周小苑：房價開始“退燒” 不能輕言“停藥”

　　4月18日上午，國家統計局發佈3月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數，其中12個城市房價環比價格下降，持平的有8個城市。房價漲幅整體呈現回落趨勢。

　　有專家表示，從一季度的情況來看，房地産市場調控效果已經顯現，部分城市房地産價格過快上漲的勢頭得到遏制，房價已經駛入“慢車道”。但同時，不少業內人士對房價回落仍持觀望態度，他們認為目前房地産市場已經進入由“量減”向“價跌”轉變的關鍵時期，調控政策需要繼續堅持，再次發力，才能保證房價回到合理區間。

　　首次使用環比數據

　　數據顯示：3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降和持平的城市達到20個，比上月增加了6個，環比漲幅比上月縮小的城市有29個。與去年同月相比，７０個大中城市中，同比漲幅回落的有４６個城市，比上月增加了１６個。

　　不難發現，與往常公佈的數據不同，此次國家統計局公佈的數據中不僅體現了與去年同月相比的同比數據，而且首次使用了環比指數來分析房價漲幅的回落情況。

　　南開大學數量經濟所所長張曉峒分析，採用環比數據，為的是更加敏銳地體現經濟運行狀況，這也意味著人們對於經濟形勢的判斷將更加精準。國家統計局國民經濟核算司司長彭志龍表示，建立環比統計是統計部門適應我國經濟社會發展新形勢、新變化，加強和完善統計體系，是中國統計向國際化、現代化邁出的重要一步。

　　調控措施開始顯效

　　在環比價格漲幅持平和回落的20個城市裏，北京、深圳、杭州等一線城市位列其中。對照此前有關一線城市房價回落的市場信息，雖然北京等城市的房價沒有出現市場機構發佈的那樣大幅下降，但漲幅的回落、甚至是下跌依舊能夠顯示出房地産調控已經對房價産生了明顯影響。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，樓市的拐點正在出現，經過行業整合，小幅價格調整的可能性比較大。小地産商尤其是産品單一走中低端的，受到衝擊會更大。

　　首都創業集團副董事長、總經理劉曉光認為，目前北京、上海等地樓盤銷量已經下降了50%左右，周邊地區價格也開始下降，此輪地産調控已初見成效，房地産行業雙軌制格局已經基本奠定，預計到今年8月份，效果將更加明顯。

　　謹防二三線城市普漲

　　數據顯示，７０個大中城市裏，依然有２９個城市３月份新建商品住宅價格環比漲幅超過０．５％，屬於價格上漲過快的城市，而這些城市大部分屬於執行調控政策力度相對比較輕的三線城市。

　　世茂集團董事局主席許榮茂在博鰲亞洲論壇上表示，宏觀調控後，住宅成交量萎縮，但價格下降並不明顯，二三線城市並未受到影響。許榮茂認為，目前二三線城市房價仍存在上漲的機會，因為限購政策沒有擴展到這些城市，而且由於農民進城的住房需求，當地的市場需求廣闊。

　　一些專家表示，即便是已經出現了價格回調的城市，價格的回落也有可能是結構性的變化而非趨勢性的變化。北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同説：“３月份一線城市樓市成交均價下滑是受結構性變化影響。限購政策抑制了中心城區的成交，市場陷入觀望導致成交萎縮，開發商無意推盤，即使有成交也是一些尾貨。而郊區房則趁勢推盤，由於價格較低成交量放大，導致整體均價下滑。實際上，並沒有出現實質性的降價，只是結構性降價。”

　　調控仍需打組合拳

　　上海財經大學不動産研究所常務副所長姚玲珍表示，樓市調控一年來，調控力度不斷加大，尤其是今年的兩度加息、四次上調存款準備金率，表明今年信貸收緊的基本面仍將保持，這對於開發商帶來的資金壓力影響將會非常明顯。

　　專家表示，這些調控政策仍有可能進一步推進發展，以鞏固和擴大房地産市場的調控成效。復旦大學房地産研究中心主任尹伯成坦言，限購令並不會在今年取消，使得需求一直處在嚴控中。而復旦大學經濟學院教授孫立堅也認為，“限購”是當前力度最大的調控手段，堵住了大部分非正常需求的購房者。整頓樓市環境、糾正價格信號是實現經濟結構調整的必要舉措，中央對此頗為重視，已經從宏觀指導變為具體的落實步驟。（周小苑）