遠郊區域“低價牌”蔓延

　　北京7月新房成交價創調控以來新低

　　由於大興等遠郊區域主打“低價牌”促使銷量上升，北京樓市7月新開期房成交均價約16492元/平米，創去年4月調控以來月成交均價新低。

　　根據北京市房地産交易管理網的數據，截至31日，7月北京市新建住宅網簽總量為8969套，比6月上升8.4%，比去年7月大幅上升86.6%。業內人士表示，7月部分房地産開發商開始實行“特價房”、打折促銷等低價銷售策略，“以價換量”效果明顯。鏈家地産市場研究部人士也證實，目前北京新房市場價格實降與暗降並存。隨著樓市存量逼近歷史高點和8月更多新樓盤入市，北京房地産開發商的“價格戰”將趨激烈。

　　開發商“以價換量”

　　據搜房網數據監控中心統計，7月北京優惠打折樓盤數量為147個，其中大興區折扣盤從6月的10個增至16個。中國證券報記者了解到，目前北京新入市的樓盤中，推“特價房”力度最大的當屬大興區的“旭輝禦府”，該樓盤至今已推出150套“特價房”，並引發大興樓市“價格戰”。旭輝禦府位於地鐵4號線高米店北站附近，此前以2.1萬元/平米的銷售均價開盤，隨後推出了100套1.76萬元/平米特價房，而周邊項目售價在2萬元/平米左右。不久，該樓盤又加推50套特價房，同樣獲得購房者追捧。

　　而旭輝禦府首推的100套特價房就攬入資金約3.8億元，使得眾多大興樓盤開始改變營銷策略，開打“價格戰”。相比之下，大興區域部分並未採取特殊促銷手段的樓盤銷售情況則慘澹得多。綜合數據顯示，7月金地仰山、綠地5號公館、紅木林、中建國際港等區域重點項目簽約率都比6月下跌至少五成以上，部分項目甚至是個位數成交。業內人士認為，“低價換量”是大興區域部分樓盤在樓市冷清下“突圍”的決定性因素。

　　除大興區域外，北京其他區域，尤其是遠郊地區也紛紛加入“價格戰”。亞豪機構監測顯示，以密雲為主的遠郊區縣成為“萬元盤”主力供給，包括綠地-國際花都、行宮-禦東園等開盤均價都低於12000元/平米。亞豪機構市場總監郭毅認為，這些遠郊區縣的新開樓盤主打“低價牌”，且購房客群以當地升級置業為主，多為首次購房，不受限購影響，因而推動了整體成交量的上升，並拉低市場整體成交均價。

　　不少大型房地産開發商也紛紛效倣，或變相降低購房門檻。中國證券報記者諮詢中糧萬科-長陽半島售樓處了解到，目前該項目推出首期付款10萬元的優惠活動，另外首付全款30%可享受在原有折扣基礎上再降一個點的優惠。

　　遠郊區域“泡沫”擠出效應明顯

　　自房地産宏觀調控以來，曾經被稱為北京樓市“風向標”的通州，成為調控“重災區”，泡沫擠出效應明顯。北京房地産交易管理網數據顯示，自2010年10月至今年7月，北京通州合計供應住宅項目19個，提供住宅8525套，而同期簽約數只有1887多套，簽約率只有22%，居全市郊區縣之末。北京中原地産三級市場總監張大偉表示，目前通州樓市的主要情況是，“庫存量大，積壓嚴重，預計供應多，降價動能充分。”

　　通州“珠江拉維小鎮”近日推出30套特價房，其中毛坯均價14500元/平米，精裝均價17500元/平米，較此前25000元/平米價格下調近萬元。這是繼去年月亮河公園降價萬元推出特價房後，通州第二個均價下調萬元的樓盤。

　　通州地區不少項目雖然沒有直接降價，而是採取各種變相打折的方式，比如富力-金禧花園的開盤報價與之前一期2萬元/平米的開盤價格一致,但即將針對部分房源推出團購特惠活動，88平米的戶型團購價140萬元/套起。

　　分析人士認為，通州新房價格下降對於周邊二手房業主心理産生一定影響，從而導致二手房議價空間增大，部分業主或調低掛牌價。同時，在新房價格下降的情況下，未來該區域二手房價格繼續向下調整的可能性也有所增大。鏈家在線的數據顯示，目前在其掛牌的通州區域二手房有3570套，掛牌均價為15044元/平米。而北京中原地産7月最新統計也顯示，目前北京市各類型的二手房均價均出現一定幅度下降，幅度在5%-10%之內，在區域上已經出現了從外到內降價的趨勢，通州、大興等地的價格鬆動最為明顯。在戶型産品上，主打大戶型和不滿5年的樓盤降價明顯。

　　8月房價下行壓力較大

　　業內人士認為，七八月份並不是樓市銷售的旺季，但是在房地産宏觀調控力度始終不變的背景下，想要繼續往年“金九銀十”的火熱成交量，8月的市場表現十分重要。據北京中原地産不完全統計，預計下半年入市樓盤達到110個左右，這些項目主要集中在近郊區。從數據上看，房價下調也將首先從郊區開始蔓延。預計這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套，而年內庫存量可能明顯上漲。因此，在部分區域二手房降價效應和新盤大量入市的情況下，北京房價8月下行壓力較大。

　　北京市房地産交易管理網的數據顯示，截至7月31日，目前北京市一手住宅存量達105852套，二手住宅的可售套數也達到37644套。有市場研究機構認為，目前北京的樓市存量逼近歷史高點，去庫存化形勢嚴峻。

　　業內人士分析，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發，因此新盤項目在所有入市項目中所佔比重不斷攀升，房地産開發商8月推盤力度料繼續加強。