在一波又一波“史上最嚴調控政策”的持續轟炸下，南京樓市真的降溫了！南京網上房地産昨日公佈的數據顯示，這半年來全市只成交了18996套商品住宅（包括溧水、高淳兩縣），這是近5年來除了2008年下半年受金融風暴影響樓市大滑坡之外，半年成交量最少的一次。與慘澹的銷量對應，房價也步入了停滯狀態。而在政策不斷收緊和房價有望下跌的雙重壓力下，何時出手令南京的買房人更為糾結。

　　數據篇

　　上半年新房銷售量：

　　五年來“第二差”，“瘋狂的樓市”成為過去

　　限購加上限貸，雙重擠壓之下的南京樓市艱難地迎來年中“大考”。上半年商品住房認購21377套、成交18996套的成績單，跟2007年以來的前8次“半年報”相比較，顯然難以“及格”。

　　365地産家居網的統計顯示，自2007年以來，南京樓市的銷售起伏較大，其中賣得最火的有2007年上、下半年，商品住宅成交量分別是51904套、40619套；以及2009年上下半年的43202套、57730套。五年來賣得最差的是2008年下半年，僅有13665套。其次就是今年上半年了，不到1.9萬套的成交量，只相當於2009年“瘋狂下半年”的三分之一（詳見附表一）。“其實不光是限購與限貸，契稅補貼政策的取消，營業稅徵收方式的調整，都在影響著買房人的出手決心。”南京市住建委相關人士分析説，自去年開始的新一輪調控出招更為精準，持續時間也最長，因此從數據上看，南京樓市真的向“史上最嚴調控”舉手投降了。

　　上半年房價數據：

　　房價大降了？僅4月微跌0.1%

　　房子賣不掉，但房價有沒有應聲而跌呢？從國家統計局目前發佈的前五個月房價數據來看，今年上半年只有4月份的新房價格環比微跌0.1%，其餘月份不是上漲就是持平，因此整體上南京新房價格指數依然呈上漲的趨勢。“頂多是不漲了，或者是搞特價的多了，但要説明顯下降，或者全面下降，這個真沒有，”一位房地産業內人士説。

　　而搜房網數據監控中心提供的數據也顯示，截止到6月22日，南京218家在售樓盤中，有64家樓盤的房價上漲，其中最高漲幅達47.4%；有31家樓盤房價下跌，最高跌幅為19.2%，其餘123家樓盤房價基本持平。

　　這份統計報告還顯示，在城中、河西、仙林、城北、城南、江北、江寧、溧水、高淳這九大板塊中，房價平均上漲了2.1%，其中房價漲幅最大的是溧水板塊，高達14.55%；漲幅最小的是城東仙林板塊，漲幅為0.27%。沒有一個板塊總體房價下跌。

　　上半年土地出讓：

　　一分鐘拍賣會頻現，怎一個“冷”字了得

　　如果用一個字來形容2011年的南京土地市場，那一定是“冷”。底價成交、流拍和臨時延期成為關鍵詞，由於沒人競爭而開始直接宣佈結束的一分鐘拍賣會出現了至少3場。調控、限購，顯然政策對於土地市場的影響是明顯的。

　　結合365地産家居網的數據，記者昨統計發現，除去高淳溧水兩縣，2011年上半年南京共拍賣30幅地塊，其中1幅流標，19幅地塊底價成交，溢價成交的僅有10塊。從土地面積來看，上半年成交面積共約200.56萬平方米，約佔去年全年土地出讓面積的45%；但上半年出讓土地成交總額約為164.05億元，只約佔去年全年554.99億元土地收入的29.56%。而從地塊類型上細分，上半年南京30幅出讓地塊中，11幅純住宅地成交了10幅，12幅純商業用地和7幅商住混合地塊則全部成交。數量不多、分佈不好而且還遭遇流拍和底價成交，是上半年純住宅地出讓的主要特點。

　　感受篇

　　一位開發商的半年感受：

　　樓市調控，調啊調啊就習慣了

　　這個上半年的銷售是五年來“第二差”，但對開發商來説，究竟是不是日子最難熬的？

　　2008年最難過的日子挺過來了，去年五六月份觀望最濃的日子也熬過來了，現在還有什麼打擊不能承受？江北樓盤金泉泰來苑早在2004年便公開亮相，算是歷經了各輪調控的“老手”了，開發商對調控的反應也是“已經習慣了”。該樓盤主管營銷的一位負責人告訴記者，在他看來，上半年樓市銷量下滑有多方面的原因，作為開發商只能去適應，想通過開發商一己之力來改變這一格局幾乎是不可能的任務。

　　“就説銀行吧，既限制開發企業貸款，又限制買房人貸款，你説樓市能恢復到正常銷售狀態嗎？”他還舉例説，在土地方面國家同樣限量供應，開發商儲備不足的話，自然會壓低開工水平，減少房源的上市量，多方面綜合來看，半年只賣了不到1.9萬套，應屬正常水平了。

