廣州改善型買家 購房用足“賣一買一”政策

　　限購範圍：從化、增城市應當在今年3月底前制訂本區域貫徹落實意見，確定2011年本縣級市新建住房價格控制目標，並報廣州市政府批准後執行；

　　限購：在一定時期內，對在本市(含市轄十區和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；廣州限購可以“賣一買一”，但買之前需要將前一套的檔案登出；

　　停購：對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；

　　限外：境外機構和個人購買商品住房的，嚴格按照國家有關政策執行；

　　貸款：貸款(含公積金貸款)購買二套房首付不低於60%，利率至少1.1倍；

　　舊“限購令”廢止：2010年10月15日開始執行的《關於貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地産市場持續健康發展的意見》(穗國房字〔2010〕1311號)中的限定居民家庭購房套數政策停止執行。

　　“賣一買一”政策同時激活一二手樓市

　　“賣一買一”政策的實施將同時激活一、二手房市場。因為，“賣一買一”政策將刺激改善型買家賣掉位於舊城區的房改房、樓梯房之類的小戶型房子，再買一手的大戶型，而首次置業者則有希望在舊城區買到總價不高的小戶型二手房。

　　“新國八條”廣州實施細則即將執行，舊版“限購令”將被新“限購令”取代。如果不再實施舊版限購令中的“限新購一套房”，這就意味著廣州戶籍的首次置業家庭最多可買兩套房。

　　合富輝煌首席市場師黎文江指出，“新國八條”可解讀為禁買第三套房，但無房戶仍可買二套房。據了解，目前廣州十區可售的90~144平方米大戶型一手住宅供應量有22600多套，佔供應總量的48%，完全可滿足近期市民賣小買大的需求，而開發商也會及時調整供應結構，繼續大量推出大戶型住宅産品。

　　據了解，廣州舊的“限購令”從去年10月執行以來，令不少擁有兩套打通戶型的樓盤被“套牢”，原因是舊“限購令”明確任何戶籍家庭都只能新買一套房，這樣市場上就只有那些家中有一個已滿18歲孩子的家庭，才具備購買這類單位的資格，因此這類單位一度陷入賣不出的困境，也導致這些有合併單位的樓盤發展商紛紛絞盡腦汁尋求拆分之路。如今，無房戶可買兩套房，可令這類被“套牢”的單位“起死回生”。記者 王荔玨

　　暫不限購令從化增城緩了口氣

　　這次從化增城暫不納入限購範圍，對業內算是一個利好消息。黎文江指出，一直以來，增城和從化的樓價較低，而且這幾年來樓價漲幅遠沒有其他區域快。如果兩個地區的樓價數據將被納入廣州樓價數據中，可以預期廣州樓價的整體均價將會下降，樓價升幅也將放緩，業界普遍認為這顯然更符合廣州對樓價調控的要求。

　　地産專家趙卓文認為，2011年只要花都、增城賣多一點房，市場上毛坯房多一點，豪華裝修少一點，全市的成交均價就會下降。

　　地産專家韓世同認為，增城、從化本來房價並不高，能夠吸納多一點購房者其實不是壞事。

　　市民小肖對此深有同感，她説：“我和先生目前住在東圃一個50多平方米的單位，過兩個月寶寶快出生了，因此計劃在鳳凰城買套100平方米的三房，讓孩子有個舒適的居住環境。現在增城暫不限購，我就可以放心買房了。原先還一直擔心萬一限購，我買了鳳凰城的房子，過兩年想在城區買學位房就沒有資格了。”

　　據了解，在廣園東一帶，尤其像鳳凰城、翡翠綠洲等大盤，有著大量像肖小姐這類的換房族買家。一旦限購令出臺，這些換房族顯然要對自己手中的“指標”充分利用，不會隨意入市。從化一位開發商稱暫時松了口氣，他坦言，如果“限購令”一齣，從化的成交量肯定會下降。因為從化、增城有不少度假投資型樓盤，買家一旦減少，預示著廣州樓市的降價風或將由從化、增城率先颳起。

　　專家觀點

　　借量降逼價降

　　只是個神話

　　增城、從化兩市一直以來樓價較低，從去年全年十區與兩市一手房網簽成交量比例分析，十區657萬平方米，佔72%，兩市259萬平方米，佔28%。今年1月份，十區73萬平方米，佔72%，兩市28萬平方米，佔28%。數據反映兩市在此前一度盛傳的納入限購前後成交量比例變化不大，與原來估計十區限購後，兩市成交量急劇增加的想法有差距。

　　期待成交量減少使房價下降的想法可能只是一廂情願的美好願望。回想2008年的時候，嚴厲的房地産調控加上金融危機，令廣州市在當年一手房成交量只有553萬平方米，比2007年下降31%，但在這種情況下，一手房均價仍上漲至9339元/m2，比2007年上升8.6%。2010年調控政策三次出臺，一手房成交量比2009年減少300萬平方米，萎縮了27.6%，但房價卻同比上升28.3%。

　　有些研究機構發佈研究報告，認為成交量減少房價就必然要下降。那麼，請回顧一下2008年和2010年廣州商品住宅“量抑價揚”的事實，就明白“量降逼價降”或許只是一個美好願望。(黎文江 王荔玨)