下半年房價或小幅回落

惠城區、惠陽區和大亞灣區的住房價格位列全市前三位。資料圖片

　　市房管局預計,下半年新增供應量、成交量以及商品房價格都將有所回落。資料圖片

　　今年,中央出臺了一系列調控房地産市場的政策,通過土地、金融、稅收等手段加強市場調控。嚴厲的調控政策給惠州房地産市場也帶來一定影響,但影響程度遠不如一線城市。

　　近日,惠州市房産管理局發佈了2010年上半年惠州市房地産市場運行情況分析報告,報告認為,惠州上半年開發投資仍保持較快增長,但增速趨緩,商品房新增上市供應充足,總體銷售情況良好,商品房價格較為平穩,預計下半年住房價格會出現小幅回調,穩中有降。

　　投資漲幅有所回落

　　今年上半年,全市共完成房地産開發投資119.28億元,同比增長44.24%,漲幅有所回落。

　　開發規模較快增長主要有兩個原因:一是2009年初受金融危機余波的影響,大部分開發企業仍處於觀望狀態。去年上半年基數較小,導致今年上半年同比漲幅較大；二是今年初房地産市場延續了2009年下半年的良好勢頭,成交量大幅增長,開發企業信心增加,加大了資金投入,加快土地的開發利用,使得新開工面積和竣工面積同比增長較大。

　　然而,隨著中央對房地産市場調控力度的加大,第二季度商品房銷售量明顯下降,開發企業資金回籠速度減慢,對後市預期較不樂觀,逐步放慢了開發投資的速度,導致上半年房地産開發投資增速放緩。

　　中小戶型集中上市

　　上半年,惠州商品房批准預售面積328.55萬平方米,同比增長135.33%,其中住宅285.12萬平方米,同比增長121.78%。

　　增長較快主要的原因是,房地産市場剛剛從金融危機中恢復過來,以消化存量為主,2009年上半年新增供應較少,同時由於年初銷售形勢良好,開發企業加快在建樓盤上市的速度,使得今年新增上市規模較大。

　　從面積來看,上半年,全市90平方米以下商品住房上市量所佔比例為16.89%,90-120平方米為26.62%,120-144平方米為25.83%,144平方米以上為30.66%。從住房套型來看,120平方米以下住房的上市量與去年同期相比明顯上升。

　　由於惠州房地産市場長期以大戶型住房為主,中小戶型所佔比例較低,中小戶型的上市既彌補了住房結構的缺陷,又迎合了市場的需求,受到了購房者的青睞,産品適合銷路又進一步促進開發企業的積極性,因而上半年中小戶型住房上市相對集中。

　　銷量環比下降17.2%

　　上半年,惠州商品房累計銷售面積269.21萬平方米,較去年同期增長2.12%,與去年下半年相比,出現較大幅度回落,環比下降17.2%。

　　從月度走勢看,1月商品房延續了去年的良好銷售勢頭,2月大幅回落,3月、4月大幅回升,5月、6月再次回落,整體下降趨勢明顯。

　　主要原因是,今年初,市場銷售情況仍然較好,受節日、季節性等因素的影響,2月銷售量大幅下降。但隨著信貸、金融等政策的不斷收緊,購房者心理預期的巨大變化,導致3月、4月成交量大幅回升。隨著調控政策進一步加強,二套房認定標準的明確,投資性需求受到很大程度上的抑制,導致5月、6月成交量出現回落,市場逐步回歸理性。

　　從區域看,成交量主要在惠城區,該區銷售量佔全市比例為49%。從面積來看,120平方米以下的住房成交量佔全市銷售總量的五成以上,這表明市場中的購買主力仍以剛性需求和改善性需求為主,購房需求顯得更加理性。

　　各月均價均超4000元

　　上半年,惠州全市商品房成交價格為4576元/平方米,同比增長13.38%,商品住房均價4378元/平方米,同比增長14.1%。除4月出現較大波動外,商品房和住房價格其他各月表現均較為平穩,穩中有降。上半年,全市各月均價均超過4000元/平方米,最高值甚至突破5000元/平方米,接近惠城區水平。

　　自住性和改善性需求逐步增多、上半年商品房新增上市供應較為充足,以及作為成交主要市場的惠城區的商品房成交價格較高,是拉升全市均價的重要因素。

　　從區域來看,惠城區(5070元/平方米)、惠陽區(4343元/平方米)和大亞灣區(4290元/平方米)的住房價格位列全市前三位,而且同比漲幅也相當接近,較去年同期增長20%以上。博羅縣住房均價為2553元/平方米,增幅為22.74%,惠東縣(3773元/平方米)增長9.78%,龍門縣(2582元/平方米)則下降9.02%。

　　上半年,惠州全市商品房成交價格為4576元/平方米,同比增長13.38%,商品住房均價4378元/平方米,同比增長14.1%。除4月出現較大波動外,商品房和住房價格其他各月表現均較為平穩,穩中有降。上半年,全市各月均價均超過4000元/平方米,最高值甚至突破5000元/平方米,接近惠城區水平。

　　自住性和改善性需求逐步增多、上半年商品房新增上市供應較為充足,以及作為成交主要市場的惠城區的商品房成交價格較高,是拉升全市均價的重要因素。

　　從區域來看,惠城區(5070元/平方米)、惠陽區(4343元/平方米)和大亞灣區(4290元/平方米)的住房價格位列全市前三位,而且同比漲幅也相當接近,較去年同期增長20%以上。博羅縣住房均價為2553元/平方米,增幅為22.74%,惠東縣(3773元/平方米)增長9.78%,龍門縣(2582元/平方米)則下降9.02%。

　　下半年房價有望回落

　　去年底及今年上半年,中央和地方都出臺了一系列調控政策,在今年第二季度收到了積極的效果,對後市産生較大影響。在目前政策仍然不放鬆、市場成交量日趨下降、銷售形勢較差、市場觀望氣氛濃厚的情況下,市房管局預計下半年新增供應量、成交量以及商品房價格都將有所回落。

　　由於近期市場銷售形勢不好,開發企業放慢了上市的節奏,預計下半年新增供應量會有所下降。隨著市場形勢的轉變,住房供應結構將更加多元化,更趨合理。上半年,由於中小戶型受到市場的青睞,下半年中小戶型住房供給規模會繼續擴大。

　　今年,中央和地方調控政策在近期收到成效,全國各大中城市成交量開始出現下滑,惠州也不例外,5月、6月連續兩月出現不同程度的回落。目前,調控政策還沒有放鬆,無論開發企業還是購房者,對後市均持觀望態度,預計市場在短期內難以走出成交低迷局面,成交量將繼續回落。

　　在房價方面,今年上半年,商品房價格呈上漲趨勢,惠城區價格不斷攀升。由於近期成交量下降,市場觀望氣氛濃厚,缺少了成交量的支撐,高房價或難以為繼,預計下半年住房價格會出現小幅回調,穩中有降。

　　南方日報記者羅銳