專家解讀新拆遷條例:補償款到位後才能進行拆遷

　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，國務院總理溫家寶昨天(21日)簽署國務院令公佈《國有土地上房屋徵收與補償條例》，這意味著公眾更熟悉的説法“新拆遷法”正式誕生。條例自公佈之日起實行，2001年6月13日公佈的《城市房屋拆遷管理條例》、也就是所謂的“老拆遷法”同時廢止。

　　新拆遷法規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位和個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償，並將維護公共利益、保障被徵收房屋所有權人的合法權益納入條例範圍。

　　“新拆遷法”最早由北大五位學者聯名在2009年12月7日首次向全國人大常委會上書，要求對老拆遷條例進行審查，從而將關於新拆遷條例的討論與修改工作推向公眾輿論中心。那麼歷經一年的聽證，新拆遷法是否符合學者上書的初衷，昨晚，記者第一時間專訪了五位學者之一、北京大學法學院憲法行政法學教授沈巋。

　　記者：您覺得新出臺的國有土地房屋徵收補償條例跟您原本的初衷是一致的嗎？

　　沈巋：基本上是一致的，因為説實話，我們最初的初衷只是對舊的拆遷條例在哪些方面是需要廢除的，我們提出了審查的建議。對於制定一部新的條例，這部條例應該規定哪些方面的內容，特別是很具體的內容，實際上當時我們並沒有形成非常成熟的看法。但是我們認為最主要的是要符合憲法上的幾個明確的基本原則：第一，必須要區分公共利益和商業利益。只有為了公共利益的需要，才能徵收房屋。第二，在徵收這個環節上，必須要有非常明確的規定，讓被徵收人盡可能多的來參與到徵收程序當中，把自己的意見向政府來反饋。第三個基本原則就是必需在搬遷之前要給予相應的補償。這三項基本原則在新的條例當中基本上都已經符合了。

　　記者：在條例的具體內容上面，您覺得最大的看點是什麼？

　　沈巋：能夠真正地走向公共利益和個人利益的平衡發展，走向利益主體之間的一種和諧，這個我認為是重要的意義。

　　記者：您覺得補償條例在實施的過程當中可能會遇到最大的困難是什麼？

　　沈巋：在實施過程當中，可能會面臨一些問題，這個條例的實施它又涉及到相關制度的配套的改革，第一很多野蠻事件還是大量發生在農村集體土地上，我們這個條例還只是國有土地上的房屋徵收與補償條例，一下子還不能覆蓋到集體土地上房屋的徵收。那麼在短時間內這個是我們值得關注的問題。第二一點在具體實施的過程當中，規劃能不能做到民主決策、科學決策，這也是我們需要關注的。

　　沈巋認為，徵收與補償條例體現了更多的民生意願，更多地將未來在動拆遷中可能産生的利益向個人傾斜，賦予個人在動拆遷中更多的權利。那麼條例賦予了個人哪些權利？不動産、法律專家學者為您盤點新拆遷法的四大看點：

　　看點之一：由行政強制拆遷變為司法強制拆遷

　　點評嘉賓：行政法專家、中國政法大學副校長馬懷德

　　馬懷德：這個變化第一就是保證了被徵收人的合法權益，因為畢竟是一個第三方的司法機關在審查、判斷這個徵收補償決定的合法性。第二，使得行政機關特別是政府的徵收部門從強拆中解脫出來，因為你徵收部門、補償部門如果直接介入強制拆遷的話，難免會發生自己做自己案件法官的這種情形，使得徵收補償決定不合理，也可能引發在強拆過程中的很多糾紛。所以這是一個維護社會穩定，保障被徵收人合法權益的一個方案。

　　看點之二：拆遷的補償標準不得低於市場價

　　點評嘉賓：中國政法大學副校長馬懷德

　　馬懷德：徵收過程中容易發生糾紛的主要是對補償標準不服，特別是很多徵收部門做出的補償決定明顯低於市場價，所以被徵收人的權益得不到保障，引發了很多強制搬遷、強制拆遷的問題。這次新的條例裏明確規定，徵收決定必需是一個合理的補償、公平的補償，而這個合理、公平的補償首先就是不得低於房屋徵收決定公告之日起被徵收房屋類似房地産的市場價格，也就是用市場的價格來確定補償標準，這是一個很大的一個變化。也就是被徵收人能夠拿到補償款之後，可以在同等區位用市場價格購買重新安置的房屋。這是一種市場化的措施，也是保證被徵收人合法權益的一個重要標準。

　　看點之三：被徵收方的補償款到位後才能進行拆遷

　　點評嘉賓：北京大學不動産研究鑒定中心主任馮長春

　　馮長春：現在這個程序都比較清晰了，比如説要拆遷了，先進行拆遷決定，在決定之前首先要經過規劃，規劃過程當中要公眾參與，比如拆遷補償的聽證，聽證完了之後再公示，公告以後進行評估，由被拆遷人選擇評估以後確定了補償的價格。而且它有一個條件，根據類似的房地産市場價格來評估，確定了這個補償費然後必須先補償到位以後再進行拆遷，這個充分考慮了被拆遷人的利益。

　　看點之四：公共利益的範圍界定更清晰

　　點評嘉賓：清華大學房地産研究所所長劉洪玉

　　劉洪玉：在國有土地上的房屋的徵收通常涉及到一個土地的再利用，在這個過程當中屬於商業性的看法，跟公共利益企業的開發，但是這兩個有的時候相互有交叉的，非常難區分清楚，到底哪個是公共利益，哪個是商業利益。這次新的徵收條例裏面把這個問題做了比較清晰的界定。（記者刁瑩）