開發商為何熱衷小産權房：不繳納土地出讓金，繞過層層審批，銷售不繳納稅費

　　小産權房最初是為滿足拆遷的農民，卻異化為別墅，成了少數人攫取暴利的工具

　　小産權房，曾是低價房的代名詞。國土資源部等有關部委多次表示：小産權房不合法，要試點清理。

　　然而，記者最新調查發現，目前小産權房在一些城市不僅規模越來越大，品種也越來越多，價格讓人嘆為觀止。

　　頂風作案：小産權房賣到5000萬元一套

　　北京市昌平區鄭各莊村，京城有名的小産權房集中地。記者16日剛一進入鄭各莊村的地界，就看見東西長2公里、南北寬1公里的範圍內，一棟棟六七層高的樓房蔚為壯觀。

　　一位村民告訴記者，這個叫“宏福苑”的小區共有80余棟住宅樓，是鄭各莊村利用村集體土地，從1998年開始陸陸續續蓋的房子，不是商品房，本村人早就住上了；還有不少房子賣或租給外地人了，前些年銷售價格是每平方米6000元，現在每平方米1萬多元。

　　鄭各莊村西邊，正在興建所謂的“養老國際公寓”，目前已基本建成5棟，二期多棟也在建設中。在一片高墻後面，一幢幢青磚灰瓦的倣古建築映入眼簾。在這個名為“水城禦墅”的大院內，“藏”著數十棟倣古四合院，工人們還在建設施工。這些四合院地面上高約七八米，最小的面積也約有800平方米以上，還有些規模更大，一色的青磚灰瓦，晚清建築格局，有廊有院，氣派非凡。

　　售樓處的張先生告訴記者，宏福苑、“養老國際公寓”、“水城禦墅”都是村集體自己建設的房子，不是商品房。“養老國際公寓”是小戶型公寓，面積在80平方米以內；目前銷售價格在每平方米15000元左右，與周邊的商品房價格差不多。

　　“水城禦墅”四合院是村裏最新打造的高端産品，正對外銷售，單套四合院起價2000萬元，最高為5000萬元，共有69套。

　　按照有關規定，小産權房不能辦理商業貸款和公積金貸款，而且不能買賣，但這些價格不菲的小産權四合院，目前竟然已賣出20套左右。

　　花樣翻新：售樓員稱70年會員制不變

　　沒有土地證，不能上市流通買賣，一直被視作小産權房的最大風險。如何繞過這道“坎”？售樓人員告訴記者，以往轉讓房屋時，多是到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，村委會實際上承擔了房屋交易管理者的職能。而現在他們採用的是一種“新模式”。

　　“養老國際公寓”開創70年會員制地産模式，會員資格可繼承、轉讓、兼具投資價值，一代投資，四代受益……現場宣傳資料只字未提産權，但70年的會員制承諾看起來也很“誘人”。

　　“這些房子肯定拿不到大産權證。”售樓員表示，“這是村集體産權的房子，但也跟小産權房不一樣。因為這裡沒有引入外來開發商，‘養老國際公寓’的開發商是宏福集團，而宏福集團就是鄭各莊村的企業，鄭各莊實行的是村企合一。”

　　這樣的説法究竟能否站住腳？此前，國土資源部執法監察局巡視員王宗亞明確表示，小産權房是佔用集體土地搞建設，並向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅。

　　無論是之前的宏福苑，還是如今在建的“養老國際公寓”、“水城禦墅”四合院，都在對外銷售。

　　對此，售樓員直言不諱，“您可以比較下，周邊的商品房品質不一定比這強，價格都要高一些，再説這裡還有大量溫泉設施，買不買您自己掂量。反正現在很多城裏人都到我們這來買。”

　　“小産權房會不會被清理？”對此，售樓員告訴記者，像宏福苑、“養老國際公寓”“水城禦墅”四合院等將來都會進行確權登記，而且規模這麼大，人都住進來了，誰會把這些房子拆了？售樓員進一步解釋説，“其實大、小産權房沒多大區別。大産權房不過就是70年的使用權，而一旦業主購買了我們這的房子，可以通過實行70年的會員制保證業主享有70年的使用權，而且我們還可以進行回購托底……”

　　熱銷背後：北京曾有小産權房被強制拆除

　　儘管有關部門三令五申，但類似的小産權房不但沒有停建，還在持續熱銷。

　　一些銷售小産權房的仲介公司負責人向記者透露，與有産權的商品房相比，小産權房的建築成本與其相差無幾，開發者有著相當不錯的利潤。

　　原因在於，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，並在銷售時也不用繳納相關稅費。

　　有關專家指出，由於級差地租的擴散效應，使得城市周邊的農村集體土地區位優勢凸顯。在巨大的土地收益和房産開發利潤誘惑下，城郊農村房地産違規開發勢頭愈演愈烈。

　　這種情況在全國有相當的普遍性，這些“小産權房”實際上就是建在農村集體土地上的商品性住宅。

　　中央黨校研究員曾業松等建議，對小産權房進行分類處理，如符合城鄉規劃的可否納入城市保障房建設計劃之中，如屬於違法佔用耕地，小産權房項目需要堅決予以撤銷。同時逐步完善我國農村宅基地流轉制度，對集體建設用地進行合理規劃。

　　據了解，曾被國土資源部列為全國掛牌督辦案件的北京懷柔區的“水岸江南”小産權房，被強制拆除。專家認為，不能任由小産權房繼續蔓延，相關清理措施不能懸空。

　　國土資源部有關負責人近期表示，對“小産權房”的試點清理工作，國土資源部將聯合有關部門，選擇部分問題相對突出的地區，穩妥有序開展試點工作，在此基礎上為啟動全面清理“小産權房”做好制度和政策儲備。