本報記者 韓俊傑攝

　　除了從房産開發商手中高價買建好的房子，需要房子的人能否委託開發商為自己代建質優價廉的房子？在河南許昌，一位名叫楊金城的銀行退休職工，通過個人委託代理建房的新模式，建成了一個住宅小區，對這個問題給出了一個肯定的答案。2011年6月，該小區12棟多層住宅已交工入住，今年9月底，該小區剩餘4棟小高層也將全部完工、交付使用。

　　由於採用了全新的建設模式，受個人委託代理建房的仲介公司和開發商僅在房屋成本價基礎上加收7%的服務費作為利潤；同時，房子在開工建設時已被訂購一空，省掉了廣告銷售等環節。因此，該小區房子均價比當地同類地段市場均價低35%，甚至比當地一些經濟適用房小區的均價還低。

　　在房地産市場價格高企、銷售疲軟，不少地方政府的保障房都頻頻遇冷的背景下，這個小區是如何以全新的模式取得如此圓滿的結果？記者赴許昌進行了調查採訪。

　　探索個人委託代建模式

　　7月3日，在許昌市八一路附近緊靠京廣鐵路的“書香苑”小區，楊金城正在向施工負責人詢問施工進度，並不時地叮囑著施工中要注意的細節。

　　“高房價讓大部分有住房剛性需求的市民只能望房興嘆。”一直關注著房價走勢的楊金城笑著説，他也曾是買不起房的人。他説，自己從某銀行內退之後，20多歲的孩子需要買房，但是，面對高漲的房價，他也望房興嘆。

　　為了探究解決高房價的有效方法，喜歡琢磨的楊金城用了兩年多時間，先後到全國二十幾個大中小城市，對房地産市場進行調研。

　　通過調研，楊金城逐步弄清了房地産行業的各項成本和利潤空間。房地産行業普遍存在的高額利潤，令他在吃驚之餘，尋找能夠幫助中低收入群體實現低價買房願望的途徑。

　　2006年，在認真研究了開發商建房、單位集資建房、個人合作建房、團購建房和日本的住房合作社建房等5種建房模式之後，一個想法開始在楊金城腦中形成：能不能先把需要買房的人集中起來，以個人委託代理建房的方式，在提前限定較低利潤的情況下，讓開發商代建出質優價廉的房子？

　　楊金城首先找到了多年好友、從事律師工作的張旭光。在查閱法規並諮詢有關部門後，他們得出結論：在法律層面，個人委託代理建房沒問題，但必須採用雙公司制。張旭光解釋説，根據有關規定，房地産開發公司在取得住房預售許可證前，不得提前收款，不得約定客戶。所謂雙公司制，即由委託代理性質的房地産仲介公司進行前期調研、歸集人員、吸收客戶、歸攏資金，房地産開發公司則進行後期的開發建設。

　　首次拿地遭遇失敗

　　2007年2月，楊金城和朋友張旭光等人合作，首先註冊成立了許昌市惠民房地産仲介服務有限公司，開始開展前期的調研工作。

　　調研首先在許昌市40多個單位展開。經他們調研發現，有參與此種模式建房意向的人達1萬多人，主要分3種類型的住房需求者，即自住型、改善型和農村人口進城務工者。楊金城介紹説，大部分客戶屬於買不起商品房，又不能享受廉租房和經濟適用房的人。根據抽樣調查匡算，這種類型的需求者約佔全市需房者65%左右，需求潛力巨大。

　　文化素養高、收入中等的教師群體，成為惠民公司首先鎖定的目標。2007年6月，在得知魏都區一塊土地即將被拍賣的消息後，惠民公司依據該土地的情況進行估算之後，確定出比同地段多層住宅每平方米低600元左右的1360元的價格，隨後開始通過許昌市魏都區教體局，向該區中小學教師等群體發佈了個人委託代理建房的消息。

　　2007年6月16日是接受個人委託代理建房報名的日子。令楊金城吃驚的是，在健康路小學操場上，很多教師提前一天晚上就搬著板凳通宵排隊，進行報名，3天內共有2000多人報名參加，其中教師有1097名。

　　為了保證資金的安全和透明，惠民公司由區教體局出面組成了監管組，由該局財務、基建方面專業人員及6所學校主管基建的副校長組成，並到銀行開立了專門接受建房預付款的獨立賬號。

　　結果，3天時間，賬號中收到預交建房款達2404萬元。

　　健康路小學教師宋小軍是此次率先報名參與者之一。“我看了五六年的房子，卻始終買不起，一家三代人擠在不到50平米的房子裏。聽説有每平米1360元的房子，很振奮。”宋小軍説。他立即拿出積蓄，交了6萬元的預交建房款。

　　買房者有了，初始資金也有了，2007年7月，惠民公司興致勃勃地參與了第一次土地競標。在楊金城等人當時的計劃中，這塊起拍價格為每畝32萬元的土地，只要成交價格不超過每畝55萬元，惠民公司就可以實現向購房者承諾的每平方米1360元的價格。

　　然而，令人出乎意料的是，因其他房地産商有意抬高地價，這塊地從起拍價每畝32萬元競拍到63.1萬元，遠遠超出惠民公司每畝55萬元的承受價格，惠民公司最後不得不放棄競拍。

