上海退地傳聞獲證實 業內人士稱不會引發退地潮

　　11月最後一天，上海市規劃和國土資源管理局發佈今年第104號土地使用權掛牌出讓公告，證實了嘉定區真南路以南、走馬塘以西住宅用地退地傳聞。有分析認為，由此退地或將波及更大的範圍，並可能成為房價下跌的徵兆。2008年年中上海某地塊被退之後，多個城市隨即紛紛曝出退地消息，並出現了一輪房價調整。那麼，此次“退地”是否會引起多米諾骨牌效應？對此，業內人士多數持懷疑態度，稱目前局部地區個別項目的退地不會帶動大範圍退地潮的出現。

　　雖有上海退地插曲，但當下的土地市場仍難言冷清。土地推出量依舊保持在高位，住宅用地的成交量也呈小幅微升態勢，更為惹眼的是熱點城市近期成交的部分地塊樓面價頻頻接近或突破2萬元/平方米。業內人士認為，退地潮恐難在全國範圍內出現，地方政府推地時的較高定價也凸顯了其對土地市場的樂觀預期。

　　“上海的這次退地具有一定的偶然性因素，與開發商自身有很大關係。”美聯物業全國研究中心主任徐楓對《經濟參考報》説。在她看來，在相對喧囂的拿地高潮期，尤其是在中央經濟工作會議即將召開的敏感時刻，此次退地引發市場各方的關注和猜想在情理之中，不過，這次更多是偶然因素，不太可能引發退地潮，更不太可能引發新一輪的房價調整。

　　中廣信地産服務機構事業一部總經理卞明也持相同觀點：“這只是涉及個別地塊個別開發商的個別現象，沒有行業代表性。”

　　至於退地是否能反映出開發商的資金鏈普遍緊繃，業內看法不一。有觀點認為，這或許是當下開發商們的一個縮影，密集調控之下，資金鏈瀕臨斷裂。卞明則透露，他所接觸的一部分開發商的資金鏈還沒有緊張到不得不退地的程度。

　　的確，相當一部分開發商尤其是實力雄厚的大型房企並沒有放慢拿地的腳步。繼萬科一週拿下4宗住宅用地、佳兆業一天斬獲9幅地塊之後，九龍倉、碧桂園、龍湖地産等上周(11月22-11月28日，下同)均有地塊入手。供地方面，多個熱點城市的推地熱潮仍在繼續。

　　中國指數研究院的最新數據顯示，上周監測的20個主要城市共推出土地178宗，較前一週增加16宗，推出面積1189萬平方米，環比上升1%，其中住宅用地推出78宗，共計631萬平方米，環比上升13%。成交量方面，住宅用地成交34宗，與前一週持平，共計成交255 .3萬平方米，環比上升14%。

　　自新一輪樓市調控以來，重點城市土地市場放量供應的特點愈加明顯。據中原監測12個重點城市調查數據，自10月以來各地居住土地供應累計超過1600公頃，平均每週供應量達到200公頃，較今年1至9月周平均水平高出14%。根據目前土地供應調查情況看，未來1個月內還將有939公頃宅地掛牌出讓。中原集團研究中心高級經理劉淵預計，年底各地土地市場將持續供求兩旺的活躍態勢。

　　在土地市場推出量和成交量增加的同時，部分地塊的樓面價也高位運行。據統計，僅上周，熱點城市樓面地價達到每平方米萬元以上的便有4宗，其中，杭州西湖區的楊家牌樓A地塊，樓面地價達25297元/平方米，高居首位，另外2宗地塊的樓面價也接近2萬元/平方米。其實在業內所稱“929新政”之後，這已不是第一次。據公開市場消息，11月29日，位於溫州市區熱點區域的“原溫師院”地塊出讓時的樓面價高達3.7萬元/平方米，更早些時候，廣州、武漢、南京、杭州4城市推出的5幅宅地均拍出高地價。廣鐵與珠光聯合體更是以86億高價拿下的廣州廣鐵南站“巨無霸”地塊，創造了“929新政”以來的最高總價。

　　尤為值得一提的是，部分熱點城市推出地塊的樓面均價即達每平方米萬元。“最近部分地方政府對地塊的定價稍微激進了一點”，徐楓提醒説。仍以上述上海嘉定區真南路以南、走馬塘以西地塊為例，退地後二次出讓的掛牌起始價已遠超去年。有消息曝出，該地塊重新出讓的競買保證金達6億元，超過了這幅地塊去年底推出時的5.5億元底價，而掛牌起始價則高達19 .3億元，與前一次的出讓底價相比，漲幅約為250%。業界粗略估算，這幅地塊推出的樓面單價已突破萬元。

　　徐楓認為，這在一定程度上反映了地方政府對土地市場的樂觀預期，“事實上，其他熱點城市的土地出讓基本上與上海類似。熱點城市是一個風向標，如果這些城市的土地出讓處於亢奮狀態，必將會對整個土地市場的風向産生一定影響。”

　　一位業內人士對《經濟參考報》表示，在樓市調控趨緊的氛圍下，地方政府這種做法或許並不明智，不過，地方政府可以通過綜合招標等手段，在一定程度上減少高價地的出現，比如土地出讓時要求配建一定面積的保障性住房，從而拉低樓面地價，實際上地塊上商品住宅的樓面價一點也不低，這既可使土地出讓金的收入持續攀高，還可在一定程度上降低社會的關注度。(王濤）