端午期間廣州某樓盤人氣挺旺。

端午期間廣州某樓盤看房客正在聽銷售員講解。

端午“龍舟水”未阻看房潮 人氣回升樓盤打折少 業內認為——

　　端午假期雖然開發商推盤不多，但市場人氣回升，買家也蠢蠢欲動。但在價格方面依然“穩”字當頭。不過，分析人士指出，樓市調控基點短期不改，市場人氣雖有回暖，但房價難有大漲，買房投資不如買房地産股投資。而數據顯示，過去十年，雖然房價暴漲，但就總體投資而言，炒房地産股收益高於炒樓，今年和未來一段時間可能繼續如此。

　　攝影/記者邵權達

　　現場

　　遠郊盤人氣爆棚

　　市區豪宅人也不少

　　本報訊（文/表 記者張忠安、陳芳）這個端午小長假“龍舟水”兇猛，廣州間或出現傾盆大雨，然而這並沒有阻擋市民看樓的熱情。記者端午小長假期間在多個樓盤看到，冒雨看樓的市民不少，各大售樓部的人氣比今年早些時候明顯回升。

　　遠郊的大盤在這個端午假期的人氣尤其火爆，如位於增城的金地荔湖城在端午節假期主推3~4房的小高層單位，毛坯單價從5300元/平方米起，均價在6000元/平方米左右，現場人氣非常火爆，銷售人員告訴記者，端午節的三天每天的看樓客都不下300人，銷售情況也不錯。

　　現場的一位買家告訴記者，來這裡看主要是因為價格便宜，“我在天河工作，市區怎麼可能找到6000元一平方米的房子啊！二手房、舊樓都找不到！”這位買家感嘆道。此外，目前工作在天河住在東部區域的情況比較常見，所以過來看看。據了解，最近的兩三個週末，這裡的人氣都非常旺。

　　遠郊“剛需盤”人氣爆棚，市區的豪宅盤人氣也不錯。保利天悅是海珠區標誌性的豪宅盤，住宅單價超過4萬元/平方米，記者假期來到這裡的時候正下著傾盆大雨，然而售樓部前面的馬路上已經停了數十輛車，該樓盤用來“擺渡”顧客從售樓部到樣板房的不是一般樓盤使用的電瓶車，而是可以裝載二十幾個人的中巴車，記者等了不到15分鐘，中巴車就滿載客人往樣板房進發。

　　大學城目前也有比較多新盤在售，越秀城建旗下的星匯文翰、星匯文華貨量最多，但都以大戶型為主，不少都是140平方米以上，按照2萬元余元的均價計算，一套房子總價接近300萬元。昨日記者在星匯文華看到，這裡看房的人也不少，每個樣板房裏都有一兩撥客人在看房。

　　價格

　　樓價仍高企

　　難似2009年暴漲

　　近期樓市人氣回升，開發商開出的折扣優惠減少，一口價單位更是蹤跡難尋。保利天悅公寓單位在開盤時曾低至1.8萬元/平方米起，銷售人員表示，端午節期間的均價為2.3萬元，較之前上漲不少。大學城的星匯文華在端午節期間推出了額外9.8折，但是折後均價依然是20000元/平方米以上。金地荔湖城在端午節期間也並沒有推出什麼特別的優惠，目前的均價為6000元，而去年價格比較高的時候也就是6100元/平方米左右。

　　南沙的一個大型樓盤“五一”期間一度推30套“一口價”單位吸引顧客，帶裝修單位低至“6字頭”，然而端午假期該樓盤銷售人員表示目前只剩下二樓和頂樓單位，價格高達8000元/平方米以上。

　　新樓盤的人氣旺了，房地産仲介門前重新聚集了看樓客，市場似乎回到了2008年底2009年初的“表情”，歷史真的會再度重演嗎？

　　2008年底2009年初，隨著4萬億刺激政策出臺，受調控壓抑的房地産市場出現報復性反彈，當年廣州房價從不到10000元/平方米飆升至年底的接近14000元/平方米的價格。不少樓盤的價格一年之內的漲幅超過50%~100%。

　　不過業內專家認為，這一波樓價難以複製2009年的漲幅。滿堂紅地産研究部高級經理周峰表示，首先現在的房價與當時已不可同日而語，2009年初入手二手房的買家均價在7000元/平方米左右，而現在的二手房已遠高出當時的價格，上漲的空間已不大；另一方面，現在限購政策並沒有完全放鬆，更不要説刺激政策。目前支撐市場的是剛性需求以及一部分改善性需求，這些購買力無法支撐樓價長時間、大幅度地上漲。

