中國社科院2012年5月24日(週四)上午9：00在中國社會科學院第一學術報告廳舉行“2012年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會”，併發布《中國房地産發展報告No.9》。以下是實錄摘取：

　　謝壽光:

　　尊敬的李揚副院長、各位領導、各位專家，新聞界的朋友們，大家早上好。由中國社會科學院城市與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合主辦的房地産藍皮書發佈會現在開始。

　　謝壽光:

　　非常榮幸地請到了中國社會科學院學部委員李揚副院長，在百忙之中親臨會議。今天發佈會沒有想做大規模的發佈安排，但是看起來房地産永遠是我們的一個主題，媒體非常踴躍，到的很多。出席今天會議的專家和領導我做一個介紹，他們是：國家發展和改革委員會投資研究所原所長、中國投資協會會長張漢亞教授；國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松；中國社會科學院經濟研究所汪利娜研究員；中國社會科學院城市發展與管理研究所原所長，也是這部藍皮書的前主編牛鳳瑞研究員；中國社會科學院城市與發展研究所黨委書記趙燕平女士；中國社科院城市發展研究所與管理研究所原黨委書記張新平先生；中國社會科學院城市發展與環境研究所土地與房地産室主任李景國研究員。讓我們對專家和領導的到來表示熱烈的歡迎。

　　謝壽光:

　　房地産藍皮書是中國社會科學院出版的皮書系列重要的一部，到今天為止，已經連續出版第九個年頭了。基本上每一次的發佈都會在媒體和社會公眾中引起巨大的反響和爭議，其中有一段時間我們社科院本身不同的研究者對房地産形勢的判斷都有不同的觀點和結論。我覺得這些都是非常正常的，充分反映出中國房地産市場、房地産業、中國住房問題的複雜性、重要性。面對這種複雜的情況，中國社會科學院的專家，主要是城環所的課題組長期持續地堅持對房地産的觀察，發佈年度報告，應當説這個成果給我們的決策部門、研究機構、媒體、社會公眾提供了研究的視角，提供一些數據給大家做參考，應當説它的價值是巨大的。其實每年作為出版業來説，發佈出版關於房地産的圖書非常多，面對巨大的海量信息時，作為廣大的公眾更需要有專業的眼光、專家的視角給予公眾和投資者以引導，所以這也是我們堅持以藍皮書的方式和城環所合作，連續發佈房地産藍皮書的初衷。

　　謝壽光:

　　我作為這部書的出版方，向這部書的研發團隊最新的成果奉獻給大家表示感謝，向中國社會科學院的領導，特別是李揚副院長長期關注皮書的出版事業和皮書研究，特別是他本人對房地産本身就有非常高深的見地和長期的觀察，對他表示感謝。向城環所的領導幾屆黨組對這個項目的支持，以及廣大媒體對這部藍皮書的關注表示感謝。

　　下面，有請李揚副院長給大家講話。

　　李揚:

　　尊敬的各位來賓、女士們、先生們，上午好。很高興再次參加城環所出版的中國房地産報告，首先代表中國社會科學院對這部報告的出版發行表示祝賀，對於院內外的專家，特別是院外的專家，向張漢亞老師表示衷心的感謝。剛才謝總已經説了，房地産的事情確實是大事，在現在的形勢下，我能體會到他的心情，不希望被媒體過於關注，因為這個問題被過於關注了，但是依然有很多媒體參加這個會，表明這個問題確實非常之大。大就大在從去年開始中央下決心實施了史上最嚴厲的房地産調控政策，限價、限購、限貸措施，還有稅收措施一併採取，確實使得我們的房價以及房地産市場的銷售狀況出現了自從有了房地産市場以來的新變化。

　　李揚:

　　對於目前這種狀況，我自己的體會是大家心裏不太有底，未來會是什麼樣，未來應該是什麼樣，未來要採取樣什麼樣的政策，對這個沒有底。眼下這些政策大家都看到了，如何做的，效果如何，大家都可以看得到。

