素的“房屋價格指數”，和現實中我國城鎮居民“買不起”的那個房價體系，有著極大的差異。

    我們不妨以國家統計局“1-8月全國房地産市場運行情況”為“樣本”。“樣本”中最具眼球衝擊力的，就是“房屋銷售價格”（上漲9.3%）；其次，是“新建住宅銷售價格”（同比上漲11.7%），這個指標有個缺陷，即把高價商品房和超低價非商品房混淆在一起；然後，才是“商品住宅銷售價格”（上漲13.1%）。有人會以為，這個“商品住宅”的數據，應該就是老百姓到開發商那兒去買的“新建商品住宅”的價格指數了。但其實不然。在國家統計局房屋概況統計指標解釋中，“住宅”，“包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學生宿舍)等”。它的範疇，遠遠大於一般人所認為的住宅概念內涵。而職工和集體宿舍，尤其是單身宿舍和學生宿舍，再“商品化”開發，它們的價格上漲指數，都遠遠低於居民普通商品住宅。

    只有在這篇文章最後一個“七十個大中城市房屋銷售價格指數（90平米及以下）”附件中，才能發現“新建商品住宅價格指數”的字樣。這才是買房者和調控決策者最關心的房價上漲數據，該指數同比漲幅為17.5%，較對外公佈的房屋價格漲幅9.3%，相差近一倍。而即便是這樣一個數據，也難以充分反映出商品房市場的價格趁勢。因為，這個“新建商品住宅”並不包括市場上最被熱捧、炒房者最看重的90平米以上的住房，而90平米以下的商品住房，一般還包括具有“保障“性質的限價房、小戶型房和經適房等政策性商品住房。

    不少學者、專家引用統計體系中“房價漲幅不及10%”這樣一個數據，來對市場進行分析和判斷，甚至得出“房地産調控取得明顯成效”的結論。顯然，都受到了缺陷數據的誤導。

    通過剖析統計指標，應該明確的是，國十條發佈後的5個月裏，對公眾影響最大的“新建商品住宅價格指數”，一直都在暴漲20%的水平上下徘徊。因此，正如發改委主任張平所言：調控房地産市場的工作依然繁重。

□沈曉傑（南京 地産評論人）