　　一位買房人的半年感受：

　　房價沒漲，但門檻抬高了

　　“一直在等房價降，好不容易等到房價不怎麼漲而且還有點下降趨勢，可我現在卻越來越買不起房子了。”在南京一家廣告公司工作的曹先生一臉鬱悶地對記者説。曹先生是標準的改善型購房人，現居住在江北一套不到80平方米的房子裏。“一年前就在河西看樓盤，當時保利香檳國際每平方米1.8萬元左右，扣除掉各種優惠，差不多價格在1.7萬元出頭。當時對二套房的認定並不很嚴格，算做首套房的話，首付比例只有三成，一套140平方米的房子只要拿出70多萬元就能搞定。但由於宏觀調控，周圍人都看跌房價，我就沒出手。”

　　而這一猶豫，曹先生如今就一直沒買房。“這半年我還常去香檳國際看房子，房價依然維持在1.8萬元的均價水平上，漲幅很有限。雖然沒漲價讓人挺高興，但像我這樣的二套房買主，首付必須要六成，將近150萬的現金，我到哪去湊這麼多錢啊！這也算是調控的一次‘誤傷’吧。”

　　事實上，像曹先生這樣糾結的消費者有不少。一邊是調控帶來的等一等房價就會下跌的預期，另一邊是不斷提高的買房門檻，調控的雙刃劍讓買還是不買成為購房人的心結。

　　一位地産編輯的半年感受：

　　買地的少了，“打醬油”的也少了

　　“賣出了去年一半的地，卻只收穫了三成的土地出讓金，這只能説明兩個問題，一是出讓地塊位置都不好，二是地塊成交價都比較低。”樂居的土地直播編輯小劉表示，上半年他最大的感受就是底價成交幾乎成為常態，例如距離雅居樂“地王”不遠的兩幅浦口珠江鎮地塊，相繼以底價成交，沒能續寫“地王”神話。而城東和江北還分別出現了流拍及臨時延期出讓的尷尬。還有個感受是前來競拍的開發商少了。去年地産火爆的時候，競拍的代表一坐就能佔小半個會場，舉牌子都能舉出近20的號碼；而現在經常就是一幅地來一家企業，兩位代表。此外，觀摩出讓會的人也少了許多，以往水泄不通的拍賣大廳，現在經常空空蕩蕩，媒體記者經常成了現場最多的人群。

　　上半年二手房市場

　　銷量>>>

　　成交2.19萬套，同比下降了24%

　　“淡定、砍價、再淡定。”這是很多一心購買二手房的人在上半年的心理寫照。在調控的大背景下，二手房也經歷了幾個起伏的階段。

　　至昨晚6時，據南京網上房地産官方數據，今年全市（除去高淳溧水兩縣）二手房共約成交2.19萬套，高於新房成交量；成交總面積183.72萬平方米。這一數據比2010年上半年的2.90萬套下降了24.6%，比2010年下半年的2.54萬套也下降了13.9%。

　　從區域上來看，江北4948套以及江寧4099套的成交量穩坐頭兩把交椅。鼓樓區的2666套則排名第三。而從幾個月的成交量來分析，二手房交易大體經歷了年初調控出臺前的火熱，2月底調控出臺後的暴跌，3、4、5月的重新回歸穩定，再到本月再次出現了下跌這四個階段。

　　價格方面，從365地産家居網每日的個人掛牌價看，二手房價保持在12866元-13602元/平方米之間。掛牌價的谷底出現在3月上旬，而目前房價比較穩定。

　　仲介>>>

　　從“咬定價格不放鬆”到“凡事好商量”

　　雖説上半年二手房賣得比新建商品住宅好，但仲介的日子卻並不好過。在南京從事二手房仲介經營多年的店長王靜對記者表示，這半年的感受就像坐過山車。一月份她所在的龍江門店還保持著每個業務員每天5個以上諮詢電話，可調控出臺後，門店訪問量幾乎到了“冰點”，而隨著觀望氣氛的逐漸消化，來電來訪量慢慢又回復到與年前相當的情況。

　　雖然量逐漸恢復了，但二手房市場已經發生了變化。“最大的感覺是買房人的話語權增大了。”王靜表示，以前大多數房主都是“咬定價格不放鬆”，但目前越來越多希望快速成交的房主，對買家提出的很多條件態度都是，“凡事好商量”。

　　下半年預測

　　更難熬的還在後頭

　　上半年市場的答卷已經交出，而對下半年的樓市走向，不少業內人士並不看好。有人認為調控沒有“最嚴”只有“更嚴”，市場沒有“最難熬”只有“更難熬”。“樓市的大政方針已定，下半年的市場也差不多，不排除繼續走低的可能性，即將到來的夏季，其實只是樓市嚴冬的開始。”

　　前不久，搜房網數據監控中心發佈的統計信息顯示，今年下半年南京全市共有136家樓盤推出3.5萬套房源上市，如果按照上半年1.9萬套的成交量，這新增的3.5萬套房源半年也只能消化五六成。而更為嚴峻的是，目前全市沒賣出去的存量住宅房源還有3萬多套，按照上半年每天100多套的銷售速度，不算下半年上市新房，光這批存量房源就夠賣近一年。預計下半年樓市的降價範圍還將進一步擴大。

　　另據了解，下半年南京上市的純新盤有34家，約有房源8000套。純新盤定價策略最為靈活，接下來，低於周邊在售房源開盤，低於預期開盤的項目將會不斷增多。

馬祚波 張遙 王燁