近期各地樓市回暖，樓市各方由觀望進入預期不穩定階段。不少市民開始糾結，現在是否應該出手：不買，畢竟有2009年的教訓，擔心以後可能更買不起；買房，則要耗盡幾代人的積蓄、承擔巨大的房貸壓力。

       預期的不穩定，主要表現在兩個方面：一是房價是否還會漲，二是政府的調控政策是否會放鬆。表面上看，這兩個問題似乎都有確定的答案，但深究起來則沒有那麼簡單。

       首先，從普通百姓的收入水平、租金與房價的關係等方面來看，中國房價確實已沒有多少上漲空間。然而，中國人對住房有著太多的複雜感情，住房本身亦承載了太多“中國特色”的附加功能（結婚、生育、教育、醫療、生活環境、城鄉身份和社區管理等），購房並不完全是一個經濟問題，幾代人“拼一套房”並非罕見。

       第二，中央對於房地産調控的政策是明確的、態度是堅決的。不過，房地産行業牽扯甚廣，在經濟面臨下行風險、地方債務風險上升的情況下，調控政策也面臨越來越大的地方壓力。商品房是地方政府的重要財源、保障房則是地方政府的財政負擔，以行政命令的方式讓它們少取多予，不僅缺乏“物質刺激”，而且會誘發其“陰奉陽違”，使得政策走樣，缺乏可持續性。在這種情況下，即使中央態度堅決，但人們難免心存疑慮：具體的調控措施，畢竟是地方政府説了算。

       人們的房價預期和政策預期具有天生的不穩定性，近期經濟下行隱憂和政策放鬆信號，進一步放大了預期的不穩定，目前的樓市異動或許就是一個表現。應該承認，在中央“穩房價”、建保障房等要求下，各地政府出臺的一系列政策措施是必要的，也取得了明顯成效。但也應該承認，它們確實帶有“權宜”的特點，缺乏相對完善的長效機制。樓市近期“異動”和預期不穩定，同政策的這種權宜性質不無關係。比如，“限購”“限貸”帶有臨時性質，誰也不知道會持續到什麼時候，也不知道取消限購後，房價會否發生報復性上漲；再比如，保障房建設目標，畢竟帶有一定的指令色彩，缺乏穩定的長效機制。

       住房不僅關乎民生和人們的生活質量，而且涉及財政、信貸、金融風險等方方面面，適度的政府干預是必要的。按照1998年度諾貝爾經濟學獎得主阿瑪蒂亞森的“相對剝奪論”，雖説有錢是你自己的事，但你把房價炒高了，實際上就剝奪了其他人的購房能力和購買權利。對於樓市，政府應該管，但關鍵是怎麼管。在中央穩房價、保民生的要求下，地方政府基本是“狠著心壓商品房”、“硬著頭皮建保障房”，二者的市場均衡和相互關係還沒有完全理順。就穩定房價和改善民生而言，短期內會有一定效果，但長期可持續性成疑。不論從短期穩定預期，還是立足中長期的可持續發展，都有必要儘快完善制度、建立長效機制。這涉及諸多方面的問題，目前比較緊迫的方面有二：

       第一，統籌考慮商品房、保障房和地方財政問題。未來的城市化、老齡化、社會保障、公共服務等，將令地方財政面對越來越大的壓力。商品房的土地出讓金收入，目前已成為地方財政收入的重要來源，但保障房則有可能成為其重要支出項目，如何統籌商品房、保障房和地方財政之間關係是一個大問題。保障房，不僅存在“怎樣建”、“怎麼分”的問題，而且存在“怎麼養”的問題。如果沒有穩定的“收入流”來解決保障房“養”的問題，那麼旨在改善民生、促進社會和諧的保障房，不僅缺乏可持續性，而且有可能成為城市化進程中的“貧民窟”。建議通過立法的形式，將商品房土地出讓金收入的一定比例，專項用於保障房建設和維護；或者借鑒國際經驗，將保障房和商品房“混搭”，或者在保障房四週加建商業樓盤，以商業樓盤租金、停車場收費等，補充保障房維護資金的不足。

       第二，如何統籌考慮商品房和保障房兩個市場，消除“暴利”機會。目前，二者分屬不同的市場，保障房（經濟適用房、兩限房等）能否賣、如何賣等，各地並無統一規定。理論上講，兩個市場並不是完全隔絕的，如政府可以收購特定商品房用於社會保障目的（拆遷等）、經濟適用房在一定條件下可以上市交易等，人們可以根據自身經濟條件和生活需要自由選擇，二者之間不應該存在“暴利”機會。北京、深圳等地新購“經適房”禁止出售（政府回購），但其它地區並非都具有如此財政實力，仍然存在可持續性問題；而在可以出售的地區，如何“補地價”等諸多細節問題尚缺乏客觀標準，仍然存在潛在的“暴利”機會，拆遷、騙購等仍有可能帶來巨大利益。未來一段時期，中國將繼續城市化進程，進而形成巨大的土地增值收益；而這種收益的再分配形式（尤其是商品房和保障房），會産生巨大的收入分配效應。若不能未雨綢繆、妥善處理，不僅影響社會公平，而且可能成為未來中國收入差距的重要來源。