　　過去十年房價漲幅

　　遠遠落後於地産股

　　雖然經過國家連續重拳調控，房價已溫和回調或者放緩漲幅，依然有不少開發商人士表示，在各種投資中，投資房地産最為賺錢。但數據顯示，在過去十年中，買房總體投資收益遜於炒地産股。

　　國家統計局報告顯示，2002年，全國商品房平均銷售價格為每平方米2291元。而最新數據顯示，今年1~5月份，商品房銷售均價為5868.57元每平方米。同2002年相比，過去十年，全國房價平均上漲了156.16%。如果在最為理想的情況下，一投資者在十年前購入一套房産投資，不計銀行貸款利息、物業維護成本和租金收入等各項收支，僅從房價漲幅上看，投資收益是1.56倍。“實際上，過去房屋租金一直都比較低，抵消各種開支，也沒有多少結余。即使到現在，如果貸款購房投資，房租收入是低於銀行貸款利息的。100萬元的物業，貸款50萬，20年期限，每月的貸款利息在3000元左右，但這樣房屋的租金基本上達不到3000元。”有房地産投資人士告訴記者。

　　而從股票投資上看，即使剔除各上市公司年度分紅，股指收益也高於投資實體房産。記者對比交易所地産指數發現，過去十年，地産指數雖然經歷了2008年和2010年的連續暴跌，指數漲幅也達到177.28%，比房價漲幅高出20多個百分點。今年以來，房價並未明顯上漲，但地産股指數漲幅高達25.72%。

　　從具體個股看，房産實體投資的收益遠遠低於股票收益。記者在萬科A官方網站上查到2005年的半年報，數據顯示，2005年上半年萬科銷售均價為6339.87元/平方米。而今年前5個月，萬科銷售均價為10252.03元/平方米，過去7年左右的均價漲幅為61.71%。但在股價上，按照萬科上市以來的複權價格計算，2002年6月30日的收盤價為91.72元，今年5月最後一個交易日報收698.94元/股，漲幅達到662.04%。過去十年萬科的股價漲幅更是高達870%。

　　另一巨頭保利地産2006年上市，數據顯示，該公司2006年上半年營業收入為14.3億元，廣州地區的主營業務收入佔比在五成左右。而根據廣州房管局披露的數據，2006年6月份全市新建商品房住宅價格為6380元/平方米。有分析認為，保利當年在全國的銷售均價應該在7000元/平方米左右。今年5月份保利銷售均價為11749.05元/平方米，累計漲幅在七成左右。而該公司股價從上市首日20.21元的收盤價暴漲到今年5月31日的122.53元（複權），上漲了5.06倍。

　　機構分析

　　地産股基本面繼續回暖

　　面對房價未來走勢，多數分析認為，調控持續，房價不會再度暴漲。但鋻於預調微調和擠壓的需求逐步釋放，市場銷售最差時段基本過去，地産股還是有得炒。因此，“炒房不如炒地産股”可能繼續上演。

　　記者粗略統計發現，在過去的半個月左右，國家四個部委對關於房地産政策可能鬆動的辟謠達到四次。鏈家地産市場研究部研究員陳雪表示，四部委接連發佈涉房調控的表態，一方面説明市場處於觀望敏感期；同時也表明，目前中央對於房地産調控的態度依舊嚴謹，並無明顯的放鬆跡象。摩根大通最新研究報告稱，樓市緊縮政策不會放鬆，並認為今年全國房價下降5%~10%。申銀萬國最新研究也表示，在限購取消前，房價出現大幅上漲的可能性較小。

　　但對地産股而言，多數機構分析認為，市場銷售最差時段基本過去，地産股在回調之後依然會掉頭向上。實際上，今年以來，地産股一直充當大盤的“護衛”。以節前收盤計算，萬科A年內漲幅達到20.88%，招商地産為38.06%。整個地産股指數今年以來累計上漲了25.72%，遠遠超過上證指數同期2.79%的漲幅。

　　中原證券地産分析師吳劍雄表示，穩增長的貨幣及財政政策力度不斷加大，對房地産板塊形成間接性利好。

　　東莞證券劉卓平指出，預計下半年政策面將繼續向著寬鬆方向發展，未來隨著成交繼續溫和放大，基本面持續回升，將能助推地産板塊行情的進一步走高。因此，劉卓平繼續看好下半年地産股表現，建議投資者重點關注招商地産、金地集團、萬科A、保利地産等。