　　大家有一個共同的感覺，目前採取這些政策，有一點應急性，好像是出了比較大的問題，為了解決這個大的問題，各種各樣的措施一起上，使得達到一定的目標。問題是也許目標比較接近了，未來會怎麼樣，這是比較大的問題。剛才謝壽光也説了，本人也算是在國內研究房地産最早的人之一，比我早的人不多，一直關注這個事情，一直有很多問題縈繞著，所以每次的房地産報告或者國內的一些其他討論會我都參加。參加這些會我總是想表達一個意思，就是房地産市場作為一個産業來説太大，作為經濟活動，它與民生的關係太密切。同時作為一項經濟活動，跨度太長，影響面太大，因此我們對於房地産市場尤其需要有設計完善的一套體系。用現在時髦的話説，對房地産來説，頂層設計尤其重要。如果頂層設計不完善，針對市場中的某一個方面採取比較多的措施，甚至採取比較嚴厲的措施，很可能會妨礙整個市場的發展，使得改善民生、促進經濟發展、保持經濟穩定增長的目標不一定實現。

　　李揚:

　　我想在這裡呼籲一下，我們要把更多的精力放在中國房地産市場的長期發展戰略研究上，眼下這些問題都重要，戰略問題更重要。迄今為止參加國國內很多討論，都沒有上升到這樣一個層面上來。所以我希望中國社科院作為黨中央、國務院的思想庫、智囊團，今後在每年一度的報告中對於戰略這方面的問題能給予更多的關注，當然需要有一個體系化的大的研究，如果有這方面需要，我可以給予幫助。

　　李揚:

　　在我看來，大的戰略研究有幾個方面的問題是不可或缺的：一、房地産市場究竟應當是市場體系為主還是非市場體系為主？反過來説，市場多發揮點作用還是政府多發揮點作用？更多用商業性資金還是更多用財政性資金？如果政府對於房地産市場進行干預，干預的手段主要是哪些？我們叫做房地産市場，多大程度上是市場？它的市場主要體現在哪些方面？保障房最初提出來對市場強調的不是特別多，但是隨著一期一期的計劃推下去，一次又一次遇到籌資的困難，一次又一次遇到分配、人員篩選以及現金流穩定性的挑戰，我就想到需要引進社會資金。引進社會資金就需要更多用市場機制，我們這套體系到底是怎麼樣的情況？缺少概括，我們需要為中央排憂解難，需要對這個問題有一個比較好的闡述。現在有人堅持以市場為主，但也有人説房地産根本不應該以市場為主，公平為主，公正為主，言下之意就是政府要承擔。甚至有人説改革開放前的好，這樣的人是沒有生在那個時候，幾十年不見一塊磚，經歷過那個年代就知道這樣説是多麼荒謬，問題是這種荒謬的看法眼下還大行其道，有些人就是這麼説的。

　　李揚:

　　説實話，我們搞房地産市場就是因為那個體制解決不了日益增長的人口住房需要，所以才這樣做。像我們經歷過這樣一個階段的都知道，這個是不可逆轉的。所以對於中國的房地産市場體系要有一個刻劃，但少不了國際比較。

　　李揚:

　　二是整個房地産市場的發展和工業化、城市化、人口老齡化這幾個主要的經濟社會要素發展之間的關係。工業化自然是對房地産有一些需求，在工業化過程中對房地産的需求很多是帶動性的，而不是直接産生的需求。城市化過程中房地産是主動性的需求，已經越過帶動性需求的層面，本身就會成為一個發展目標。人口的問題，現在大家談房地産是各持一端，有的説是剛性需求，有的説不存在需求，或者説剛性需求沒有這麼大，對於人口結構、人口變動趨勢的判斷不同。到底會怎麼樣？我知道現在在經濟學界、金融界談人口問題是第一問題，説現在是拐點等等，至於什麼時候到來，大家有爭論。但是不久的將來就會到來，這點已經是共識了。很快中國在總人口中勞動人口占的比重是下降的，儲蓄人口相比減少了，總儲蓄高懸的狀況會逆轉了。人口相對減少，儲蓄也相對減少，這會對房地産市場産生什麼樣的影響？有人危言聳聽，説十年後中國到處都是空房。你們都在笑，到底是對還是不對？我覺得需要進行研究了。十年是很快的，一眨眼就過去了，更何況十年時間要過日子。人口對金融問題影響非常大，現在是儲蓄人口多，我們可以浪費。如果説勞動人口下降，越來越多的人吃老本，新增人口、新增儲蓄少於消耗的，到時候怎麼辦？那時候我們的金融結構會怎麼變化？目前的商業銀行還能不能存活？存活的方式是否要改變？保險機構、社會保險體系、資本市場怎麼發展？都會是翻天覆地的變化，至少從我現在看到的國際案例，人口變化是所有經濟變化的重要因素。現在這個問題必須研究了，不知道房地産市場有沒有研究這個事，我相信會研究。

