上海出現土地出讓期滿將被無償收回規定

　　分析師稱“這個規定很刺激！”

　　徐健

　　2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預申請須知中“出讓人收回並補償相應殘余價值”這一“史無前例”的規定，在業內又掀起了繼《物權法》之後，新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。

　　“土地期滿”後何去何從？

　　《第一財經日報》記者發現，“出讓人收回並補償相應殘余價值”這一規定最早出現在上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告“滬預申請告字（2010）第02號”（下稱“2號預申請公告”），即去年9月。

　　在上海2010年2號預申請公告中，多數地塊的預申請須知中都出現了這樣的規定。更有甚者，其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示，土地期滿後的處理方法為“出讓人無償收回”——如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮A1-3商住地塊。這些規定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次。

　　“這個規定很刺激，要是以後所有産權都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地産有關的東西啊？”中國房地産信息集團分析師薛建雄如是説。

　　上海中原研究諮詢部認為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對土地使用權到期後的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規定已傾向於70年後循環批租制度。“這一問題在業內爭議已久，從當前批租制度衍生出的‘土地財政’和‘高房價’結局來看，如此定義土地使用權到期後的處理方式，很可能導致今天的很多問題在未來重演。”

　　事實上，本報記者在採訪過程中發現，多數業內人士都對這一規定存有爭議。

　　一位港資開發商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來説，這一規定“沒有太大意義”。

　　港資開發商的理由是：“這個是政府與開發商的合同，開發商最後將房源賣給了小業主，小業主卻對此完全不知情，如何執行？真要起到作用，應該寫在售房合同裏還差不多。”

　　付琦的理由和上述類似，但他進一步指出，對於出讓方新增的“土地期滿收回”這一“遊戲規則”，可能還將和國家規定的一些法律法規産生衝突。根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

　　此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》的文件，在全國國土管理系統“徵求意見”，最受人們關注的住宅土地使用權到期後“按照國家有關規定自動續期”替換了原先表述的“無償自動續期”。

　　顯而易見，雖然法律沒有規定住宅用地到期的結果是“有償”還是“無償”，但前提都明確是“自動續期”，而不是“收回”。

　　物業稅或是最終出路

　　從制度探討到與法規的博弈，土地使用權到期後何去何從這一問題的複雜性已可窺一斑。

　　“實際上，自1987年深圳第一塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年裏，國家的土地管理制度已經發生了翻天覆地的變化，誰能説得清未來那麼多年裏，土地管理制度還會發生什麼樣的變化。”付琦指出，1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：住宅用地：全國統一執行的土地使用年限為70年；商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。而土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。也就是説，就算最早1987年出讓的住宅地塊，按70年年限計算，距離土地使用權到期也還有40多年。如此看來，上海2010年2號預申請公告中出現的“土地期滿收回”規定，在幾十年後能否被有效執行，還有待觀察。

　　不過，值得回味的是，在《物權法》出臺之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地産管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是説，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。

　　《物權法》出臺後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。而《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》則以“按照國家有關規定自動續期”替換了“無償自動續期”。

　　上海中原研究諮詢部補充表示，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》對土地使用權到期後處理的修改，當時多數業內人士認為這一文字變化為物業稅預留了操作空間。

　　付琦亦認為，目前市場中沸沸颺颺被傳言的房産稅，很有可能是一個用於完善稅收制度的過渡産物，“房産稅、土地出讓金、營業稅等各種交易環節的稅收，可能都會改革成房産保有環節的物業稅。”他認為，最終實現物業稅之後，土地出讓金被取消，房産擁有者按年繳納物業稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權到期後，就開徵物業稅，如此更符合有償續期的説法。”付琦表示，從出讓方角度來説，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年復一年的增值部分，物業稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。