"最嚴調控"能否讓房價回歸理性？

北京市2月16日出臺的樓市調控新政，該政策強化了限購等監管措施。圖/新華社

　　中國房地産市場正在經歷一輪頻度密集、力度空前的調控。當高企的房價遭遇調控的重拳，市場的走勢變得撲朔迷離；比起房價本身，調控方式和效果變得更加引人關注："最嚴調控"究竟能否讓房價回歸理性？在打擊投資投機是否會誤傷百姓改善性需求？調控舉措引發的一系列問題成為代表委員們關注的焦點。

　　據新華社電

　　爭議一 在"限"與"保"之間如何尋求平衡點？

　　焦點：近期，國內多個城市出臺樓市"限購令"，限制本地戶籍人口購買多套房屋，暫停向無暫住證、無納稅證明或未繳納社保的外地人出售房屋。

　　觀點一 賈慶國委員：限購令有排他性，但當下也只有採取這樣的"霹靂手段"，才能緩解短期內的房價上漲壓力。從道理上講，只要是中國公民都有同等權利在境內購房，但這只是一種理想狀態。

　　近年來，有的一線城市遊資炒房現象猖獗，有的富豪炒家動輒購多套，擾亂了樓市價格。限購令對抑制樓市投機投資，擠壓房地産泡沫無疑有成效。

　　觀點二 丁然代表：限購令一齣，樓市遇冷，成交量下跌，但房價是否能真正回歸理性，還很難説。大城市嚴厲限購可能導致"熱錢"外流，形成"擠出效應"，有可能促使尚沒出臺限購政策的城市房價上漲。

　　同時，還有一些開發商和炒家持觀望態度，等待政策"解禁"，也可能出現房價的報復性反彈。

　　點評：限購令"限"的是投機投資需求，"保"的是群眾合理居住需求。調控樓市，如何把付出的成本降到最低，把調控的效果放到最大，防止"擠壓泡沫"之舉變成"擠出效應"，仍是一道難度較大的考題。

　　爭議二 "最嚴調控"會在多大程度上影響房價？

　　焦點：在新一輪房地産調控中，房産稅試點和商品房限購政策被認為是力度最大的兩記重拳。被稱為"史上最嚴"的調控政策能否最終讓房價回到理性的軌道、合理的水平？

　　觀點一 北京大學經濟學院教授李慶雲委員：開徵房産稅，如果力度大，範圍廣，對抑制房地産市場的投資投機行為，改變需求結構和需求量，進而對房地産虛高價格進行調節肯定會産生作用。所以想讓房産稅對調控房價起作用，需要將徵稅範圍擴大到存量住房，對一套房免徵，對多套房制定梯度的徵稅標準。

　　相比房産稅試點，限購政策對房價的作用會更明顯，現在成交量已經開始回落，相信價格會鬆動。由於中國的房地産市場化起步很晚，人多房少，市場房源存量不足的問題會長期存在，所以限購政策應該有一個中長期的計劃。

　　觀點二 財政部財政科學研究所所長賈康委員：房産稅可以為地方政府開拓新稅源，這對於解決土地財政有作用。但開徵房産稅的主要用意其實並不在降低房價。幾十年城市化下來，中心城區的房價一定是總體上揚的，房産稅本身無法改變房價上漲趨勢。房産稅的意義在於，為我國建立起一個不動産稅的框架，形成比較合理的、成型的地方稅體系，為分稅制改革配套。

　　觀點三 河南臺興房産有限公司董事長王超斌委員："限購令"下，實際需求其實並沒有減少，只是被壓制了。出於成本的考慮還有對政策調整的預期，以及對需求的判斷，開發企業不一定就會大幅度調整房價。不僅如此，一旦限購取消，難保市場不會出現報復性的反彈。

　　點評：重慶、上海房産稅試點一月有餘，限購政策在全國30多個城市也已陸續出臺，主要城市的成交量回落，但房價仍未發生轉折性的變化。政策效果如何，有待時間檢驗。

　　房價高企需要重拳出擊這毋庸置疑，但揮出的重拳能否打在七寸則考驗著調控的智慧。

　　爭議三 如何用最低成本取得最大效果？

　　焦點：提高二套房信貸成本的同時減少首套房貸的利率優惠；限購與否以擁有住房的數量和戶籍為標準……旨在打擊投機的各項舉措是否對改善型商品房需求産生了嚴重的誤傷？

　　觀點一 王超斌委員：限制二套房貸打擊投資、投機可以理解，但首套房的優惠取消卻加大了普通人的購房成本。

　　而"限購令"，則更是在大城市築起了一道籬笆墻，把許多有正常購房需求的外來人員擋在了外邊。以戶籍標準為例，有人在北京工作了三四年，但因為拿不出五年的納稅憑證就不能買房，人家給北京作出貢獻，不讓人家買房沒道理。如果有人有兩套住房，想把其中一個置換成一個更大的，目前來看，他再買第三套房就會被限制，這種情況就會影響到他正常的改善型需求。

　　觀點二 清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵委員：房地産限購的本質是局部性的資本管制的機制設計。以差別化房地産貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。"限購"是常規調控手段失效的情況下所能採取的最後一劑藥，在目前地産價格持續攀高的形勢下，"限購"就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

　　點評：任何一項改革都有成本。作為一項力度空前的調控政策，無論是"限購"還是"限貸"，無疑都是把雙刃劍——不合理的需求被壓制，合理的需求難免會被誤傷。調控樓市，如何把付出的成本降到最低，把調控的效果放到最大，需要在實踐中進一步摸索和完善。

　　[聲音]

　　"限購措施直接導致開發商資金回籠放慢，甚至資金鏈條脫節，一些開發商將因此遭到淘汰，這對於房地産市場的理性回歸作用直接。"

　　——全國人大代表、工商銀行河南分行行長劉衛星

　　"統計顯示，受'限購令'影響，北京市場網簽總量銳減，2月份不到1萬套，相比1月份下調六成，創一年來月度新低。購房狂熱的萎縮，勢必帶來房價漲勢的趨緩。"

　　——全國政協委員、清華大學教授蔡繼明

　　"也應看到，限購畢竟是特殊時期的特殊之舉。'亂世用重典'，但其作用往往較多體現在治標上。"

　　——全國人大代表、建業集團董事長胡葆森