新政後上海現首例開發商退地 或為房價下跌徵兆

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　　房産新政後上海現首例開發商退地

　　業界人士稱，退地的出現，被歷史證明是房價下跌徵兆

　　房地産市場調控新政(國十條)出臺後的首例開發商退地(住宅開發用地)，昨日出現在上海嘉定的兩個地塊。

　　上海土地交易市場昨日發佈的第104號土地出讓公告顯示，上述兩地塊以“退定後重新出讓”的身份尋找買主。該信息讓首例“退地”傳聞得以證實。

　　業界人士分析，此次退地不僅是為當初的高價拿地埋單，更是因為持續收窄的融資渠道，讓房産商“圈錢”受阻無力開發，從而把資金鏈問題從幕後搬到了臺前。而退地的出現，被歷史證明是房價下跌的徵兆。2008年6月，上海普陀長風某地塊被開發商退地，隨後多個城市爆出退地消息，接下來出現了2008年下半年至2009年上半年的一輪房價調整。

　　先後兩次出讓

　　公開信息顯示，上述兩退地地塊是：嘉定區真南地塊和百安地塊，開發商分別為寶華企業集團和萊蒙寶山信息諮詢(深圳)有限公司。

　　上海土地交易市場公告顯示，兩地塊成交總價分別為24.186億元和11.05億元。其中，真南地塊折合樓面地價約12503元/平方米，與起始樓面地價相比，成交溢價率達336%。

　　業內人士分析，按照這一拿地成本，再加上建安成本和財務成本，最終出售的商品房成本大約在19000~20000元/平方米。而目前鄰近的樓盤如金地格林世界，其精裝房銷售價格也大概在18000~21000元/平方米。照此計算，如果房價在樓市調控政策出臺以後停止上漲，真南地塊的開發利潤將非常低甚至為負。

　　果然，僅僅不到一年，這兩個地塊便面臨“易主”的命運。

　　資金之困

　　“退地多為開發商資金問題。”上海嘉定區政府一位不願意透露姓名的人士昨日對本報記者表示。

　　昨日，本報記者撥通寶華一位知情人士電話，對方説，退掉真南地塊後，寶華損失了約6000萬元，其中約5500萬元屬於競買保證金。

　　據其介紹，考慮到真南地塊總投資額可能高達40億元，寶華在拿地之前引入了合作夥伴。然而，今年樓市調控新政出臺後，合作夥伴融資受阻，並在很長時間內都難以解決資金問題。“這樣一來，我們財務一開始針對這塊地安排的資金就不夠了，政府也不可能臨時改變付款方式、付款時間，我們後來也想籌資，但找不到辦法，只能退地。”

　　同樣的資金難題或許也出現在另一家退地開發商萊蒙寶山身上。

　　退地或只是開始

　　易居中國近期的一份報告指出，調控之下國內上市房企現金流普遍“饑渴”，資金需求和資金壓力明顯增大。其中中報營業收入前20強的房地産上市公司，經歷上半年對房地産開發資金的投入和二季度銷售大幅縮量，截至6月份的每股經營性現金流為-0.70元，已創近幾年同期最大負值。

　　有市場分析人士甚至指出，隨著開發商資金鏈持續緊張，在全國範圍內，不排除類似真南地塊這樣的案例還會出現的可能性。

　　　第一財經日報