專家:北京禁開發商直接收預售房款致其資金緊張

　　本報訊 (記者 馬力)今後，北京購買住宅的預售款，將禁止開發商直接收取，而是全部存入專用賬戶，開發商不得隨意提取，以此保證樓盤預售款優先用於工程建設。昨天，北京市住建委、人民銀行營業管理部、北京市銀監局出臺《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》。該辦法將於12月1日起施行。

　　沒專用賬戶不發預售許可證

　　根據《辦法》，今後，每個預售的房地産開發項目都必須確定監管銀行，如果是分期建設的，每一期只能確定一家監管銀行。在人民銀行的指導下，開發商可以自行選擇監管的商業銀行。

　　開發商要按照一個預售許可證對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，並簽訂預售資金的監管協議。“沒有確定監管銀行或設立專用賬戶的，市住建委不發放預售許可證。”北京房地産協會副秘書長陳志説。

　　在商品房預售時，購房人不再將購房款直接交給開發商，而是必須存入這個專用賬戶中。“包括購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款，都要存入這個專用賬戶中。”陳志説。

　　限價房經適房執行相同制度

　　“賬戶中的資金，開發商是不能隨意提取的。”陳志介紹，開發商要根據項目的建設方案和施工進度，編制該項目的用款計劃，報住建委等部門審批。

　　《辦法》中規定了4個節點，分別為地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、購房人可單方辦理房産證，在這4個節點上，開發商可以按照申報的方案，申請提取專用賬戶中一定比例的資金，用於支付工程款，採購材料等費用。

　　“如果這個項目出現了問題，可能會影響到購房人利益的話，區縣住建委會立即通知監管銀行，暫停撥付專用賬戶中的資金，並啟動應急措施，監督用這些資金完成這個項目的建設，把房子交到購房人手中。”陳志表示，涉及的問題包括：開發商存在違法違規行為導致工程停工；項目存在嚴重質量問題；項目未按期交付使用等。

　　此外，由於限價房、經適房也屬於預售性質的住宅，因此《辦法》中表示，限價房和經適房也要執行同樣的資金監管制度。

　　■ 解讀

　　1 開發商如何支取預售款？

　　編制好用款計劃，獲批後，在4個節點可支取一定比例資金

　　陳志介紹，並非所有的預售款都必須在4個節點上支取，重點監管的是保證工程建設的資金。

　　“比如一個項目，它有10萬平米，售價是每平米1萬元。那麼它的預售款一共就是10億元。其中，政府會測算出這個項目的建設費用，比如每平米3000元，10萬平米就是3億元。”陳志説，一個樓盤的房子是逐漸賣出去的，購房款也是一個一個業主累積交的，當這個樓盤的專用賬戶中收取的預售款超過了3億元，那麼多餘的部分，開發商就可以支取。在專用賬戶中累積的預售款沒有達到3億元時，開發商不能支取賬戶中的資金。

　　“這3億元就是為了保證項目和配套設施能竣工交用的錢，”陳志表示，開發商要提取這些錢，會有一定的限制條件，首先要編制好用款的計劃，而且這個計劃必須合理。比如4個節點中，每個節點的用款比例必須合理。“因為一個項目，什麼階段要用多少錢，其實都有一定的規律，如果開發商申請的計劃不合理，主管部門就不會批准。”陳志表示，開發商的用款計劃被批准後，在每個節點提取時，還要提供相關材料，證明工程進度達到了這個節點，才能支取。

　　“這個政策的原則就是把錢管好，但不管死。既確保工程建設完成，也兼顧到開發商的資金使用率。”陳志表示。

　　2 開發商違規收款怎麼辦？

　　暫停其在北京所有開發項目的商品房預售，並計入企業信用信息系統

　　施行資金監管之後，如果開發商違規，直接收取預售款，或是不按規定支取專用賬戶的資金，將如何監管和處罰？

　　對此，陳志介紹説，按照新規，監管銀行如果發現預售資金沒有存入到專用賬戶時，將告知區縣建設主管部門。同時，區縣建設主管部門將對預售資金進入專用賬戶的情況進行監督，並對工程進度進行實地核查，調查開發商是否應該取款。“如果開發商被查實存在違法違規行為，將被責令限期改正，暫停其在北京所有開發項目的商品房預售，並將其違法違規行為公示，計入企業信用信息系統。”

　　3 開發商何時能取完資金？

　　只有在購房人可以單方辦理房産證時，開發商才能取完所有資金

　　按照昨日出臺的新規，在完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件前，專用賬戶內的資金不得低於項目工程建設費用的5%。

