易憲容 （中國社科院金融研究所研究員）

　　如果不能夠有個正確判斷，並制定相應政策，那麼幾年來的房地産宏觀調控可能前功盡棄。

　　6月8日央行減息後，市場反應十分強烈。可以説，這次央行減息最先反應的是市場預測國內銀行的政策性獲得水平全面收窄，從而影響銀行利潤的增長，所以減息當天，國內上市銀行的股票都全面深幅下跌。

　　可以看到，減息政策出臺之後，無論是國有大行，還是股份制銀行及中小銀行都參與到了利率調整的行動中。不過，至於存款利率水平調整到哪個價位最為合適，各家銀行也是心中無底。

　　我認為，這次央行減息影響最大的是房地産市場，或將改變整個市場預期。如果引導不及時，將重新激發起新一輪的房地産泡沫。而不是如市場不少人所分析的，讓房地産企業及個人購買住房者的融資成本降低。

　　因為，無論是貸款利率下調可減輕購買住房者負擔，還是降低房地産企業融資成本，這些影響對市場都是微乎其微的。因為，利率與本金相比，其佔購買住房成本是很小的，更何況下調0.25厘佔整個利率比重更小。還有，利率下調購買住房者可減少月供多少，這是建立在其購買住房的價格不會變化計算出來的。如果住房的價格下降，那麼對其購買住房成本的影響才是真正的。近期，為何不少地方的住房銷售增加，最為實質性原因就在於住房價格下跌。

　　還有，所謂貸款利率7折優惠，當前購買住房者是否能夠享受到是不確定的。因為，這裡所指的貸款利率可下浮到0.7倍，僅是商業銀行貸款時其下限可到這裡，並不是一定要銀行把貸款做到7折優惠，銀行這樣做肯定是虧損的。這些對住房市場的影響不會太大。

　　當前，央行這次減息對房地産市場影響最大的是會改變市場之預期。比如，央行減息向市場發出一個強烈的信號，即不僅政府會力保經濟增長在一個規劃的水平上，如果沒有達到這個水平，政府還可能進一步對貨幣政策放鬆。

　　也就是説，央行降息可以讓房地産開發商、地方政府、住房投機炒作者意識到中央政府對住房市場宏觀調整政策將會如2008年下半年那樣出現逆轉，當前的房地産宏觀調控難以為繼，否則會影響國內GDP的增長。而要保證GDP增長在一定的水平，政府就得保住房市場投資增長，就得把當前的房價穩定在一定的水平。

　　在這種預期下，經過兩年多的住房市場宏觀調整有可能戛然而止，或房地産企業又開始惜售，地方政府開始“軟性托市”，住房投機炒作者重新涌入市場推高房價，剛需者則以為整個調控有變從而涌入市場搶購等等。從減息後幾天所發生的事情來看，這種預期一直在強化。如果對此不能夠有個正確判斷，並制定相應政策，那麼幾年來的房地産宏觀調控可能前功盡棄。這是減息後對市場影響最大的方面。