上海土地擬出讓期滿後無償收回被指違反物權法

　　2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預申請須知中“出讓人收回並補償相應殘余價值”這一“史無前例”的規定，在業內又掀起了繼《物權法》之後，新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。

　　記者發現，“出讓人收回並補償相應殘余價值”這一規定最早出現在上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告“滬預申請告字(2010)第02號”(下稱“2號預申請公告”)，即去年9月。

　　在上海2010年2號預申請公告中，多數地塊的預申請須知中都出現了這樣的規定。更有甚者，其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示，土地期滿後的處理方法為“出讓人無償收回”——如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮A1-3商住地塊。這些規定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次。

　　“這個規定很刺激，要是以後所有産權都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地産有關的東西啊？”中國房地産信息集團分析師薛建雄如是説。

　　上海中原研究諮詢部認為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對土地使用權到期後的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規定已傾向於70年後循環批租制度。“這一問題在業內爭議已久，從當前批租制度衍生出的‘土地財政’和‘高房價’結局來看，如此定義土地使用權到期後的處理方式，很可能導致今天的很多問題在未來重演。”

　　事實上，記者在採訪過程中發現，多數業內人士都對這一規定存有爭議。一位港資開發商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來説，這一規定“沒有太大意義”。他進一步指出，對於出讓方新增的“土地期滿收回”這一“遊戲規則”，可能還將和國家規定的一些法律法規産生衝突。例如2007年10月1日起施行的《物權法》中明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

　　此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案徵求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統“徵求意見”，最受人們關注的住宅土地使用權到期後“按照國家有關規定自動續期”替換了原先表述的“無償自動續期”。顯而易見，雖然法律沒有規定住宅用地到期的結果是“有償”還是“無償”，但前提都明確是“自動續期”，而不是“收回”。

　　付琦認為，目前市場中沸沸颺颺被傳言的房産稅，很有可能是一個用於完善稅收制度的過渡産物，“房産稅、土地出讓金、營業稅等各種交易環節的稅收，可能都會改革成房産保有環節的物業稅。”他認為，最終實現物業稅之後，土地出讓金被取消，房産擁有者按年繳納物業稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權到期後，就開徵物業稅，如此更符合有償續期的説法。”付琦表示，從出讓方角度來説，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年復一年的增值部分，物業稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。

　　綜合 新華 第一財經日報