　　“這次競拍失敗讓我們很受打擊！全額退還訂房戶的建房款和利息後，公司虧了五六萬塊錢。”楊金城説。

　　公開透明取得信任

　　“雖然首戰失利，我並不氣餒。”楊金城説，“巨大的需求在那裏，這塊地不行，總有一塊土地會讓我們實現願望。”2007年12月，楊金城和朋友張旭光等人合作，又註冊成立了許昌市惠民房地産開發有限公司，為之後的開發做準備。

　　2008年7月，讓人沒想到的是，惠民公司首次競拍的那塊土地臨近鐵路，再加上當時房地産市場萎靡，拿下那塊土地的開發商不願進行開發，向政府提出退地。經過與政府的溝通協商，在許昌市政府的積極支持下，惠民公司以每畝63.1萬元的價格正式承接了這塊58畝多的土地，規劃建設“書香苑”住宅小區。

　　經過核算，惠民公司再次向之前報名的購房者發出“邀請”：多層房每平方米均價1600元，小高層均價2100元。雖然這個價位比第一次有所提高，但仍比同類房市場價每平方米低800多元。

　　由於第一次土地競標失敗的影響，這次訂房者的報名不再火爆，從2009年1月開始報名，幾個月只有357人預交了建房款，到當年8月底，還有近三分之一的房子無人預定。然而，隨著2009年9月工程破土動工，剩餘的房子很快就被預訂一空。在所有購房戶中，市區兩級學校的教師約有230多戶，佔30%左右，其他主要是當地一些收入偏低的單位職工。

　　中國青年報記者採訪了解到，“書香苑”小區分三期開發，共有12幢多層和4幢小高層。2011年6月，12幢多層、456套房全部交工，入住率達到71%，4幢小高層將於今年9月底交工。小區房屋面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型佔到80%。

　　在該項目的積極支持者宋小軍老師看來，這個項目之所以非常吸引他，一方面是提前給房價封了頂，比其他房子便宜許多，另一方面還在於，區教體局出面組成了監管組，能夠對項目的資金和建設過程進行全程監督。

　　58歲的許昌市教體局財務科原科長趙永安，是監管組成員之一。他説：“大家當時主要有3個顧慮：一是擔心惠民公司並不是一家有實力的公司，信譽如何不知道；二是擔心房子的質量沒保證；三是擔心房子不能按期建好，因為資金跟不上，房子成了‘半拉子'工程，讓大家的錢打了水漂。”

　　趙永安説，因為購房者中有很多是教師，區教體局出面組成的監管組，就是代表購房人對項目進展、工程建設質量、資金支付等進行全程監管，讓項目完全在監管下透明運作，解決大家的後顧之憂。“我本人也是訂房人，所以我基本上天天都去工地上看，比誰去得都多。”

　　除了區教體局成立的8人監管小組外，參與購房的許昌市市政實業公司的職工，也選出了3名監管人員，對小區建設進行全程監管。

　　核心為提前限定較低利潤，成本完全公開

　　對許多參與者來説，省錢可能是個人委託代理建房模式的最吸引人之處。“書香苑”小區位於許昌市老城區，位置並不偏遠，附近有兩所小學和兩所中學，在當地屬於優質教育資源，周邊醫院、超市等生活配套設施齊全。小區多層均價維持在1600元，遠低於2700元左右的市場均價；小高層由於原材料價格上漲等因素，均價從原來的2157元上漲到了2391元，但仍遠低於當地小高層3900元至4200元的市場均價。

　　那麼，遠遠低於市場均價的價格是如何做到的呢？

　　楊金城表示，將建設成本完全公開，並把利潤提前限定在一個較低的水平，是其個人委託代理建房新模式最大的特點。他説，傳統的房地産開發項目，一般的毛利率至少都在30%以上，有的甚至達到百分之幾百，而在“書香苑”小區項目中，惠民公司對建設成本全面公開，僅在成本之上收取7%的服務費作為全部的利潤來源，大大降低了利潤空間。

　　“與此同時，這種新模式對項目運行的整個過程帶來了完全不同於傳統房産開發的眾多變化，也使項目整體成本大大降低。”楊金城説，首先，在客戶方面，個人委託代理建房模式實現了客戶前置，在開工建設之時，客戶就已經全部確定，開發者不用建立售樓部，不用支付鉅額的廣告費用，不用聘請眾多的銷售人員，不用支付銷售人員的工資和提成等，為項目節省了一大塊費用。

　　第二，在經費投入方面，個人委託代理建房模式在開工之時，客戶已經預付50%的建房款，在拿到預售許可證後，參與建房者要預付90%的建房款或通過銀行按揭方式交清全部建房款，開發者僅需承擔總投資15%左右的資金，就可以使項目順利建設。而傳統的開發商在拿到預售證前，建設資金全部靠自己籌集，即使在拿到預售許可證後，仍可能因沒有銷售完畢而繼續投入資金，對貸款融資依賴很大，增加了很多成本。

　　河南省社會科學院院長喻新安認為，這種新的開發模式改變了當前房地産開發模式過於單一的狀況，有助於借助市場力量使房地産開發市場回歸理性。平抑房地産價格，一方面需要相關政策的落實到位，另一方面，也需要新的市場主體、新的開發模式，培育多元化的市場力量。