馬光遠：一半以上的房子會被拆除嗎？

　　房子質量的好壞，規劃的合理與否，不能完全依照所謂的歷史來機械劃分。城市中真正需要拆除的房屋所佔比例微乎其微。

　　據媒體報道，陳淮先生認為，由於中國城鎮發展中四個階段中有三個階段是在特殊的不正常的歷史背景下形成的，這決定了“20年內中國現有城鎮的住房得拆一半”。

　　對於這個觀點，其中的邏輯很簡單：1949年之前的房子，屬於小農經濟年代的，除了沒有歷史文物價值的，都屬於可以拆除的；1949年到1979年的房子，屬於50年代大工業規模年代形成的工人新村，也是可以拆除的；1979年到1999年的房子，雖然有成套的小區，但由於缺乏規劃，也是需要改建拆除的；所以，真正不具備“拆除價值”的只有1999年以後的房子。

　　必須承認，這種邏輯，如果站在中國住房歷史變遷的視角，似乎具有某種合理性，但事實上，這種完全以時間來劃定“規劃的科學”和“建築物的質量”卻遭遇了現實的嘲諷。研究中國城市的歷史，就會發現，中國城市房屋的質量和規劃的科學，並未始於1999年之後，而很多1949年前的房子的質量甚至好于近些年的建築。而且，就規劃的科學而言，中國城市的規劃，並非從1999年開始才有了科學性。很多事實卻恰恰證明，各地政府在“規劃”問題上不尊重科學規律，“今天規劃，明天拆”的事例不是發生在1999年之前，而恰好是從房改開始，中國房地産粗放發展的這十幾年的時間。

　　因此，房子質量的好壞，規劃的合理與否，不能完全依照所謂的歷史來機械劃分。建設部副部長仇保興曾經説過，中國很多建築物的壽命不到30年，而按照《民用建築設計通則》規定，重要建築和高層建築主體結構的耐久年限為100年，一般性建築為50-100年。但實際上，在1998年房改之後，房地産迎來了一個快速擴張期，由於房屋需求的旺盛，再加上各地大幹快上，1998年以後建造的很多房子，恰恰成了建築壽命最短的建築，要麼質量堪憂，要麼因規劃不合理而將被拆除。

　　如果從我國建築物的質量和規劃的混亂而言，“一半以上的建築物要被拆除”儘管誇張，但不能説沒有一點道理。但需要指出的是，在1999年之前，中國人均居住面積很小，而目前人均居住面積已經到了30平米，也就是説，大量的民用住宅都是1999年以後建立的，不要説1949年之前的住宅已經寥寥無幾，就是1999年之前的，在這十幾年的城鎮化過程中大多已改造完畢，城市中真正如陳淮所言需要拆除的房屋所佔比例微乎其微。人為誇大一半以上的房子要被拆除，除了可能造成房屋供應緊張的恐慌，沒有學術價值和政策意義。

　　其潛在的邏輯是，未來房價一方面由於剛性需求，另一方面，大量的房子需要被拆除，因而房價不會回歸。但很顯然，一方面，“需要拆除”的那些房子事實上差不多已被拆除改造完畢，另一方面，如果中國房子回歸居住的基本功能，遏制投資和投機性購房，在2020年中國人口拐點正式到來之後，支撐目前高房價的理由還有幾何？

作者：馬光遠（經濟學博士）