徐立凡:房租調控應遵循市場規律

　　本報特約評論員徐立凡

　　租房市場與商品房市場一樣，同樣存在需求的多樣化問題。這就要求行政不能採取粗放式管理，而必須建立多層次、可細化的管理體系。

　　住建部在“保障性住房建設和房地産市場調控”記者會上透露，面對國內部分城市租金上漲比較明顯的趨勢，下一步房租調控也將列為房價調控的組成部分。這意味著樓市調控的範圍將進一步擴大。

　　房租調控的現實意義十分明顯。在限購令、差別房貸等嚴厲調控成功令樓市降溫之後，不僅需求開始向租房市場轉移，不當尋租也開始向租房市場轉移。若房租價格失控，不僅仍會抬高民眾的住房成本，而且居住類商品在CPI的權重提高的情況下，可能成為CPI新的刺激因素。由於租房者主要為外來人口，房租過高還意味著當地城市發展成本的提高和房價調控公平性的流失。

　　從更長遠的週期來看，房租調控也是政策對於今後住房格局的適應性佈局。在多數政策資源和土地資源向保障房傾斜以後，今後的住房格局將形成包括保障房在內的出租房為主導，商品房和經適房為補充的新態勢。住房市場總體價格水平，也將相應由目前的商品房為主導轉為出租房為主導。如果主導房價不能得到有效規範，房價總水平回到理性水平的可能性將大打折扣。

　　房租調控應該如何著手？要區別公有出租房和私有出租房的不同特性。公有出租房屬於政府出資，具有公共服務的特性而非完全的市場特性。因此，政府作為完全産權人有權通過行政手段將價格限制在自己希望的水平，即非贏利或較低贏利水平上。而私有出租房的情況則要複雜得多。由於私有出租房具有完全的市場特性，因此，一般而言其價格的形成是租住雙方自願成交的結果。由於市場可以發現合理價格，而行政很難發現合理價格，因此在這個領域的租價調控，特別要注意遵循市場規律。如果過度干預，既有可能導致租住雙方利益共損，也可能導致出現名義價格和實際價格的雙重運行體系，並刺激陰陽合同、以借住冒名租住等現象的抬頭。

　　此外，租房市場與商品房市場一樣，同樣存在需求的多樣化問題。這就要求行政不能採取粗放式管理，而必須建立多層次、可細化的管理體系。

　　房租調控，根本目的是要利於市場的發展和社會和諧。因此，政策的著力點不僅在於對租價的干預，還應該放在制定合理規則、杜絕尋租和安全漏洞上。相關新聞見今天A04-A05版