住房限購令出臺後 開發商仲介購房者都想鑽空子

　　在2011年1月26日“新國八條”出臺後，按照“新國八條”要求，各地要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。短短數周內，全國範圍內的限購範圍和力度正在逐漸升級。據統計，截至本報發稿時，本次“新國八條”中明確涉及限購的36座城市中只有十余座出臺了限購細則。

　　針對限購細則，自房産開發商、仲介公司到終端的購房者，整個産業鏈條的每個環節都有人在利益的驅動下，試圖用各種形式的“陽謀”或“陰謀”，來尋找政策的空子。滬上房地産專業律師通過本報提出忠告，這些行為背後大都存有法律風險，對抗風險能力最差的個人購房者來説，應該格外當心。

　　開發商以促銷名義降價

　　由於近年來針對房産開發商的法律法規日漸健全，因此開發商能夠用來將“限購令”影響降至最低的手段多為“陽謀”，進入灰色地帶的可操作空間不大。

　　日前，上海綠地集團在松江的某樓盤打出“買房送5年房産稅”。有業內人士進行換算，其實就是房價打了98折。該人士表示，從上海春節後的房産銷售數據看，雖説1-3月是傳統淡季，但這個淡季也淡出了歷史低點。“不少在售樓盤出現了一週的零成交，這是往年少有的。如果樓市銷量到4月依然不能回暖，那麼搞促銷的就不會是個別現象了。”

　　中房信執行董事朱旭東向記者表示，上海的“滬九條”裏，停購三套房的政策，相比房産稅，從某種程度來看，對樓市影響更大。這條規定直接限制了投資客及高端買家的進場，而這些購房者通常選擇目標會指向高總價、中心城區、大面積的所謂“豪宅”或“準豪宅”的樓盤。這些“豪宅”“準豪宅”成交量的多少和成交價的高低，往往會成為一個城市樓市的風向標。“高端住宅的銷售是有很強的示範效應，如果它們的價格拉不起甚至賣不動，那麼中低端住宅又怎麼會水漲船高、銷售火爆？”因此，各家開發商如果試圖回籠資金，那麼降價將成必須。

　　那位業內人士指出，囿于近年來房産商屢次能在國家調控的博弈中“涉險過關”的現實，越來越多開發商不願輕易祭出“降價”的旗號。因此，名目繁多的促銷手段可能是最有可能出現的狀況。而保利地産曾經推出的“買房送面積”，可能將成為開發商中最被看好的手段，因為這是目前上海貌似在規則範圍內最佳的規避房産稅政策的手段。

　　仲介出招應對“限購令”

　　除了北京、上海等一線城市對戶籍準入有較高門檻外，不少城市實行購房落戶制度，只要購入房屋達到一定面積，就可以遷入戶口。較為寬鬆的政策環境，讓部分房産仲介找到炮製“偏方”來規劃曲線購房圖的空間。

　　在南京，針對“已擁有1套及以上住房的外地戶籍家庭將暫停購房”的政策，當地的一些房産仲介就找到了破解“偏方”。一家南京的仲介公司人員在接受諮詢時表示，仲介公司可以幫助外地購房人先通過此前已擁有的一套房將戶口遷入南京。當具有南京本地戶籍後，再遵循限購細則中“對已有1套住房的本市戶籍居民家庭，可新購1套住房”的規定，就能名正言順地購買第2套房。

　　在“限購令”中，對於“限外”方面最嚴厲的是北京。北京規定，非本市居民購首套房，要提供連續5年以上的北京市交納社保或個人所得稅證明才能在北京市購房；上海則降至兩年，否則徵收房産稅。其他城市相對溫和，大部分城市只需要提供本市一年以上的納稅證明或社保證明就可以購房。成都出臺的“限購令”在這一方面更為寬鬆，只要求有社保繳費或納稅記錄，並沒有明確規定年限。

　　有媒體報道，儘管“限購令”出臺時日尚短，但在不少城市，有的房産仲介為各類勞動者及相關單位代理社保代繳、補繳業務，為異地購房者補辦社保證明。

　　用假離婚規避“限購令”

　　對“滬九條”經過一個春節的理解和消化之後，一些居民為了解決所遭遇到的現實問題，通過仲介、朋友、親戚想出了相應的“對策”。滬上知名房地産律師事務所中建中匯律所的合夥人律師汪洋告訴記者，從近期的法律諮詢問題來看，很多所謂“對策”的法律風險頗大，有些甚至還有一定的市場風險。

　　用離婚證換房産證，是較為集中的法律諮詢問題。汪洋指出，這些客戶試圖用假離婚的方式來規避限購，他們中又多為需要通過銀行貸款購買房産的。“離婚作為一種法律事實，在法律層面上，並沒有假離婚的認定標準。即便當事人並無離婚的真實意圖，一旦取得離婚的法律證明，是無法撤銷和回轉的，在現實生活中，當事人應當有‘假戲真做’的思想準備。而在實際操作中，銀行也開始對離婚後申請貸款購房的客戶採取謹慎態度。因此，採用離婚來規避限購非但有巨大的法律風險，而且向銀行申請購房貸款的如意算盤也未必能打響。”

　　相對假離婚的方式，一些更具法律常識和風險意識的市民提出了看似更合法、合理的規避“對策”。正在汪洋律師處做諮詢的李先生表示早在上世紀90年代初，由於區分外銷房和內銷房，曾出現大量的境外人借用境內人名義購買內銷房。李先生想通過第三方的名義購買房屋，通過協議來確認産權歸屬方式購房。他今天就是為此來詢問有沒有法律風險。

　　汪洋表示，此類“對策”屬於“看上去很美”，但實際上法律風險依然很大。她説：“我國《物權法》頒布後，對於物權和債權作了明確的區分，李先生通過其‘對策’只能獲得協議上的債權，無法獲得房屋的物權，最終無法達到李先生的購房目的，而且容易因挂名産權人要求確權或發生繼承等而引起爭議和糾紛。”