12月上半月北京開發商扎堆領證 開盤變相拖延

　　近期集中領證的樓盤是否按規定三日內開盤，有沒有拖延開盤狀況出現？

　　本報記者調查發現，鋻於政府“取得預售許可證三日內開盤”的硬性規定在前，開發商不敢公開宣稱不開盤，但是各種讓買房人不便於購買的前提條件，如要求全款購買、優惠折扣待定、大幅提價等因素，讓人不免聯想到以前頻現的“變相捂盤”。

　　貌似供應繁榮

　　12月1日起北京執行預售資金監管政策，使得開發商申領預售許可證的熱情從11月就爆發。

　　11月，北京共批准了43個商品住宅預售證，比“金九”期間還多出4個。而12月上半月，北京共有41個住宅項目取得預售許可證，接近11月整個月的獲批數量。

　　北京市住建委房屋市場管理處的一位負責人12月16日表示，預售資金監管的起始日期以開發商項目申請日期為準，不是以發證日期為準。因此，出現了11月及12月上旬獲預售證項目大增的現象。

　　然而，購房者反映：取得預售證後，不少樓盤以各種方式提高門檻，“言語中絲毫看不出想賣房子的意思”。

　　“現在我們的折扣還沒有定下來，如果要買的話只能是全價了。”12月15日，記者以購房者身份諮詢某樓盤的銷售員時，得到了這樣的答覆。另一個樓盤的銷售員回答更加簡單：“可以買，但只能全款買”。

　　據業界透露，近期獲得預售許可證的樓盤出現了較大規模的不開盤、“零成交”的狀況。由於近期樓市成交量依然活躍，這種狀況疑似再度出現“捂盤待漲”。

　　記者在調查中發現，目前沒有一個已經在近期領證的開發商或樓盤的銷售員明確表示説“不開盤”。他們甚至表示：“開了，而且是全部開了”。但是，開出的價格或購買條件是買房人難以接受的。

　　“在目前的風口浪尖上，沒有哪個開發商敢公然不開盤。”招商公園1872樓盤的一位銷售負責人表示，市場中應該不會出現拿證不開盤的現象，但是不同的開發商確實會在價格的預期上會有所不同，在報價時預留了較大的活動空間。

　　中經聯盟秘書長陳雲峰認為，開發商集中拿證和預售資金監管的關係很密切，和開發商原定的銷售計劃不一定符合，可能也是項目有證而又拖延開盤的一個原因。

　　另一位不願透露姓名的開發商則表示，因為11月份以來，拿證的項目確實太多了。“站在開發商的角度考慮，能夠拖一拖的還是會想點辦法，沒必要擠在一起打架嘛！”

　　“敏感期開盤準備時間太緊”

　　一些開發商也很誠懇地表示，現在辦預售證沒準點，突然發下來了，準備工作三天做完很吃力。

　　對此，思源經紀的一位負責人表示認同。據介紹，從今年房地産調控後，拿到銷售證往往很突然，以至於開盤前都是通宵達旦地加班，把開盤所需要的準備工作做好。“政策規定拿到預售證後三天內要開盤，開發商就沒法説不賣。三天的準備時間確實很趕。如果具體的價格策略沒有被領導批下來，就只能按照申報的最高價格先報給買房人，或者建議買房人先排號等等。”他表示，因為此類原因被迫延遲開盤的項目為數不少。

　　陳雲峰表示，今年5月份以來，拿證開盤一直不順利，雖然有部分房企賣得很好，但是也有相當多的公司沒什麼銷量，年底的時候，開發商需要回收資金支付各種款項，拿證後儘快開盤應該是主流的選擇。但是，由於近期的銷售行情比較敏感，可能有些開發商在內部討論折扣和定價策略時需要更多的時間，三天的開盤期限有些不夠用。“要不然，開發商連做廣告的時間都沒有，就得開盤了。”陳雲峰進一步表示，這會導致越來越多的變相推遲開盤，影響政策威信。

　　首創禧瑞都等多個項目以及思源經紀等代理機構的銷售負責人均表示，目前的很多銷售證都是搶著排隊才拿到的，因此多數樓盤不會拖延太久就會開盤。

　　- 記者調查

　　瑞雪春堂 新房源無戶型圖無折扣

　　位於房山良鄉的大盤瑞雪春堂12月3日就拿到了預售證。12月16日，其網簽量仍為零。項目銷售員表示：“目前主推的是尾房，非要買新盤也可以，但現在戶型圖還沒出來，單價比在售尾房貴4000元/平米，而且沒有任何折扣”。

