拆遷條例施行 明確“徵收房屋應先補償後搬遷”

　　1月21日，國務院總理溫家寶簽署國務院令公佈《國有土地上房屋徵收與補償條例》。條例規定自公佈之日起施行。2001年6月13日國務院公佈的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

　　條例共五章三十五條，制定的目的是為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益。

　　條例規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：被徵收房屋價值的補償；因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收房屋造成的停産停業損失的補償。

　　被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

　　本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

　　徵收條例出臺，速度超出我預期。我們提交的意見中，有一部分被採納了，這説明徵求意見不是走過場。條例可以推動集體土地徵收立法，建議加快土地管理法的修改。

　　———北大教授沈巋（向全國人大常委會提出審查建議的五位學者之一）

　　■ 焦點

　　1 舊城改建徵收可組織聽證

　　歷程：危舊房改造徵收的程序經歷了反復，第一次徵求意見時，草案規定了90%以上被徵收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方政府方可作出房屋徵收決定；未達到90%被徵收人同意的，不得作出房屋徵收決定。

　　對於補償方案的通過亦作出了限定，因危舊房改造的需要徵收房屋的，補償方案在報縣級以上地方政府批准前，還應當徵得三分之二以上被徵收人的同意。

　　在第二次徵求意見時，上述規定被刪除。

　　目前條例採取了折衷方案，因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

　　解讀：沈巋表示，他們此前就舊城改建提過三分之二同意的建議，但他亦認為這確實很難確定，比如某塊地方大部分人的徵收問題都解決了，剩下幾戶，這時三分之二怎麼確定？現在條例規定的“多數”可能51%就算過了。

　　對於聽證會的引入，沈巋介紹亦曾就什麼情況開聽證會提過建議，當時建議30戶不同意就可以開聽證會，但這也很難實現，如果徵收一棟樓，而這一棟樓只有30戶，那就意味著要開聽證會。

　　目前這種相對模糊的“多數”規定有合理之處，如果要徵收100戶的房屋，只要有51戶有不同意見，就要組織聽證會，而且要修改方案。

　　2 徵收房屋應先補償後搬遷

　　歷程：兩次徵求意見稿中，都沒有明確規定“先補償，後搬遷”的原則，目前條例則明確“實施房屋徵收應當先補償、後搬遷”。

　　二次徵求意見稿中，僅在司法強拆中有所涉及，“申請法院強制執行前，房屋徵收部門應當按照補償決定，對被徵收人先予貨幣補償或者提供産權調換房屋、週轉用房。”

　　解讀：沈巋解釋，目前的規定意味著無論是自願搬遷還是強執搬遷，其前提都是必須補償到位，相比二次徵求意見稿覆蓋範圍更大。

　　此外，條例增加了“作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用”的規定，沈巋解釋，原來拆遷補償款大部分出自建設單位，而不是政府，但建設單位申請拆遷許可證時也要提供金融機構補償款的證明，現在徵收由政府替代了建設單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償到位。

　　3 被徵收人協商選評估機構

　　歷程：房地産價格評估機構的選定也經歷了反復。第一次徵求意見稿曾規定，“房地産價格評估機構，由被徵收人以投票、抽籤等方式確定。”第二次徵求意見稿則刪除了上述規定，代之以“房地産價格評估機構由被徵收人選定。被徵收人選定房地産價格評估機構的具體辦法由市、縣級人民政府規定。”

　　目前的規定則為，“房地産價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”

　　解讀：沈巋表示，條例提供了選定評估機構方法的優先次序。徵求意見稿的規定會面臨如果每個人都去找評估機構的問題，這會造成評估週期拉長，對徵收不利，也有可能造成評估結論的差異越來越大的問題。

　　協商選定意味著多數人選定一兩個比較統一的機構，評估週期不會很長，結論基本上能保持一致，並規定了多數決定、隨機的方式，是為了保證評估機構的選定不要太個體化。

　　4 公共利益新增“外交需要”

　　歷程：公共利益的界定一直是立法難點，徵收條例採取了列舉的方式界定公共利益，兩次的徵求意見稿中，都規定了國家機關辦公用房建設的需要屬於公共利益，但不少人對此有不同意見。目前條例刪除了這一規定，並增加了“外交需要”為公共利益。

　　解讀：沈巋表示，國家機關辦公用房建設用地的性質是符合公共利益的，如果説這不是公共利益，將難以從理論上討論，“如果這都不是公共利益，政府怎麼辦公？政府存在的假定就是公共利益，怎麼能説他是個人利益而不是公共利益。”

　　他並不認為刪除這一規定意味著否認了國家機關辦公用房建設用地屬於公共利益，而是意味著這種需要不通過徵收完成，將通過協商、談判完成，實際上政府收縮了自己的權力，某種程度上也是向民意妥協，他結合該條的兜底條款認為，不排除將來法律把這種情形列入公共利益的可能。

　　■ 背景

　　五學者推動拆遷變法進程

　　2007年3月，全國人大通過物權法，該法明確了公共利益徵收問題。當時，未體現公共利益徵收原則的城市房屋拆遷管理條例面臨和物權法的衝突，物權法正式實施後拆遷將“無法可依”。

　　2007年8月，全國人大常委會修改了城市房地産管理法，增加規定，“為了公共利益的需要，國家可以徵收國有土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。”

　　該立法授權作出後，2007年12月，國務院常務會議首次審議了國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例，但未獲通過。

　　此後，針對拆遷條例違反物權法的質疑以及修改拆遷條例的呼聲越來越多。北京大學五位學者向全國人大常委會提出審查拆遷條例合法性的建議，此舉推動了拆遷變法的進程。

　　在2010年1月29日和12月15日，國務院法制辦兩次就徵收條例公開徵求意見，開了行政立法兩次徵求意見的先例。

　　2011年1月19日，國務院總理溫家寶主持的國務院常務會議原則通過了徵收條例。21日，溫家寶簽署第590號國務院令，正式公佈徵收條例。（據新華社、新京報）