　　李揚:

　　我希望這個問題要作為我們的大問題，作為主線來展開。大家知道我們的金融活動、財政活動、工業活動都和房有關，如果房子的需求逐漸減少，那這些需求是不是都減少了？都減少了會是什麼樣子。當然中國現在肯定沒有到減少的時候，但一定會到減少的時候，現在還是在上升的時候，知道未來會減少，現在還在上升，我們怎麼來安排市場發展的步調，讓它平滑地度過去，這是需要研究的。

　　三是土地制度。房地産其實是地、房，土地的輔作物是一般産品，只有和地連在一起在是特殊産品，是特殊産品。所以一般産品都符合經濟規律，價值規律就是經濟市場，隨著時間的推移，它會逐漸折舊，價值減少。只有地是隨著時間的推移價值越來越高的，所以房地産的問題核心是地的問題，而地的問題現在看起來中國還處在需要調整的過程之中。最近幾年大家都看到，很多的省、市、自治區關於地都採取了很多的探討和新措施，怎麼解決農民被徵地之後不要變成“三無”農民，無地、無業、無收入，地在中國是養老保障，不只是一個物質産品，怎麼使得農民在失去土地之後還能獲得基本保障，各地都採取了很多措施。有些地方甚至有地票，浙江那邊有一些宅基地蓋三套，自己住一兩套，剩下的出租。是大産權還是小産權？所有的事情都出來了。這些事情很複雜，但核心就是地權的問題，以及經濟上實現收益的分配問題。這些問題也沒有很好地研究，這個不好研究，房地産説這是霧裏看花。

　　李揚:

　　四是各級政府的責任問題。説到政府責任，有政府的收入、支出問題，現在大家都在責難説地方搞土地財政，我想問一下哪個國家地方政府不是土地財政？無非我們搞的掠奪性的，無非是因為我們在成長過程中土地上産生的收益太大，太顯眼，大家從土地上拿錢拿得太赤裸裸而已。地方政府都是土地財政，問題不出在土地財政上，而是出在怎麼讓財政合理髮展，地方財政和房地産市場、土地市場的發展能夠有一個比較和諧的關係，這恐怕是需要探討的。現在開始探討稅的問題，不動産稅，這就是土地財政，大家都説西方國家是消費稅、不動産稅，這是主稅，以不動産稅為主，我們要過渡。是應當過渡，但過渡的方法到底採取什麼樣的稅，在苛政的時候我們沒有考慮過用不動産稅的方式拿錢，但用別的方式拿了很多錢。在中國，像土地這樣産品上的稅多得不得了，是不是整合那個稅才會成為主體稅？這個問題我沒有細研究，但我聽了一些，但我覺得沒有系統的研究。

　　李揚:

　　再就是房地産市場的金融問題。本人介入房地産市場最早是從金融角度介入的，沒有錢，怎麼籌這個錢？這是大問題。本次危機就是從房地産金融這個市場上引發的，可見這個問題有多大。我記得在90年代初期，國土資源部剛剛成立，局長是王新立，他是吉林省的副省長，我們做的第一個課題是城市土地使用率管理，在我們課題的基礎上中國有了土地使用權的流轉、交易，當時我們到發達國家去調研，當時有一個疑惑，房地産市場從中國的角度來説，我們當時是缺房子，缺平米，平均一個人四點幾，美國人已經30幾平米了。我們當時有一個先入為主的看法，是不是到一定時候房地産市場就不是支柱了？過去房地産市場、鋼鐵、汽車是三大支柱産業，是不是房地産業作為支柱産業只是某一個階段的事情？過了這個階段是不是就不存在了？當時我們覺得美國已經發達到這種程度，是不是就沒有這個問題了？現在看來根本不是這麼回事。由於它是長期式支柱産業，涉及的面又廣，時間又長，一個不動産幾十年，貸款安排、融資安排幾十年，幾十年裏面中國三十年河東都轉河西了，會有非常大的變化和風險。於是就得有的風險，産生了各種各樣的衍生品，次貸，次貸的證券化，現在看起來是罪魁，從房地産金融角度來説那是不得不採取的，這裡面風險太大了。必須採取一些措施來轉移中間的風險，讓社會來承擔，讓利益相關者都來承擔。但現在看來顯然是搞大了、搞過了，有利因素沒有很好地發揮，不利因素被市場炒作者給過度誇大了，以至於引至了一次危機，波及全世界，到現在還沒有停息。

