"聽見了房價下樓的腳步聲"——來自浙江的樓市預期

　　杭州主城區的商品房住宅區(4月20日攝)。據國家統計局浙江調查總隊最新發佈的2011年一季度企業景氣調查顯示，受國家房地産調控政策影響，浙江房地産企業的信心指數出現較大幅度下滑。數據顯示，一季度浙江省房地産業信心指數為103.1，比2010年同期和2010年四季度分別下跌36.2點和22.5點。據了解，造成此現象的主要原因是浙江省商品房銷售較大幅度減少和土地開發面積下降。 新華社記者 譚進 攝

　　新華網杭州4月21日電（記者 黃深鋼）國家統計局日前發佈的報告顯示，全國70個大中城市中，3月份新建商品住宅價格環比下降和持平的城市達到20個，浙江省內房價一線城市杭州、寧波價格環比下降，溫州價格環比持平。

　　國務院房地産調控督查組日前在浙江杭、甬、溫三地督查時，記者從三城市一些政府官員和房地産開發商處獲悉，受中央和地方多重調控政策疊加影響，浙江一線城市的樓市正步入房價下調預期，“聽見了房價下樓的腳步聲”。

　　房價處於週期轉換關鍵期

　　時值本輪樓市調控近一週年，近日央行再次調高存款準備金率，進一步收緊流動性。

　　記者在浙江房價最高的杭州、寧波和溫州等地調研感受到，受流動性收緊、土地出讓方式變更、保障房即將大批推出等幾大重要因素影響，以杭、甬、溫為代表的一線城市商品房價格正處在漲、跌平衡點上。

　　從今年杭、甬、溫一季度房地産市場成交情況看，從2月份開始各地新建住房成交量環比大幅減少。杭州市2月新建住房成交面積環比減少67．4％，3月環比減少45％；寧波市區商品住房3月份成交量460套，同比下降58．2％，環比下降54．4％；溫州市今年1、2月份商品房銷售月均價格分別為每平方米30030元、38353元，到3月份下跌至26707元，環比下跌35．5％。

　　從政府到房地産業界、普通市民等各層面來看，對於商品房價格的走勢預期已普遍從“控制房價過快增長”悄然轉變為“房價要跌的預期加大”。但另一方面，記者實地走訪各地在售樓盤後認為，導致統計數據顯示房價略降的重要原因是一些優質房源成交不力，新開樓盤定價謹慎，個別樓盤優惠力度有所加大，其實價格總體仍保持平穩。

　　浙江省有關部門認為，總體上這個省的房地産市場處於週期轉換的關鍵階段。

　　多重調控對衝高房價

　　杭州的房地産上市公司萊茵置業率先在A股市場披露了一季報。季報顯示，公司業績出現下滑：報告期內公司實現營業收入2．64億元，較去年同期下降41．85％；歸屬於上市公司股東的凈利潤528．19萬元，較去年同期下降85．05％等等。“風起于青萍之末”，房價未來走勢可否“一葉知秋”？

　　萊茵置業董秘徐逸波對記者表示，目前公司在售樓盤8個（包括合營公司1個），銷售價格無明顯波動，仍繼續持續向上。他説，一季度業績下滑的主要原因是房地産結算收入減少，這是正常的週期性變動，“未來公司業績會持續增長”。

　　但另一方面，一些經濟學家指出，市場預期對商品房價格走勢影響巨大，政府要調控房地産市場，必須從扭轉市場預期入手。

　　記者從浙江省政府獲悉，在本輪調控中，加大房地産調控政策落實問責力度，正在為地方官員的房地産增長衝動降溫。目前，浙江正在研究制訂《浙江省城市住房工作考核和約談問責暫行辦法》。而杭州市已明確將城市住房工作問責納入《關於對市委、市政府重大決策部署執行不力實行問責的辦法（試行）》的範圍。

　　而從市場各方熱切關注的“限購、限貸”政策執行情況看，到今年2月底，浙江省個人住房貸款餘額5604．91億元，同比少增332．78億元。在杭主要金融機構3月份個人住房貸款情況統計顯示，新發放個人住房貸款平均利率為6．46％，其中首套房貸款平均利率為6．24％，為基準利率的0．95倍，二套房貸款平均利率為7．27％，略高於基準利率1．1倍，顯示差別化住房信貸政策執行情況良好。

　　杭州市5月即將掛牌出讓的3宗土地還部分告別了單純的“價高者得”的出讓規則，當競買報價達到合理土地上限價格時，則轉為在此價格基礎上比拼現場投報配建保障性住房面積，誰報的保障房面積高誰奪標。

　　此間政府人士普遍認為，上述三種主要調控措施，已經向市場釋放強烈的對衝高房價信號，在政府加快推進保障性安居工程建設的基礎上，商品房市場投資投機熱將得到遏制。

　　商品房“減供應、增優惠”帶來猜想

　　一些房地産開發商坦承，目前銀行借款受制于規模的限制，資本市場融資基本處於半停滯狀態，信託融資成本相對較高，給公司帶來較大財務成本。在市場交易量下滑劇烈的情況下，杭州的不少樓盤推出了“存就抵”優惠。下沙一個均價每平方米2萬元的樓盤推出“存5萬抵10萬”的優惠，另一個均價每平方米1．3萬到1．5萬元的樓盤甚至將優惠力度放大到“存3萬抵18萬”。

　　儘管房屋價格呈現膠著狀態，市場各方仍坦承，當前浙江的房地産市場正在降溫。在溫州，今年1到3月份市區推出了9宗378畝普通商品房住宅招拍挂用地，全部出現流拍。溫州市房管局副局長余躍彬説，“房産商拿地熱情明顯降低很多。”而在去年11月底，溫州本地房企置信房産以37．02億元高價競得溫州市區熱點區域的原溫師院地塊，其樓面價高達每平方米3．7萬元，創下了新的溫州宅地價紀錄，同月溫州市區商品房均價為每平方米2．45萬元。

　　但接近“溫州炒房團”的一些業內人士則向記者表露出更為複雜迷惘的心態，“今年9宗地全部流拍，給當地人很大震動，但大家目前還不清楚，如果供地少了，明年房價是不是會被炒得更高。”

　　堅持自己公司業績將保持增長的徐逸波也提醒説，雖然國家及地方出臺政策有效控制了房地産市場房價上漲過快的勢頭，但政策的實施不能“矯枉過正”，房地産市場的衰退與房地産市場房價的上漲同樣有害於經濟的穩定健康發展。“對正常的房地産開發的資金需求還是應該給予支持，保障房産供應也是解決房價高企的方法之一。”

　　一位政府官員則表示：“需要中央穩定當下調控政策。2008年調控形勢不錯，因發生金融危機放寬了流動性和調控政策，導致2009年房價大漲，這次要堅決避免再走老路。”