孫瑞灼：“土地期滿收回”的雙重悖論

　　2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預申請須知中“出讓人收回並補償相應殘余價值”這一“史無前例”的規定，在業內又掀起了繼《物權法》之後，新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。（1月16日《西安晚報》）

　　按現有法律規定，住宅用地使用年限為70年，商業、旅遊、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。土地使用權到期後該如何處置，事關公民個人權益，事關房地産市場的秩序和穩定，社會各界歷來十分關注。上海“土地期滿收回”的規定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次，無疑觸動了社會和業界敏感的神經。更有甚者，上海市《國有建設用地使用權出讓預申請須知》規定，土地期滿後的處理方法為“出讓人無償收回”。在我看來，不論是有償收回還是無償收回，這種做法都與現行的法律制度相悖，與保護産權人利益的理念不符。

　　首先，“土地期滿收回”違背了上位法的規定。根據2007年10月1日起施行的《物權法》，住宅建設用地使用權期間屆滿的“自動續期”。雖然法律沒有規定續期是“有償”還是“無償”，但前提是“續期”，而不是“收回”。作為地方政府出臺的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》，屬於政府規範性文件範疇，連地方規章都算不上，在法律效力等級上與由全國人大制定的《物權法》相差了數個層次。上海的規定違反了上位法的強制性要求，在效力上值得懷疑。

　　其次，“土地期滿收回”侵害了房屋産權人的利益。土地出讓雖然是政府與開發商間簽訂合同，在二者之間發生法律效力，但最終的結果還得購房者來承受。

　　但問題是，由於在售房合同裏寫明“土地期滿收回”，將直接影響到房屋的銷售和價格，開發商根本就沒向購房者説明情況，業主對此完全不知情。在這種情況下，“土地期滿收回”規定如何執行？在民眾普遍的印象中，買了房子就擁有了永久的産權，可按上海的政策，土地期滿房子甚至可能被無償收回，這讓民眾如何接受？

　　屆時一旦地方政府與業主在房屋産權上發生爭執，開發商在掙得缽滿盆滿後，很有可能早就不存在，業主的權益如何保護？這是不得不考慮的問題。

　　權利的穩定是市場經濟的基礎。從現有的法律來看，土地使用權到期後該如何處置，仍是一個懸而未決的問題。

　　一方面，《物權法》關於“土地使用權期間屆滿自動續期”的規定，只適用於住宅建設用地，而對商用地在使用權屆滿後如何處理，仍是一個未知數。

　　另一方面，《物權法》雖然規定住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期，但這種“自動續期”是無償續期還是有償續期？如果是有償續期，按什麼樣的標準來收？如果標準過高，顯然也是公眾無法接受的。所有這些問題都懸而未決，就像是懸在産權人和房地産市場頭上的一把刀，隨時可能給他們帶來致命的威脅和傷害。這種狀況不僅不利於房地産市場的健康發展，而且不利於私有權益的穩定。從這層角度來看，從國家層次進一步統一和明確土地期滿處理問題，必須擺上重要議事日程。（孫瑞灼）