近日，多個城市都爆出小開發商因資金鏈斷裂而“跑路”的消息。在傳統樓市旺季“金九銀十”來臨的時刻，這一信息無疑顯得令人擔憂。

　　專家分析，在樓市調控和信貸收緊的雙重壓力下，二三線城市樓市隱現小發展商破産潮。由於高週轉率和非傳統融資渠道的優勢，大開發商兼併收購或將進一步加強，房地産行業的大洗牌已經悄然開始。

　　湖南安徽四川相繼出現爛尾樓

　　在長沙，本該在10月26日交房的樓盤“利璞金立方”一再延期，至今仍未完工。幾個月前還一派繁忙景象的售樓部如今一片狼藉：資料隨意堆在紙箱裏，樓盤模型被推倒，追討無門的業主還在玻璃門上用紅漆寫了“還我房子”幾個大字。

　　有傳言稱，開發商因資金鏈斷裂導致在建樓盤停工，為保全資産，這個項目的房産已被凍結，不準網簽交易。也有傳言稱，開發商已經逃跑。儘管該説法被該樓盤營銷經理否定，但其承認，該樓盤確實因為湘潭項目抽調資金，而出現了“暫時的資金困難”。而樓盤的施工方則透露，開發商還欠其四五千萬元工程款。

　　事實上，這並非近期長沙唯一因資金鏈問題而停工的樓盤。8月18日，湖南景上置業發展有限公司法人代表石湘中因涉嫌非法吸收公眾存款，被公安機關立案偵查。石湘中名下的資産被查封凍結，其中就包括尚未完工的星沙樓盤“景上東方航標”。

　　類似的事件最近在其他城市也屢屢出現。8月30日，樓盤“東北角藝術公寓”因開發商跑路爛尾，500多名天津業主涌進售樓處靜坐，並組織QQ群要求維權。

　　今年7月，安徽宣城市就爆出“房産局官網首頁刊登賣房廣告”的尷尬新聞。因資金鏈斷裂，該市拱極路的樓盤“山城名居”開發商法人代表不知所蹤，施工人員兩個半月拿不到工資，逼得房管局出面才繼續施工。最後，房管局甚至不得不在自己的官網上公告賣房，以此“督促他們儘快籌集資金，儘快向業主交房”。

　　而隨著樓市調控和信貸收緊的壓力逐漸顯現，房地産開發商開始感受到陣陣寒意，不少尚未出現資金鏈斷裂的中小開發商也紛紛謀求轉型。

　　在成都，近日有消息稱，來自上海的舜元集團將終止在當地的兩個房地産項目，並以轉讓的形式出售給其他房地産企業繼續運作，公司在成都的發展重心將轉向工程建設。7月19日，冠福家用也發佈公告稱，公司決定終止成都和瀋陽兩地的房地産項目，並收回公司在成都項目上的前期投入。

　　幾乎在同一時間，ST珠江、萊茵置業等上市房企也紛紛宣佈由於房地産業務經營不理想，將全面涉足礦産行業。而整個上半年，佔據房地産板塊1/6的泰達股份、嘉寶集團、綠景房産等近20多家上市房企也都“棄房從礦”，宣佈投資礦業。個別開發商甚至轉戰餐飲業和養殖業。

　　資金鏈斷裂案例或將增多

　　“中國房地産行業80%中小房企都面臨著不同程度的資金緊張現象。”亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓表示，長沙出現開發商“跑路”現象，説明了中小開發商資金鏈斷裂案例在今年下半年將不斷出現。

　　謝逸楓認為，國務院調控目前沒有放鬆的可能性。“一方面是貨幣政策緊縮的基調難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間資金高額借貸也不敢染手；另一方面，隨著限價、限購、限貸及房産稅等樓市政策進一步加強，中小房企的銷售一旦不順，資金鏈隨時將破裂。”

　　在持續的宏觀調控政策下，房地産企業的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報的98家上市房企債務總額達1.01萬億元，多數資産負債率在70%以上。同時，業績增長明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。

　　由於信貸緊縮政策，開發商從銀行渠道獲得資金解渴難度明顯加大。數據顯示，房地産開發企業資金來源今年同比增速加快，自籌資金佔比保持首位並繼續增大。從房企資金來源方面來看，1—7月，房地産開發企業本年資金來源共計4.8萬億元，同比增長23.1%，增速較1—6月上升1.5個百分點。

　　除利用外資、國內貸款增速有所下降外，其餘各項資金來源的增速均保持增長態勢。從佔比來看，開發企業自籌資金佔比繼續提高，國內貸款佔比保持下降趨勢，其他資金來源佔比無明顯變化。

　　“一旦中小開發商資金鏈斷裂，除了被大房企‘吃掉’外，最後就是破産倒閉。”謝逸楓表示，中小房企資金“斷奶”已經有好幾個月，如果下半年貨幣政策依然緊縮，房地産行業將面臨洗牌，大部分的中小房企將在調控中死去。

　　謝逸楓稱，如果爆發中小開發商破産高潮，爛尾樓又將重現。而這一局面不僅是購房者倒楣，地方政府和銀行都會坐不住。因為中小開發商的大部分資金都是銀行貸款的，有政府擔保的。中小房企唯一保命的方式就是降價回款，可避免被大房企“吃掉”。

　　地産行業洗牌已開始

　　“現在已經有不少中小房地産企業破産，只是沒被看到，這是因為破産企業現在仍以‘被收購’的形式存在。”地産界知名人士任志強在其微博上表示，今年以來不少中小房企因債務關係或是信貸趨緊等政策因素，需要轉讓旗下項目。

　　中原地産統計的市場公開數據顯示,今年前7個月，房地産行業內公開的股權並購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億元，相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。

　　“今年前7個月的市場總並購金額已經明顯超過了去年全年165.25億元的規模。”謝逸楓分析，在2010年的房地産行業並購爆髮式上漲後，今年前7個月的房産企業再次出現明顯上漲，並購的案例數量及並購總金額及平均單案例並購金額均創造了歷史新高，房地産行業也佔據了整體並購市場的第一。

　　清科集團最新報告顯示，8月份中國並購市場共完成86起案例，其中披露金額的有80起，披露總金額18.65億美元，平均每起案例交易金額2331萬美元。與7月份相比，並購案例數量基本相同。但由於海外並購案例規模較小，8月的交易金額環比下降25.41%。

　　其中，國內並購有75起，佔並購案例總數的87.2%，披露金額的71起，披露金額12.09億美元，佔披露總額的64.8%；海外並購有7起，佔並購案例總數的8.1%，披露金額的6起，披露金額3.17億美元，佔披露總額的17.0%；外資並購有4起，佔比4.7%，披露金額的3起，披露金額3.39億美元，佔比18.2%。

　　從並購案例完成數量來看，建築/工程成為8月份一大熱門行業，共完成12起案例，佔案例總數的13.9%；能源及礦産行業排名第二，完成10起案例，佔比11.6%；生物技術/醫療健康行業排名第三，完成8起案例，佔比9.3%。雖然建築/工程行業案例完成數量最多，但案例規模大多不突出，平均交易規模約1086萬美元。

　　顯然，這些規模不大卻數量眾多的並購案例就是中小房企在資金鏈繃緊，無奈之下“斷臂求生”的被並購結局。而業績表現較好的大房企，則因為其較高的資金週轉率而大肆開展收購，逆勢擴張。

　　同策數據顯示，今年上半年，十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數值已超過其去年全年海外融資金額的總和。房地産信託規模達1541億元，同比增長119%。