上周是6月樓市以火爆的“量價齊漲”收尾之後的第一個星期。僅從數據看，7月2日-8日這一週的成交套數環比下降18.29%，均價下降0.74%。但事實上，這一現象很大程度上是開發商為了保證上半年業績，將許多交易盡可能集中在6月最後一週完成的結果。而從記者實際走訪來看，消費者看房熱情更增，各大售樓處人滿為患；同時，部分熱門樓盤已經借勢收緊折扣。

　　商住項目醞釀提價

　　上周，北京樓市銷售最為火爆的産品是不限購的小型商業地産。由於這類産品具有不限購、總價低、升值快的特點，兼之也具有改造成商住兩用房的條件，因此備受投資客和創業群體的青睞。

　　從銷售榜即可看出，本週北京銷售的前三名中，第一名中弘北京像素和第三名珠江摩派都是典型的不限購小型商業物業。

　　其中，中弘北京像素以237套的成交量位居榜首，也為朝陽區以560套的成交量成為上周的區域冠軍提供了超過40%的成交套數。據悉，最近該項目以50平方米-60平方米、挑高4.89米的靈活多變的小型商業房源為絕對主力，成交均價在19000元/平方米左右，總價在100萬元或略高。

　　記者採訪了該項目的營銷總監龍坤，他告訴記者：“北京像素近幾個月來的銷售一直火爆，上周比較關鍵的時間點是在7月2日，我們4號樓入市，新産品引發了消費者的購買熱情。購房人中投資客佔據大多數，不少業主在我們項目南區、北區都買了，最多的買了6、7套之多。”

　　記者了解到，該項目上周熱賣的4號樓將在本週微調價格，約達到20000元/平方米，漲幅不到1000元/平方米。對於這一做法，龍坤表示：“4號樓南北朝向、位置更好，因此此次不是漲價，而是為産品確定更合理的價格區間。這一做法不會對銷售有影響”

　　昌平區小型商業物業珠江摩爾在上周同樣銷售火爆，記者聯絡了該項目銷售副總劉蕓歧，他告訴記者，6月27日的成交均價是20000元/平方米。而從7月2日這周開始，開始執行22000元/平方米的價格。“這確實是漲價了，但一方面我們提供的産品是升級了的，朝向和戶型都更好；另一方面，房源供不應求，受市場供求關係的影響，小幅度提升房價‘也是符合市場規律的'。”

　　而漲價後的銷售情況證明，該項目上周仍以94套的價格位居北京銷售榜第三名。顯然該價格尚在投資客的合理預期之中。

　　熱銷住宅價格回升

　　對於佔據當前市場主體的剛需樓盤，記者調查的結果顯示，如果單純從數據來看，7月2日-8日這一週的成交均價較之前一週反而降低了0.63%。

　　但從記者實地走訪的結果來看，樓市的“冷熱不均”、“各自為戰”的情況十分明顯。儘管總均價降低，但開發商知名度高、地段好、前期銷售較為火爆的熱門剛需盤依舊門庭若市，出現了小幅度價格回調，或在醞釀漲價。

　　“我們從本週一已經全面取消‘出街價'，恢復到建委申報價。”這是記者7月7日在保利羅蘭香谷售樓處看到的信息。在該售樓處，每個單位的價格都被打印在表格上，其中又被分為“出街價”和“建委價”，銷售人員向記者解釋：所謂“出街價”就是優惠價，但從7月2日起，該項目所有的樓盤都恢復到了建委申報價，每套房的漲幅從幾千元到近兩萬元不等。而這一切“沒有影響到銷售，現在每週簽約還是能達到60-70套。”

　　記者採訪了一對來看婚房的夫婦，他們很爽快的表示，現在一套房總價漲1萬多元完全可以接受，趕緊出手是正經，否則“聽説下個月會漲的更厲害。”

　　記者還來到了近期的順義區銷冠魯能七號院。銷售人員告訴記者，小高層的報價在14000元/平方米左右。“這個價格實際是沒有人買的，我們執行的是折扣價。7月1日、2日兩天我們剛放出58套房源，售價12000元/平方米左右，48小時內就被搶購一空。”銷售人員説。

　　這位銷售人員告訴記者，該項目在5月中旬和6月中旬開過兩次盤，第一次價格是11000元/左右，第二次開盤漲到了11500元/平方米，而第三次開盤時大戶型的房源漲到了12000元/平方米。“儘管這樣還是賣的非常快，消費者根本不介意每次500元/平方米的漲幅。”銷售人員告訴記者：“1個月以後可能還有一次集中優惠放量，價格可能在12000元-13000元之間，我們會提前用短信通知。”

　　另一種情況是，在同一開發商的樓盤中，低總價、小面積的戶型先行消化完畢，主力改為高總價的高端戶型。因而從監測數據上反映出價格上漲。

　　這類項目如遠洋一方，該樓盤的銷售均價從4月的18000元/平方米變成了現在的21000元-22000元平方米。

　　“去化快的100平方米以下戶型目前已經基本售罄，現在的主力戶型是140平方米-200平方米的大戶型，無論是朝向還是位置都較之前的更好，均價也相應提高，而非我們主動漲價。”該項目負責人劉禹辰接受記者採訪時表示，他同時還説：“從我負責的幾個遠洋的項目來看，我們將在下半年繼續執行以價換量的戰略，不會因為短期的市場變化輕易提高整體定價。”本報記者 胡喆文/攝

　　觀點

　　下半年房價不可能大漲

　　路勁地産營銷副總◎溫立偉

　　調控前開發商的土地存量一般可供四五年的開發，而現在一些大企業的土地存量10年都開發不完。高庫存和資金緊張，讓以價換量的策略短期內不會變化。

　　同時，我們也不要以一些所謂的市場數據作為判斷房價漲跌的根據。這些數據是否準確尚在其次，關鍵是現在各個公司各自為戰，地段、定位相近的項目，彼此之間的可能差異極大，所以看平均數據無法正確觀察市場動態。

　　現在大的開發商反而不願意房價反彈的過快，因為大家都在擔心，快速反彈會招致更嚴厲的政策調控。所以大家都在小步快跑，期待市場平穩回升。從行業自律的角度來説，大開發商反而會起到平抑房價的作用。

　　但我們也不可避免的看到一些熱門樓盤的價格回調。像保利、龍湖的一些熱門産品，前期基本是略高於成本價銷售，産品也是相對低端的，市場向好後，開發商會拿出更好的産品，價格也會相應回歸到合理的利潤空間。(記者 胡喆)