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專家:北京禁開發商直接收預售房款致其資金緊張

發佈時間:2010年10月26日 03:43 | 進入復興論壇 | 來源:新京報

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  本報訊 (記者 馬力)今後,北京購買住宅的預售款,將禁止開發商直接收取,而是全部存入專用賬戶,開發商不得隨意提取,以此保證樓盤預售款優先用於工程建設。昨天,北京市住建委、人民銀行營業管理部、北京市銀監局出臺《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》。該辦法將於12月1日起施行。

  沒專用賬戶不發預售許可證

  根據《辦法》,今後,每個預售的房地産開發項目都必須確定監管銀行,如果是分期建設的,每一期只能確定一家監管銀行。在人民銀行的指導下,開發商可以自行選擇監管的商業銀行。

  開發商要按照一個預售許可證對應一個賬戶的原則,在監管銀行設立專用賬戶,並簽訂預售資金的監管協議。“沒有確定監管銀行或設立專用賬戶的,市住建委不發放預售許可證。”北京房地産協會副秘書長陳志説。

  在商品房預售時,購房人不再將購房款直接交給開發商,而是必須存入這個專用賬戶中。“包括購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款,都要存入這個專用賬戶中。”陳志説。

  限價房經適房執行相同制度

  “賬戶中的資金,開發商是不能隨意提取的。”陳志介紹,開發商要根據項目的建設方案和施工進度,編制該項目的用款計劃,報住建委等部門審批。

  《辦法》中規定了4個節點,分別為地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、購房人可單方辦理房産證,在這4個節點上,開發商可以按照申報的方案,申請提取專用賬戶中一定比例的資金,用於支付工程款,採購材料等費用。

  “如果這個項目出現了問題,可能會影響到購房人利益的話,區縣住建委會立即通知監管銀行,暫停撥付專用賬戶中的資金,並啟動應急措施,監督用這些資金完成這個項目的建設,把房子交到購房人手中。”陳志表示,涉及的問題包括:開發商存在違法違規行為導致工程停工;項目存在嚴重質量問題;項目未按期交付使用等。

  此外,由於限價房、經適房也屬於預售性質的住宅,因此《辦法》中表示,限價房和經適房也要執行同樣的資金監管制度。

  ■ 解讀

  1 開發商如何支取預售款?

  編制好用款計劃,獲批後,在4個節點可支取一定比例資金

  陳志介紹,並非所有的預售款都必須在4個節點上支取,重點監管的是保證工程建設的資金。

  “比如一個項目,它有10萬平米,售價是每平米1萬元。那麼它的預售款一共就是10億元。其中,政府會測算出這個項目的建設費用,比如每平米3000元,10萬平米就是3億元。”陳志説,一個樓盤的房子是逐漸賣出去的,購房款也是一個一個業主累積交的,當這個樓盤的專用賬戶中收取的預售款超過了3億元,那麼多餘的部分,開發商就可以支取。在專用賬戶中累積的預售款沒有達到3億元時,開發商不能支取賬戶中的資金。

  “這3億元就是為了保證項目和配套設施能竣工交用的錢,”陳志表示,開發商要提取這些錢,會有一定的限制條件,首先要編制好用款的計劃,而且這個計劃必須合理。比如4個節點中,每個節點的用款比例必須合理。“因為一個項目,什麼階段要用多少錢,其實都有一定的規律,如果開發商申請的計劃不合理,主管部門就不會批准。”陳志表示,開發商的用款計劃被批准後,在每個節點提取時,還要提供相關材料,證明工程進度達到了這個節點,才能支取。

  “這個政策的原則就是把錢管好,但不管死。既確保工程建設完成,也兼顧到開發商的資金使用率。”陳志表示。

  2 開發商違規收款怎麼辦?

  暫停其在北京所有開發項目的商品房預售,並計入企業信用信息系統

  施行資金監管之後,如果開發商違規,直接收取預售款,或是不按規定支取專用賬戶的資金,將如何監管和處罰?

  對此,陳志介紹説,按照新規,監管銀行如果發現預售資金沒有存入到專用賬戶時,將告知區縣建設主管部門。同時,區縣建設主管部門將對預售資金進入專用賬戶的情況進行監督,並對工程進度進行實地核查,調查開發商是否應該取款。“如果開發商被查實存在違法違規行為,將被責令限期改正,暫停其在北京所有開發項目的商品房預售,並將其違法違規行為公示,計入企業信用信息系統。”

  3 開發商何時能取完資金?

