北京首用差別化稅率調控房價 賣保障房暫不預徵

　　本報訊 樓市調控“京十五條”明確提出，實行差別化土地增值稅預徵率。地稅部門昨天出臺具體執行細則。從今天起，本市開發商銷售商品房取得的收入，其需繳納的土地增值稅預徵率依據預計增值率分別按照2%至5%徵收，而原來最高只有3%。這是本市首次利用差別化稅率調控房價。

　　根據此前規定，容積率小于1.0的房地産項目，按銷售收入的3%預徵土地增值稅；其他項目，按銷售收入的2%預徵土地增值稅。

　　>>商品房

　　預徵增值稅分檔提上限

　　根據本市昨天出臺的房地産市場調控稅收細則，開發商銷售新辦理預售許可和現房銷售確認的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至5%的幅度預徵率。其中，容積率小于1.0的房地産開發項目，最低按照銷售收入的3%預徵土地增值稅。

　　具體來説，預計增值率小于等於50%的，預徵率為2%；預計增值率大於50%小于等於100%的，預徵率為3%；預計增值率大於100%小于等於200%的，預徵率為4%；預計增值率大於200%的，預徵率為5%。

　　公告發佈前，開發商銷售已辦理預售許可和現房銷售確認的商品房取得的收入，仍按照原來的土地增值稅預徵率執行。

　　>>保障房

　　賣保障房暫不預徵

　　對於此前本市規定開發商按照政策規定銷售各類保障房取得的收入，仍暫不預徵土地增值稅。

　　其中，保障房是指各級政府或指定經營單位回購的廉租房、公租房及按照政策規定向特定對象銷售的經適房、限價房（含比照經適房、限價房管理）等具有保障性質的住房。

　　>>二手房

　　賣唯一住房免徵個稅先填承諾表

　　根據規定，個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房的，享受免徵個稅政策優惠。稅務部門表示，符合條件的售房人應向主管稅務機關申報售房人及家庭成員情況，如實填寫《售房人家庭唯一住房承諾表》，承諾承擔“造假”帶來的法律責任。《承諾表》除要求填寫家庭成員情況外，單設售房人“婚姻情況”和“未成年子女/未成年兄弟姐妹（人數）”項目。

　　稅務機關根據《承諾表》，將通過北京市房屋交易權屬系統對售房人及其家庭成員住房登記記錄進行查詢核驗，查詢結果存檔。如查詢結果顯示納稅人家庭此前已辦理房屋權屬登記手續或已辦理房屋網簽手續，此次售房不屬於家庭唯一住房條件，則應繳納個稅。

　　>>釋疑

　　名詞解釋

　　何謂預徵土地增值稅？按照目前房地産稅收政策，開發商需繳營業稅、土地增值稅、企業所得稅。土地增值稅簡單理解就是開發一個項目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。原本土地增值稅是在項目結束後徵收。

　　但部分企業以各種理由遲遲不結束項目，導致增值稅收繳被拖欠。因此，改為提前預徵，在項目結束後，多退少補。

　　執行

　　開發商如實報土地建安成本買地備案建安成本業內共知

　　稅務部門強調，為確保差別化稅收政策執行到位，今後開發商應在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，並匡算預計增值額和增值率，市住房城鄉建設部門將這些信息及時傳遞至市地稅部門；主管稅務機關接收信息後，以《稅務事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在徵期內按照規定的預徵率計算繳納土地增值稅。

　　開發商會不會虛報成本？一位業內人士表示。土地成本在土地交易時有備案，十分透明。對於建安成本來説，目前也是一個常數。無論是商業地産、住宅，有經驗的造價師很容易看得出用的是什麼標號的水泥、什麼鋼筋，這些材料價值多少，業內叫概算。概算的額度和真實的都差不了多少。他透露，目前商品房的平均建安成本估計在3000元/平米左右，這個也是透明的。

　　效果

　　加稅會否“羊毛出在羊身”開發商稅負難轉移到房價

　　昨天，在細則公佈後，任志強通過微博表示，增值稅額的提高，是給房價上漲的一個理由，因為“羊毛出在羊身上”。

　　對此，一位不願透露姓名的業內人士表示，“羊毛出在羊身上”的理解並不正確。他解釋説，增值稅是預徵的，而且在徵收前，開發商須在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息。而售價定了，正式銷售的時候再漲價須申報，不是想漲就漲的，所以增值稅確定後，開發企業不可能把稅轉移到房價。另外，根據目前的市場情況和政策，開發企業報高價，政府不可能給予預售許可。所以，報價必須合理。

　　>>觀點

　　引導開發商合理定價

　　北京市房協副秘書長陳志表示，和以前的增值稅相比，此次土地增值稅的最大變化就是實行差別化。按照規定，預計增值率小于等於50%的；增值稅預徵率為2%，增值在50%至100%之間的，預徵率為3%；增值在100%至200%之間的，預徵率為4%；增值在大於200%的，預徵率為5%。

　　“也可以簡單理解為企業利潤越多，增值稅繳納的越多。”陳志説，差別化的目的就是要引導房企合理定價，否則繳稅就高。從另外一個角度理解，報價低一些，增值雖然少了，但稅率低，有可能最終的利潤還會比報更高的價更多。“不過這需要經過嚴密的核算。”他説，但不管怎麼説，按照目前的市場狀況和政府調控的決心，開發商不該再報高價，而要以價換量，從而保證現金流。

　　嚴打囤地有望促降價

　　北京中原地産三級市場研究部總監張大偉認為，按照目前北京樓市的現狀，部分高價項目甚至可能出現最高每平米數千元的土增值稅，這一稅費改革，落實到位的話有利於增加開發商囤地的成本，將嚴重打擊開發商囤地積極性，增加在售項目的銷售成本，很可能使得部分土地價格過低的項目開始出現明顯的降價求售現象。

　　張大偉説，最近發改委及稅務部門針對樓市調控的政策出臺，説明了樓市的利空依然未出盡，調控政策依然在從嚴從緊。預計最近調控政策還有可能次第出臺，樓市很可能出現明顯的變化。

　　有業內人士表示，提高預徵率，能改變目前部分地區存在的預徵率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。他同時表示，土地增值稅預徵由於是按照項目的預期利潤徵收，因此能夠壓縮開發商的利潤空間，佔用其資金，抑制開發商非理性拿地的衝動。

　　除署名外本版采寫本報記者趙鵬 翟烜