上海多名地方官員被曝低價認購樓盤

　　權力深度介入的“帝景苑”項目，是上海十多年房地産畸形發展的一個全息標本，亦使蔑視法治並與之對抗的“潛體制”顯形；官員財産申報公示制度的推行能否以此為契機？

　　世博會結束第三天，2010年11月2日，暌違已久的“帝景苑”民事糾紛案在上海市一中院悄然開庭。

　　“帝景苑”位於寸土寸金的徐家匯，六幢灰色高樓一字排開。因兩股東黃進益、蔡青峰糾紛引發舉報，顯示了灰色高樓中的另一道景觀--約400戶業主中，50余戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中22名買家所獲折扣高達三成至五成，且多為官員。

　　2009年7月8日，黃進益方面起訴蔡青峰損害公司利益，四宗案件中的第一起即涉官員低價購房。此次庭審，原告向八名涉嫌低價購房的公職人員追討購房差價總計2100萬元。一條隱蔽的利益通道由此現形。

　　這些動輒上百萬元甚至數百萬元的差價背後，隱藏著怎樣的交易？他們是誰？

　　兩年逝去，沒人能完整回答這些問題。上海有關部門默然以對，他們亦有難言之隱：這僅是上海龐大而隱蔽的“低價買房”“在職炒房”官員群體的冰山一角。

　　“帝景苑”案件的處置，由此與上海的大局挂鉤。自2006年社保案以來，上海高層頻繁調動，加之世博會的建設與召開，如此敏感而棘手的問題被置之高閣。

　　10月11日，在世博會漸近尾聲時，上海市住房保障與房屋管理局(下稱上海房管局)第一副局長陶校興被“雙規”審查，房地反腐“熱啟動”。無論陶氏個人還是“帝景苑”項目，均可視為上海十多年房地産畸形發展的全息標本：公權力深度持續的介入，上海房地産腐敗已不限于潛規則層面，一個與法治對抗的“潛體制”顯形。

　　優惠處理權

　　“帝景苑”項目位於肇嘉路1001號地塊，與上海“權力中樞”--市委康平路辦公中心相望。此地原為上海無線電四廠所有，1993年，印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司(下稱香港榮福)與上海無線電四廠合資成立上海榮福房地産發展有限公司(下稱上海榮福)聯合開發。合資公司註冊資本2310萬美元，外方佔股85%，中方佔股15%。

　　因規劃調整、資金短缺及亞洲金融危機等影響，項目一度中斷。1999年，臺商蔡青峰參股接盤。引入年僅30歲的蔡氏，非因其擁有資金實力，而是其父在官場有極強的運作能力。

　　1998年上海福利分房制度取消，房地産進入商品房時代。次年1月，市政府批復“帝景苑”項目，“外銷”改為“內銷”。6月，上海市房管局與相關方重簽“土地出讓合同”，土地出讓金為1683萬餘元，總建築面積不超過64124平方米。由於前一次外銷房土地出讓金已付，上海榮福獲得逾億元的退款，資金困境緩解。

　　此後，蔡氏再以項目土地抵押向銀行貸款8000萬元。若按內銷房土地狀況審貸，僅能獲840萬元貸款，蔡青峰的運作能力可見一斑。再加上承建單位墊資及預售資金，“帝景苑”項目盤活。此後幾經變更，蔡青峰獲得公司53%的股份，成為實際控制人。

　　隨之是容積率變更的紅利三次降臨“帝景苑”：2002年12月，由64124平方米變更為82778平方米，開發商補交出讓金209萬元；2004年1月17日，面積修改為87796.76平方米，補交178萬元；2004年6月1日，增至90297平方米，補交70萬元。簽字者正是長期擔任上海房管局副局長的陶校興。

　　建築面積陡增26173平方米，補交成本不過400余萬元。按2003年平均價格13000元／平方米計，即可增加銷售收入3.4億元；最後的容積率甚至達到6，而上海對應的規劃是2.5。

　　“帝景苑”于2002年7月開始銷售。經董事會同意，作為總經理的蔡青峰獲得726.75萬元的特別優惠處理權。根據公司制定的計算公式，特別授權可給五位客戶5折、給五位客戶8折及給十位客戶9折。

　　此次被訴至法院的八名低價購房的公職人員，不乏與蔡青峰及房地産有職權交集的人士。

　　錦江股份(600754.SH)總經理楊原平2005年1月購買“帝景苑”房屋時，銷售價格23000元/平方米，楊僅出價5000元/平方米，係時價的21.76%，總差價300余萬元。楊與蔡交誼甚深，蔡至今仍是錦江股份的股東。

　　曾任領導秘書、後為上海銀行黨委副書記的張志蛟，2004年11月12日購房時市價10300元/平方米，其購價6800元/平方米，差價57萬餘元。

　　在上海市財政局第六分局工作的徐炎，購房時市價已達23000元/平方米，其實際購買單價為6550元/平方米，差價為277萬餘元。徐的丈夫費濱海，時為徐匯區分管財稅的副區長，職權即涉及轄區內的“帝景苑”。

　　陸天明繫上海廣電房地産開發有限公司(下稱廣電地産)負責人，因上海社保案與其上司王成明同案被判。其購買房屋單價6400元/平方米，市價為23000元/平方米，差價約259萬元。而在上海榮富經營過程中，廣電地産的配合甚多，陸兼有出力。

　　另一人士鄭衛民，乃建行黃浦支行原工作人員。其購房屋差價13925元/平方米，共計150萬元左右。黃進益的代理律師宋濂溥稱：鄭以“內部價”拿走六套房屋和一套“低價房”，其中一套給予一黃姓女子，其餘六套交予誰不清楚。而建行黃浦支行是給予蔡氏“優惠貸款”的銀行，此七套低價公寓，可視為酬謝。

　　在“低價購房者”名單上，還包括已判刑的上海房管局土地處原處長朱文錦，以及上海特警總隊黨委書記李徵靜、市工商局總經濟師杜貴根等人。朱雖以市價交易，但被懷疑其根本未付清款項；李徵靜以3折價為子購房，與市價差達246萬元。杜氏曾分管工商局外資處，是“帝景苑”項目審批繞不開的部門。

　　利益分流術

　　2002年8月，土地出讓一律採取“招拍挂”方式，土地價格飆升。是年12月3日，上海獲得世博會舉辦權，“帝景苑”亦炙手可熱。

　　彼時陳良宇接任上海市委書記，政府強力入市，房價愈趨瘋狂。官員家屬隱身控制地産公司，炒作土地並不鮮見；另一部分通過內部價購房賺取差價並出租獲利，甚為普遍。業內將此稱之“政府坐莊，官員搭老鼠倉”。

　　與上海地産大勢相吻合，“帝景苑”2002年7月開盤，均價為9500元/平方米，到2003年3月均價逾13000/平方米；2004年4月漲至20000元/平方米以上。2005年中售罄，均價達25000元/平方米。

　　黃進益一方估計，減去預留給廣電地産的部分應余8萬平方米銷售面積，最保守銷售總額應在10億元以上，扣除成本應有6億元毛利。但黃進益與蔡氏協商利潤分配及納稅時，蔡一概拒絕。

　　黃遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海榮福股權轉讓金1224.3萬美元。由於黃相迫甚緊，蔡以威脅名義向黃浦公安分局報案，後者跨區到徐匯黃的住所告誡。股東糾紛一時被壓。