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項崢:房價上漲動能或已減弱

發佈時間:2012年09月28日 13:48 | 進入復興論壇 | 來源:經濟參考報 | 手機看視頻


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  經過持續近四個月剛性住房需求的集中釋放,進入8月份後,樓市熱度有所降溫。據國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動情況,8月份新建商品住宅環比價格下降的城市有20個,比7月份增加11個。樓市“金九”也未如開發商預期帶來成交量明顯增長,房價總體保持穩定。需要注意的是,當前推動房地産週期運行的三大外生變量已發生重大變化,房價繼續上漲動能或已減弱。住房市場供應充足,需求處在歷史低位,供求關係將明顯改善,未來房價上漲空間非常有限。

  首先,房地産週期運行外生變量發生重大變化。我國房地産週期運行存在三大外生變量,分別是宏觀經濟變量、政策變量、貨幣變量。從宏觀經濟變量看,我國經濟增速已經連續6個季度放緩,經濟週期運行底部還未探明,宏觀經濟或將繼續放緩。經濟穩定快速增長是房價上漲的重要基礎,隨著宏觀經濟下行壓力不減,房價上漲基礎受到嚴重削弱。從政策變量看,國家仍將堅定不移加強房地産市場調控,嚴格執行住房限購措施,繼續落實差別化住房信貸和稅收政策,堅決抑制投機、投資性需求。從貨幣變量看,貨幣供應增長穩中趨緩,截至2012年8月末,廣義貨幣(M 2)和狹義貨幣(M 1)增速分別比上月末低0.4個和0.1個百分點。

  其次,住房供應充足。截至2012年8月末,全國商品住宅待售面積2.04億平方米,約為前8個月商品住宅銷售面積的40%,同比增長42%,再加上規模龐大的二手住宅供應,短期內住房供應較為充裕。2012年1至8月,全國住宅施工面積38.4億平方米,同比增長13.1%;住宅新開工面積9.1億平方米,約為2011年商品住宅銷售面積的2.1倍。通常住宅施工到形成供應大約需要1年時間,未來住房供應將大幅增加。

  還有,住房需求仍處於歷史低位。據中國人民銀行2012年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示,未來三個月內打算購買住房的居民比重為15.7%,略高於2008年第2季度的15.1%比重,但仍在歷史相對低位。剛性住房需求價格彈性大,房價略有上漲,需求將受到很大抑制。雖然改善性住房需求價格彈性小,但對投資收益率較為敏感。去年以來,全國房價接近滯漲,投資收益率遠低於銀行存款利率。綜合來看,在持續限購政策作用下,住房需求勢必穩中趨緩。

  從各國經濟史看,還沒有一個國家在宏觀經濟增長放緩階段仍能繼續維持房價上漲。2003年以來,國民經濟連續保持兩位數增長、房地産調控目標未觸及房價以及貨幣供應較快增長等因素,成為推動我國住房價格快速上漲的三大動力。但隨著房地産週期運行的三大外生變量發生重大變化,房價繼續上漲動能或將衰減。特別是保障性住房建設大力推進,住房供應大幅增加,同時限購政策下住房需求增長穩中趨緩,未來住房供求關係將明顯改善,也會明顯制約房價上漲空間。

熱詞:

  • 房價上漲
  • 上漲動能
  • 住房需求
  • 房地産市場調控
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