陳寧遠：拿什麼面對土地的70年大限

　　作為土地交易唯一的出讓方，上海的這次“須知”至少可以算是一次試水，是一次對大限到來、需要應對的政府一方的反應。或許最大的不足，還不是它過於簡單了，而是沒有給所有參與土地交易的人發表意見的機會。

　　2011年上海土地交易市場首拍在上周結束，雖然這次拍賣土地的交投冷淡，沒有吸引眼球的地王出現，但“預申請須知”中“出讓人收回並補償相應殘余價值的規定”，卻實實在在地挑戰了一下在地産泡沫之中、幾乎被人故意遺忘的“城鎮國有土地使用權出讓和轉讓”的70年大限。

　　雖然這個事情尚未真的出現，70年大限到來出讓人（政府）將如何收回土地？又如何補償？我們還不知道，但這一天很快就會到來，似乎已經在實際的土地使用權交易之中看到了。

　　有人説，這個上海市搞的“須知”是不公平的，它違反了2007年公佈的《物權法》，這樣的理解有一定道理。因為《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但這是很含糊的規定，它沒有説住宅是何類性質的住宅，是商業住宅？還是非商業住宅？也沒有説，自動續期的“使用權”應該如何作價？

　　按照中國的《土地法》第二條規定，中國只有兩種土地所有權，一種是國家所有的土地，出讓和轉讓的都是這種土地；另外一種是國家確切規定為集體所有的土地，這種土地想出讓或者轉讓，必須先收回國有。也就是説在中國，能出讓和轉讓使用權的土地，只能是國有的土地。即便按照《物權法》國家以便民、利民的角度，自動為你續期了，它也有權力伸張建立在國有土地所有權之上才有的使用權相關租金和權益。可以説，使用權到期的土地，不可能一律免費續期，也不可能普通住宅和商業住宅一視同仁。而對將來繼續經營的商業地産免費續期，不僅造成國有資産流失，還會使得國家難以收取土地增值的利益。

　　總之，細化大限之后土地如何續期的解決辦法，不是一個小問題。房地産市場化的初期來不及考慮，那是因為當時需要逐步廢除計劃經濟體制的住房制度。在既不能根本動搖土地制度，又不能停下市場化的步伐時，妥協地想出了土地所有權和使用權分離的辦法。這種漸進式改革的妥協，在1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中處處可見，其第十二條便按照用途規定了土地使用權的年限，有了最高70年，低至40年和50年三種期限。從1990年算起，假如按照最低的年限也很有些已經建設起來的房子，其屋子下的土地只能使用20年了。

　　現在上海出臺這個“須知”，與其説是一種不公平，甚至是違法（中國各種不同行業之間的法律法規相互衝突，並非只有土地交易裏有），還不如看成這是一種來自出讓人的風險告知。雖然這樣的風險告知並不是解決辦法，而且顯得比較簡單，但若是從積極的角度來看，作為土地交易唯一的出讓方，上海的這次“須知”至少可以算是一次試水，是一次對大限到來、需要應對的政府一方的反應。或許最大的不足，還不是它過於簡單了，而是沒有給所有參與土地交易的人發表意見的機會。