　　李揚:

　　到底該怎麼辦？中國歷史上關於房地産金融做過多少次試驗？最早我們有過三家住房銀行，我們過去開了三天會討論住房銀行是幹什麼的。後來還沒有充分發揮作用，又搞公積金，公積金又有互助性，最後把公積金説不清楚是什麼，就把銀行的試驗給覆蓋掉了，現在這幾家銀行變成了商業銀行。但是方向還不行，純粹用公積金也不行，於是又引進德國世豪銀行的體系，像天津。還有房地産證券化等等，凡是世界上搞過的住宅金融的有關組織安排市場工具、方法，我們都採取果，但就是沒有形成自己的體系。如果都搞了，不成體系的話就形不成合力，而是形成衝突。我看到有人説，用公積金的資金去搞保障房，那不是胡説八道嗎？我非常明確地説，公積金是什麼性質的資金？你那是什麼性質的活動？經濟活動、金融活動講究的是對應，什麼性質的事情用什麼性質的資金支持，用什麼性質的手段支持，不能拉郎配。如果以後那個地方出問題怎麼辦？這都是很荒唐的事情。沒有很好地研究就推，恐怕還有很多，包括現在的保障房，是政府給予補貼的形式，補貼到底是補人還是補物，這是補貼經濟學中首先要回答的問題，而且是要有定論的問題。現在我們好像是補在物上，這就需要識別人的身份，誰能進去，誰不能進去。如果收入條件變了，誰趕出去，怎麼把他趕出去，累死還做不好。所以我們要考慮考慮管理的問題，補貼有經濟學。諸如此類的問題還是非常多的。

　　李揚:

　　再就是市場結構，到底是租房為主還是住房為主，還是自住房為主。去年李長春同志到社科院看望職工，他講的問題中其中之一就是這個，據我所知，所有市場經濟國家並不是買房為主，比如德國70%的人是不買的，只有20%多的人是買房，大多數都租房。因為他們是房租市場，所以德國幾乎從來沒有發生過因房地産市場過熱泡沫而産生的經濟危機。的確是這個道理，美國不斷有與房地産有關的經濟危機，日本不斷地有，就沒有聽説過德國有與房地産經濟有關的危機，因為大家都不去買，買到手裏自住還是投資、投機，搞得清楚嗎？是搞不清楚的事情，那是在嘲笑人的智慧，這些問題都還是需要研究的。

　　李揚:

　　我們的市場結構這麼多，誰能説清楚中國市場結構有多少種房子？兩限、經濟適用房、公租房、廉租房，搞不清楚就有人渾水摸魚了，其實這個事情是可以簡單化的。市場問題很多，開這種會我一般不會説這麼多，但因為是自家的事，我寄希望於把這個事情做好，另外我希望中國發展到新的時期，也恰好十八大就要召開，我覺得我們應當有新的成果向十八大獻禮，對於未來的發展要作出規劃。就像習近平同志最近在調研時説：此時不説更待何時？所以我希望課題組聚合精兵強將，把長期的、綜合性的問題進行研究，促進我國房地産市場發展，我們作為智囊團有責任為中央、國務院排憂解難，有責任為各級政府排憂解難，我們的工作就是做研究。我就講這麼多，不當之處請大家批評指正。謝謝。

　　謝壽光:

　　感謝李揚院長，説得高屋建瓴，相當有深度，使我受益匪淺。房地産的事情不僅僅是經濟問題，是政治問題，是社會問題，也是文化問題。前兩天我們最大的房地産商萬達把美國的電影院線收購了，任何一個事情都會發生，所以需要做深入的研究，我們也希望有更多的成果奉獻給這個社會。