業內人士揭物業管理潛規則 地下空間最賺錢

　　物業管理中的黑洞有多深？一名剛剛離任不久的某物業公司經理向本報爆料，揭開了眾多不為人知的行業潛規則。

　　劉強(化名)，34歲，在北京某小區物業管理公司當過4年的物業項目經理。對於自揭內幕的行為，劉強的説法是去年業主炒了自己的公司，"公司有些事情自己也看不過去，願意對公眾講點兒實話。"

　　斂錢三條渠道

　　物業費只是一部分

　　劉強此前所在公司管理的是一家中型小區，1500多戶業主，總面積在20萬平方米左右。

　　面對記者最關心的物業公司收入問題，劉強僅僅心算了幾秒鐘後就回答："我們這個公司一年進賬有400多萬吧。"

　　他籠統計算了一下：板樓和塔樓物業費平均下來在每平方米2元/月左右。物業費實行包乾制，年物業費應收480萬左右，前兩年實際收取物業費在400萬以上，現在相當一部分業主拒交物業費，降到了200萬。電梯廣告收費一年差不多15萬。地面停車，360個車位，月租費150元，一年下來60多萬。

　　開發商吃肉我喝湯

　　對於其他的地上共用部分，例如會所、幼兒園等配套設施應繳納的物業費，劉強表示，這些是不收費的，外包出去的收入只能跟著"喝開發商的湯，吃不到肉"。

　　"小區現在有4000多平方米的會所，一年外包收益超過200萬，主要上交開發商，但物業公司也能分成一部分，差不多60萬。"劉強説。

　　面對記者強調"《物權法》規定公共部分收益歸業主"的提法，劉強笑稱"想法太天真"。

　　"説是公共收益歸業主，只要業主不鬧事打官司判決給他們，該經營照樣經營。"劉強説，現在很多小區産權都不明晰，也沒有成立業主大會，收益當然主要還是進開發商的口袋。

　　記者了解到，會所、幼兒園等這些本意是按照成本運營、為業主提供服務的公共配套設施和場所，在絕大多數小區實際上是掌握在開發商手中。

　　地上賺完賺地下

　　讓記者意外的是，對物管公司來説，小區"最賺錢"的不是會所等公共部位，而是地下空間。

　　"地下室不是不能隨便出租，産權歸人防的嗎？"記者問。

　　"沒錯，所有權一般是歸人防的。人防有的城區是不收費的，也有的區每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30來萬，具體用途是出租還是車庫，就看各個小區了。"劉強説，他所在的小區改成900來個車位，每個車位300元一個月，一年停車費收入就在360萬左右。

　　對於如此高的停車費記者表示了懷疑。劉強則舉著報紙説，"你看看，業主為停車打破頭，前一段時間剛剛發生了一起血案。地下停車費一般都遠高於地上，而且現在的情況是停車位根本不夠用。"

　　劉強説，這筆錢名義上是都歸開發商，"不過具體數字並不是特別清楚，應該是三七分成吧，我們公司這邊差不多能分個100來萬。"

　　記者隨後查閱相關資料發現，雖然業主購房款中包含地下室成本，但目前沒有任何法律、法規對城市居民小區防空地下室的産權歸屬予以明確界定。