　　“也就是説，這個項目只有在購房人可以單方辦理房産證時，開發商才能取完專用賬戶中所有的資金。”陳志説，只要在開發商交齊所有稅費，這個項目的購房人才能辦理房産證。以往，一些開發商由於資金緊張等原因，有可能會出現拖著不交稅費的情況，甚至有一些開發商破産了。這就為業主們辦理房産證帶來了難題。“新規實施後，即便開發商破産或出現其他情況，也不會影響到購房人。”

　　陳志説，如果開發商違規，政府可以凍結其專用賬戶，用賬戶中剩餘的資金來繳納這些稅費，保護購房人的利益。

　　■ 影響

　　對於購房人

　　購房付款等環節手續無變化

　　新規定對購房人有什麼影響？陳志表示，實施新規定後，購房人在購房、付款等環節手續和以往沒有變化。“付款的方式沒有變化，只是購房款直接劃賬到專用賬戶中。”

　　他透露，北京房地産交易管理網正在進行相關改進，將來購房人登錄該網，在查詢網簽結果時，通過購房合同號，就可以查詢到自己的購房款是否存入了專用賬戶中。

　　同時，市、區住建委也將公示已經批准預售項目的建設方案、工程進度等情況，購房人可以通過主管部門網站查詢相關信息。

　　對於市場

　　近期開盤項目或明顯增多

　　陳志表示，在新規定下，開發商如果要迅速拿到資金，必須在保證質量的前提下，加快項目的建設，加快項目的銷售，不能囤地囤房，不能捂盤惜售，才能回籠資金。這將促進樓市供應量的增加，對穩定和下降房價産生作用。

　　陳志認為，由於新政將在12月1日起施行，此前拿到預售許可的項目可以不用資金監管，那麼在這1個多月的時間裏，很可能出現一些樓盤搶在新政前開盤預售。而且開發商由於希望預售房源迅速消化，可能會採取降價等促銷措施。

　　中原地産華北區域董事總經理李文傑也認為，由於預售金監管的影響，開發商需要儘快變現，使預售款超出重點監管額度，才能更自主支配，因此部分項目搶在監管辦法執行前促銷不可避免。但他同時表示，預售金監管暫時不會明顯影響土地市場。如果一企業確實想拿地，資金渠道很多，甚至可能通過企業間拆借來週轉資金。另一方面，預售資金監管，一定程度上對土地價格回落也有好處，“競爭的人少了。”

　　中國房地産職業經理人聯盟秘書長陳雲峰則認為，近期北京將出現大量樓盤集中開盤，但不一定會出現降價。“開發商只要拿到了預售證，就可以躲避資金監管。我搶在之前開盤了，但也不一定急於銷售，甚至可以先把價格定高一些，如果能賣出去更好。如果賣不出去，我再看看接下來的走勢，是否需要降價。”

　　朝陽區一樓盤負責人則認為，工程建設費用在預售款或者説房價中比例很小，只重點監管這一部分對市場影響有限，“更多的是一種北京深化調控的信號意義”。

　　對於開發商

　　資金流緊縮防止囤地捂盤

　　陳志認為，新規定提醒了開發商，必須合理制定自己的用款計劃，不能盲目過度地開發，不能採用挪用預售資金的方式，去開發其他項目。

　　中國房地産職業經理人聯盟秘書長陳雲峰則表示，新政將對開發商的資金産生巨大影響，並加速房地産行業的洗牌。“一些大的房企融資方式較多，項目較多，受到的影響還小一些。而一些中小房企，有的只開發一個項目，那麼資金的壓力就會驟增，也無力再開發新的項目。”

　　■ 聲音

　　北京華遠集團總裁任志強在微博(http://t.sina.com.cn)上表示，商品房預售資金監管會緊縮開發商的資金流，促進推盤，防止囤地捂盤和爛尾。但他同時反問説“會因此而增加後續的擴大生産和有效供給嗎？”

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹在微博上稱：對房地産商來説是雪上加霜。

　　購房人戴小姐：預售金要監管，開發商必須專款專用，這就等於是加了一個保險，防止開發商拖延，避免延期交房了。

　　購房人魏先生：監管預售金會勒緊開發商的錢袋子。最近限制開發商資金渠道的政策挺多的，真希望這些政策疊加在一起，能讓房價降一降。

　　本版采寫/本報記者 馬力 張旭 張家齊