廣州“新國八條”細則已上報市政府 下周或出臺

　　房子剛下訂就想退　　

　　廣州“新國八條”細則落地在即 市場出現四大苗頭

　　文/記者何穎思 賴偉行

　　廣州落實新“國八條”細則已上報市政府，很可能在下周出臺。記者昨日採訪了解到，在一片“風聲鶴唳”的節後市場中，出現一些新的變化苗頭，有已下訂的買家想退房，而二手市場購買“5年以上”的房子成為眾多買家覬覦的“香餑餑”。

　　變化一：不如先退訂觀望

　　春節長假過後剛上班，市民劉女士最關心的就是廣州“新國八條”的落地細則何時出臺，特別是增城和從化會不會納入限購區域。因為節前剛剛在增城一樓盤下了訂買了第三套房，馬上就要網簽，劉女士最近都有點忐忑。

　　“不是擔心被限購，而是擔心限購得太慢。”劉女士分析，此次中央再度祭出調控重拳，即使廣州中心城區的樓價仍然堅挺，外圍區域的樓價估計也會有一定的下降回落，與其坐等樓價回落，不如先退訂觀望一陣市場情況再説。

　　雖然有部分市民目前抱著和劉女士差不多的想法，但是廣州樓市還未出現退房潮。網易房産統計陽光家緣的數據顯示，1月31日~2月6日一週內，廣州樓市的網簽成交量超過400套，其中有約1/10的成交量來自於從化和增城，但是全市的退房量也僅有7套。

　　“目前買家對市場的政策敏感度已經比以前有所降低，除非因為政策原因導致支付不起或者無法購買，否則大多數買家還是不會放棄購買。”經緯行研究中心經理朱欣苑分析。

　　變化二：房子“老了”反而更好賣

　　營業稅徵稅政策變化之前，購買五年以下的“次新房”往往比較吃香，但現在過年期間合富置業高級營業經理王法收到了不少新老客人的電話，他對記者表示，雖然地鋪休市，但公司的網站一樣有更新，也多了新客打電話來諮詢，主要關注盤源是否超過五年。

　　中原地産荔灣區高級營業經理莫杜華已在要求下屬積極“call客”，尋找購買五年以上的房源。他對記者表示，逢源路上一個樓盤在今年五六月份房産證將超過五年，經過溝通，業主已經同意先簽合同，等到過五年再過戶。六成1月份成交70%以上都是購買五年以上的房子。

　　白雲大道一帶購買超過五年以上的房子不多，不過合富置業白雲尚城分行主管馬文業表示，客人也多了要購買五年以上房子的意向。此外，有本身叫價較高的業主讓步，接受“各付各稅”，當然，這部分業主屬於少數。

　　滿堂紅研究部主任肖文曉指出，營業稅全額徵收後，五年以內的次新房交易起來更加困難，而在市中心某些一手樓較多的區域，甚至可能出現一二手價格“倒挂”的現象。

　　變化三：大戶型或更受青睞

　　中原地産項目部總監黃韜認為，如果廣州落地細則實行“賣一買一”，將是人性化政策，市場會平穩發展。他預計，這種限購政策下大戶型房子可能會更加好賣，因為改善型買家接受能力比較強。而改善型買家“賣一買一”的情況下，也會有更多的小戶型投放到二手市場之中，小戶型也會繼續走俏。

　　其實自從去年10月中旬廣州實行限購以後，“一步到位”的情況已經有所增多。合富置業市場部梁燕明曾表示，廣州“限購令”出臺後，一步到位置業的情況有所增多，因此市場上對三房物業需求比上月有所增加，當中，不少有意購買三房的準買家都是首次置業者。合富置業統計數據顯示，去年10月份三房戶型的成交比例為37%，環比9月份略有上升。當中，10月份購買面積在90平方米以下小三房的首次置業者數量比9月份上升兩成多。

　　滿堂紅研究部主任肖文曉一直反對使用限購政策，“這是違反市場規律的政策，不利於大家按需要購房，反而鼓勵大家一步到位”。

　　變化四：商業物業賣得火

　　由於不受新政的限制，新春期間廣州樓市一些開盤的商業物業賣得比住宅火，有的商業物業一次就有買家掃貨四五套。春節期間記者在位於珠江新城的一望江樓盤看到，銷售中心內把每套單位的總價都標售了出來，算起來不少單位的均價大概在4萬元/平方米左右，比起同一區域的其它豪宅似乎要便宜不少。不過仔細詢問發現，這個樓盤的性質為辦公寫字樓，不但使用年限要縮水，水電費也比普通物業貴1/3。

　　“因為不受限購的制約，所以還是有不少買家入貨，有的人一次就買四五套。”樓盤的銷售人員表示，該樓盤總共450多套單位，去年底開盤後到現在已經賣掉了約2/3。

　　廣東省房協理事趙卓文分析，目前國內房地産開發結構偏重住宅。在“新國八條”抑制住宅需求的影響下，未來商業和寫字樓物業可能將迎來一個爆發期。

　　分析：限購時長比區域影響更大

　　經緯行研究中心經理朱欣苑分析，“新國八條”中雖然規定二手房購房5年以內出售的話按照全額徵營業稅，但過去即使實行差額徵營業稅，為了規避更高的個人所得稅，在實際操作中不少業主都報稱原購房發票丟失，營業稅在操作中往往已經按全額徵收。所以此次“新國八條”在二手房交易方面出臺這些新規，不會産生明顯的擠出效應，令部分買家轉戰一手市場。

　　另外，廣州即使未來可能把從化和增城兩個縣級市也納入限購範圍，但是因為目前已有十區限購墊底，所以即使限購區域擴大，對市場的衝擊有限，反倒是限購時間的長短對市場的影響更大。

　　對越秀區二手樓市十分熟悉的王法認為，今年二手樓市會出現兩極分化，一些質素好的樓盤會升值，一些較差的樓盤會有調整，“個人覺得過去一兩年的（二手樓市）發展有點畸形，一些質素不太好的樓盤樓價隨著地段的升值都在漲，可以説是有虛漲的成分，一些很舊的單體樓，又不是學位樓，都叫價1.5萬甚至1.6萬元單價。”王法比較過他所在分行的100個新收樓盤，今年1月份的叫價都比去年11月和12月有上漲，“比如惠福西的樓梯樓，12月業主叫價1.1萬~1.2萬，到了1月叫到1.4萬元，很多客都接受不了，我相信年後有機會回下調回到1.1~1.2萬元的價格。”