  只有在購房人可以單方辦理房産證時,開發商才能取完所有資金

  按照昨日出臺的新規,在完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件前,專用賬戶內的資金不得低於項目工程建設費用的5%。

  “也就是説,這個項目只有在購房人可以單方辦理房産證時,開發商才能取完專用賬戶中所有的資金。”陳志説,只要在開發商交齊所有稅費,這個項目的購房人才能辦理房産證。以往,一些開發商由於資金緊張等原因,有可能會出現拖著不交稅費的情況,甚至有一些開發商破産了。這就為業主們辦理房産證帶來了難題。“新規實施後,即便開發商破産或出現其他情況,也不會影響到購房人。”

  陳志説,如果開發商違規,政府可以凍結其專用賬戶,用賬戶中剩餘的資金來繳納這些稅費,保護購房人的利益。

  ■ 影響

  對於購房人

  購房付款等環節手續無變化

  新規定對購房人有什麼影響?陳志表示,實施新規定後,購房人在購房、付款等環節手續和以往沒有變化。“付款的方式沒有變化,只是購房款直接劃賬到專用賬戶中。”

  他透露,北京房地産交易管理網正在進行相關改進,將來購房人登錄該網,在查詢網簽結果時,通過購房合同號,就可以查詢到自己的購房款是否存入了專用賬戶中。

  同時,市、區住建委也將公示已經批准預售項目的建設方案、工程進度等情況,購房人可以通過主管部門網站查詢相關信息。

  對於市場

  近期開盤項目或明顯增多

  陳志表示,在新規定下,開發商如果要迅速拿到資金,必須在保證質量的前提下,加快項目的建設,加快項目的銷售,不能囤地囤房,不能捂盤惜售,才能回籠資金。這將促進樓市供應量的增加,對穩定和下降房價産生作用。

  陳志認為,由於新政將在12月1日起施行,此前拿到預售許可的項目可以不用資金監管,那麼在這1個多月的時間裏,很可能出現一些樓盤搶在新政前開盤預售。而且開發商由於希望預售房源迅速消化,可能會採取降價等促銷措施。

  中原地産華北區域董事總經理李文傑也認為,由於預售金監管的影響,開發商需要儘快變現,使預售款超出重點監管額度,才能更自主支配,因此部分項目搶在監管辦法執行前促銷不可避免。但他同時表示,預售金監管暫時不會明顯影響土地市場。如果一企業確實想拿地,資金渠道很多,甚至可能通過企業間拆借來週轉資金。另一方面,預售資金監管,一定程度上對土地價格回落也有好處,“競爭的人少了。”

  中國房地産職業經理人聯盟秘書長陳雲峰則認為,近期北京將出現大量樓盤集中開盤,但不一定會出現降價。“開發商只要拿到了預售證,就可以躲避資金監管。我搶在之前開盤了,但也不一定急於銷售,甚至可以先把價格定高一些,如果能賣出去更好。如果賣不出去,我再看看接下來的走勢,是否需要降價。”

  朝陽區一樓盤負責人則認為,工程建設費用在預售款或者説房價中比例很小,只重點監管這一部分對市場影響有限,“更多的是一種北京深化調控的信號意義”。

  對於開發商

  資金流緊縮防止囤地捂盤

  陳志認為,新規定提醒了開發商,必須合理制定自己的用款計劃,不能盲目過度地開發,不能採用挪用預售資金的方式,去開發其他項目。

  中國房地産職業經理人聯盟秘書長陳雲峰則表示,新政將對開發商的資金産生巨大影響,並加速房地産行業的洗牌。“一些大的房企融資方式較多,項目較多,受到的影響還小一些。而一些中小房企,有的只開發一個項目,那麼資金的壓力就會驟增,也無力再開發新的項目。”

  ■ 聲音

  北京華遠集團總裁任志強在微博(http://t.sina.com.cn)上表示,商品房預售資金監管會緊縮開發商的資金流,促進推盤,防止囤地捂盤和爛尾。但他同時反問説“會因此而增加後續的擴大生産和有效供給嗎?”

  SOHO中國有限公司董事長潘石屹在微博上稱:對房地産商來説是雪上加霜。

  購房人戴小姐:預售金要監管,開發商必須專款專用,這就等於是加了一個保險,防止開發商拖延,避免延期交房了。

  購房人魏先生:監管預售金會勒緊開發商的錢袋子。最近限制開發商資金渠道的政策挺多的,真希望這些政策疊加在一起,能讓房價降一降。

  本版采寫/本報記者 馬力 張旭 張家齊