陳慶貴：京版“限購令”面前，沒有退不了燒的樓市

　　“京15條”落地已足月，受“限購令”影響，北京新房開盤量、購房需求、業主掛牌量均出現明顯萎縮，樓市成交量創去年樓市調控以來新低，3月中旬以來大部分商住項目都出現了“退燒”現象，調控威力初顯。（3月20日中新網）

　　2月16日北京祭出落實“國八條”的“限購令”要求，在北京市無住房的非本市戶籍家庭在北京購房須提供連續5年以上繳納社會保險及個人所得稅的證明，被坊間稱為全國“最嚴限購令”。唯其最嚴，京版“限購令”推出以來飽受“排外令”“違背市場規律”之類的質疑詬病。然而，事實勝於雄辯，“限購令”滿月以來的市場表現，至少用鐵的事實告訴我們三樣東西。

　　首先，“限購令”堪稱具有速效顯效藥力的樓市退燒猛藥，換言之，“限購令”作用方向力道與調控預期完全一致吻合，而不是相反。作為“史上最嚴厲”的調控措施，京版“限購令”發佈後立竿見影。業界預測接下來數月即便樓盤供應出現起色，亦很難出現“井噴”局面，這大抵已在量價齊跌觀望氣氛濃厚的市場表現中得到驗證。據統計，新政執行首日截至3月18日，北京全市新建商品房網簽總量3504套，環比新政執行前一個月下跌42.1%，同比跌幅20.8%；成交均價19143元/平方米，環比新政執行前一個月成交均價下跌24.6%。數據顯示，受“限購令”作用消費者購房需求明顯萎縮，業主出售意願明顯降低，市場各方觀望氣氛使得新政後成交量大幅萎縮。同病相憐的是，北京二手房市場也瞬間變冷，簽約量由1月份高點跌入低谷，二手房成交量猛跌六成。

　　再者，只要動真執行“限購令”就沒有退不了燒的頑固樓市。京版“限購令”落地足月，受其影響樓市出現“久旱逢甘雨”的量價齊跌和多方觀望市象。在我眼中，其背後除了彰顯“限購令”的正向作用效力，還明白地無誤地告訴我們一個道理：只要像北京這樣動真碰硬義無反顧地執行“限購令”，就沒有退不了燒的頑固樓市和畸高房價。

　　還有，執行“限購令”大可以全國一盤棋。我注意到，早在北京有風聲推出“限購令”之際，“嗅覺靈敏”的投資投機人和一些熱錢持有者就有所警覺。北京限購後，溫州炒房團移師周邊河北市縣搶房，京版“限購令”被認為間接推動這些地區房價上漲的“加速器”。涿州某項目銷售主管直言不諱：“目前我們的項目超過五成的購房者都來自北京。”要命的是，“限購令”出臺後，投機和熱錢有轉戰二、三線城市跡象並非北京一隅，而是全國樓市普遍動向。在我眼中，這無異於“東邊打漁，西邊放生”的現實樓市調控版。久之，非但致使政府“限購令”效用事倍功半甚至前功盡棄，而且還有可能直接推動二三線城市房價暴漲。顯然，這不是“國八條”、“限購令”推出要看到的結果，為阻止投機熱錢聲東擊西和鞏固“限購令”既有戰果，大有“限購令”在全國“一刀切”的現實必要。

　　我注意到，坊間對“限購令”微詞最多的恐怕是，“限購令”執行“按下葫蘆浮起瓢”，導致租賃市場發燒租金瘋漲。“限購令”落地以來，與新房二手房交易量迅速萎縮形成反差，租賃市場開始發力，北京租賃均價達到3153元/月/套，環比新政前一個月小幅上漲4.23%，同比上漲20.2%。而事實上，租賃市場發燒租金瘋漲並不可怕。一則，它是“限購令”誕生必然要承受的市場陣痛，大可不用杞人憂天；再則，市場陣痛“兔子尾巴長不了”。北京租賃市場進入3月後上漲腳步開始放緩。某市場研究院院長預計，隨著二季度新盤開盤量增加，部分區域房價進一步鬆動以及本輪觀望期結束，樓市成交量有望逐步企穩並緩慢復蘇，租賃市場將逐步降溫，租金價格也將穩中有降。

　　中國最大的商業地産企業SOHO董事長潘石屹認為，“限購令”出臺後，各個城市的商品房成交量都大幅下降，説明“限購令”對房地産市場的影響是立竿見影的。至少有50%的房地産企業會在未來兩三年內被淘汰出局。我想説的是，在今年中央政府推出1000萬套保障房分流剛需、央行去年四季度以來連續三次加息收緊地産商資金鏈的“利好”大勢下，“限購令”應當“妹妹你大膽地往前走，往前走！莫回頭！”住房和城鄉建設部部長姜偉新3月10日表示，全國已有35個城市出臺了“限購令”，且目前還沒有考慮“限購令”結束的問題。姜此前表示，樓市調控是長期性的，時刻準備出台下一步樓市調控政策。據此，我對本輪樓市調控抱有樂觀預期。