　　主推上期尾房

　　瑞雪春堂銷售人員告訴記者，目前主推的是10號樓剩餘房源，9.6折優惠後均價14000元/平米。

　　記者從北京房地産交易管理網上看到，瑞雪春堂現出售的尾房是該項目在今年4月取得的預售證房源，3棟樓共510套房，已簽約303套，成交均價為12732元/平米。

　　同時，上述網站顯示，瑞雪春堂12月3日再取得一批預售證，包括11號樓、26-30號樓的6棟樓、共885套房源，申請預售單價在16800元/平米左右，29號樓的申請價最高，突破19000元/平米，但截至12月16日，全部簽約記錄為零。

　　在記者以購房者身份堅持要購買新盤時，上述銷售表示：“非要買，拿著錢來售樓處，我們也賣給你，就是沒有戶型圖，均價18000元/平米，沒折扣”。

　　12月16日，北京瑞雪春堂房地産有限公司總經理田玉濤告訴記者，12月3日取證的6棟樓屬於瑞雪春堂四期，已經按照建委要求開始銷售，目前均價在1.7萬元/平米以上，由於營銷部正在制訂優惠計劃，現在還沒有明確的折扣。

　　“四期還沒有戶型圖，但消費者能看到規劃圖和結構圖。”田玉濤表示，新取證的四期比三期尾房貴近3000元-4000元/平米，主要是由於産品和戶型的差異造成的。“四期靠近河道和公園，景觀資源最佳，産品是一梯兩戶、一梯一戶的9—15層純板樓，三期還是以一梯三戶、四戶為主”。

　　等地鐵開通後賣好價錢？

　　不是不賣，只是沒折扣沒戶型圖。12月16日，記者致電北京市住建委，工作人員表示：“取證房源須在三天內開盤，不賣就屬違規，消費者可以向我們投訴。但如果開賣，只要不超過公示的擬售均價，則賣多少錢是開發商的自由。”

　　而針對消費者對瑞雪春堂“沒戶型圖能申請到預售證”的疑問，北京市住建委工作人員表示，此類具體問題是房山區建委負責審核。記者隨後致電房山區建委，其工作人員表示“一般來説，申報預售證的要求裏沒有戶型圖，有規劃圖，但是一般也不會沒有戶型圖，不然也屬於手續不全”。

　　業內人士指出，該項目開發商韓建集團為當地大型國有企業，瑞雪春堂也是良鄉的一個大盤，從2007年至今已經開發四年，但社區周邊環境仍較落後，12月底地鐵房山線即將通車，良鄉南關站距離社區步行20分鐘，是該項目的最大利好。一位深諳行業的人士表示：“不少開發商都是想著趕在預售資金監管前將預售證申請下來，希望等過了年底的淡季以及地鐵開通等利好實現後賣個好價錢。”

　　據田玉濤介紹，房産交易管理網的網簽手續和辦理時間有一定滯後性，“目前瑞雪春堂三期還剩下100多套房。本月取證的四期陸續有成交的，個位數，還不多”。

　　K2清水灣

　　26000元/平米 開盤12天“零成交”

　　記者調查發現，近期一些拿下預售證的樓盤，由於價格堅挺，前面推盤的量消化緩慢，又急匆匆拿下新證，使得供應量大增，銷售緩慢。

　　12月4日，K2清水灣拿下預售證，共有334套房源在售，預售價格區間為28060-29150元/平米。記者以購房者身份諮詢銷售員獲悉，開盤價約26000元/平米。截至12月16日，該項目拿證已經12天，但沒有一套房源成功簽約。

　　記者查閱K2清水灣的拿證記錄發現，該樓盤分別在3月12日和7月28日拿過預售證。記者從北京房地産交易管理網查詢到，截至12月16日，K2清水灣在3月12日拿證後開盤共推出798套房，共簽約198套，簽約價格為22596元/平米；在7月28日拿證後開盤共推出280套房源，已簽約52套，簽約價格為23258元/平米。也就是説，K2清水灣三次拿證共推出房源1412套，但僅成交了250套，去化率僅為18%。雖然前兩次推盤的去化率很低，開發商卻仍在拿證推盤。