18城市出臺住房限購令細則 效果要看執行力度

　　穆之

　　春節後率先出臺住房限購政策的成都，其市場形勢表現出冰火兩重天：“限購令”出臺前3天，成都樓市成交超過4000套，“限購令”出臺後5天，成都樓市備案成交僅513套。而來自中國指數研究院上海分院的研究分析，今年35個大中城市成交量將下降20%。

　　成都春節後出臺住房限購政策，開啟了全國密集出臺限購政策的序幕，截至2月22日，全國已經有18個大中城市出臺了住房限購政策。這些限購政策的尺度雖然並不相同，但已對市場産生影響，業界預計可能出現增幅的拐點。

　　東緊西寬

　　在貴陽限購政策出臺之後，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭在其微博上表示，“又一個限購令放水的！”因為貴陽僅限定“市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房”，比成都只限主城區範圍更窄。

　　成都版“限購令”限購範圍為本市主城區，沒有涉及到郊區郊縣，而且也沒有規定本市納稅證明或社會保險繳納證明最低年限限制。楊紅旭認為，成都方案將被中西部城市效倣。

　　中國指數研究院上海分院研究總監陳延彬也認為，一線城市政策就比較嚴格。比如北京規定了納稅或者繳納社保5年的要求，廣州相比去年自己出臺的限購政策，今年將增城等地納入，而上海的政策也不比國家政策寬鬆。

　　截至2月22日，目前出臺限購政策的城市(含地方政府規定)已經有18個：北京、上海、天津、長春、成都、廣州、貴陽、哈爾濱、濟南、南京、南寧、石家莊、太原、武漢、寧波、青島、無錫和廈門。不過，各地政策尺度並不相同，楊紅旭認為是，東部偏緊，中西部偏寬。

　　陳延彬認為，對比分析已經出臺的限購政策，總體而言，一線城市限購政策較為嚴格，而二線城市，尤其是中西部地區，大多將限購範圍劃定在主城區範圍內，有的雖然也列明“全市”，但是沒有明確區域，因此也有操作空間。

　　不過，限購細則正式出臺後，各地市場已經發生了明顯變化。比如一線城市的代表北京，其樓市限購首日成交環比降近九成。成都是二線城市代表，根據目前市場的變化形勢，四川中原地産預測：成都“限購令”正式實施後，市場進入調整期。

　　成都市場預期偏低

　　2月21日，四川中原地産發佈的2月14日~2月20日一週的成都房地産市場形勢週報。報告顯示，2月16日成都“限購令”正式實施後，2月16日~2月20日五天房管局備案成交513套，而2月14日及15日成交套數分別為1610套和1250套。

　　四川中原地産市場研究中心高級分析師周覓認為，成交量的驟降主要是由於房管局暫時關閉了備案系統，當然，儘管成都的“限購令”比較溫和，但政策出來之後肯定還是有部分被限制了，加上觀望的人增加，所以就大幅下降了。

　　周覓認為，本週成都的備案系統已經恢復正常，從本週開始後的幾週數據才更具有參考價值，也就是説從這周後的數據才能看出“限購令”到底對市場有多大的影響。記者在成都市房管局網站查詢到，截至2月22日18:00，當天商品住宅成交僅為289套。

　　陳延彬表示，各地“限購令”出臺後，需要較長時間觀察，不能用某幾天的市場形勢來分析，需要半個月到一個月的時間來觀察，因為網簽有滯後的問題。當然，業內人士大多認為，接下來幾個月裏市場肯定是低迷期，甚至在較長一段時間仍難擺脫低迷。

　　事實上，市場形勢的變化也影響到一手房的供應，以及土地市場的行情。四川中原地産的數據顯示，上周成都房地産市場，土地、一手房供應仍處於低位。預計未來一段時間土地、一手房供應還將保持低位，而一手房成交將有所下滑。“限購令”出臺後，各開發商也暫時放緩推盤速度以靜觀市場變化。

　　據成都市房管局數據，上周主城區僅有2個住宅項目領取預售許可證，較上上周減少2個。上周主城區商品住宅供應388套，供應面積為3.56萬平方米，供應套數與供應面積較上上周分別減少56.78%和51.76%。

　　陳延彬認為，限購政策對市場到底會有多大的影響，還是得看政策執行情況。不過，陳延彬向記者介紹，根據中指院的銷售模型分析，今年年內35個大中城市成交量將下降20%。