2012年4月15日，在位於通州新城運河板塊的k2百合灣項目售樓處,近二十張小圓桌幾乎坐得滿滿噹噹，每張桌邊都坐著一名銷售拿著戶型圖和計算器仔細地為購房者講解和計算著，有的桌上，已經有購房人提筆簽署了認購合同。 陳璞 攝

　　2012年4月15日，在北京通州富力金禧花園售樓處，一對年輕夫婦正帶著孩子仔細研究著戶型。 陳璞 攝

　　編者按：房地産調控政策實施已兩年多，政策效果可謂明顯，多地樓市先後出現“量價齊跌”，今年兩會期間，溫家寶總理再次強調，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放鬆。 但3月以來，北京、上海、廣州、杭州、南京等多地樓市出現成交量大幅攀升的跡象，迎來調控以來罕見的“暖春”，由此也引發了一些有購房需求的民眾不安，紛紛計劃出手入市。樓市真的“回暖”了嗎？中新網房産頻道記者就此採訪眾多業內人士、專家、開發商以及消費者，推出樓市“回暖”真相系列報道，力求呈現最真實的市場現狀。

　　樓市“回暖”真相系列報道之二：什麼樣的房子在熱銷？

　　中新網4月19日電(陳璞 孫建永)三月“小陽春”，北京、廣州、杭州、天津等城市住宅成交量一掃前兩月頹勢出現環比大幅攀升。一時間，樓市“回暖”之説充斥市場。

　　成交量上升真的意味著市場已經“回暖”了嗎?

　　樓市跌勢趨穩 剛需集中入市

　　“我從去年開始一直在看房子，但是房價一直在降，所以遲遲不敢出手。”在北京富力金禧花園的售樓處，剛剛買了該樓盤一套兩居室的李女士這次是來幫朋友打聽剩餘房源的。

　　李女士告訴中新網房産頻道，準備買房以來，自己一直密切關注著房價的走勢，去年限購以來房價一直在跌，一直到今年春節以後才基本穩定下來，在對比了周邊樓盤的價格後覺得比較滿意，這才終於決定出手。“現在政策沒有大的調整，今年來看房價應該也不會再有大的下跌了。”李女士説。

　　根據國家統計局公佈的2月份70個大中城市房價變動信息顯示，主要城市房價環比降幅收窄，低位企穩的趨勢顯現。

　　價格趨穩加之“兩會”後政策的明朗化，越來越多的剛需人群不再持幣觀望。根據住建委網簽數據顯示，3月份，北京純新建商品房住宅簽約6500余套，這也是限購以來的較高成交水平。

　　中新網房産頻道走訪京城多個樓盤後發現，一些整體質量和周邊配套較好、價格回落也較為明顯的項目當前確實吸引了為數不少的看房人，成交量也因此逐步回升。

　　位於北京大興天宮院板塊的龍湖時代天街項目，2011年底以11800元/平米的價格入市，銷售業績屢創新高，連續三個月成為大興的銷售冠軍，而這也跟開發商“以價換量”的銷售策略不無關係。近日中新網房産頻道在時代天街售樓處所見，半小時內就有十來組看房的客戶，其中不乏成對的中年人和年輕人，更有一家五口前來看房，孩子老人齊上陣。戶型方面，看房人主要關注100平米左右的兩居和三居。

　　位於北京通州新城運河板塊的k2百合灣項目，雖然成交均價仍在2萬元左右，但是由於與去年5月開盤時相比已經有了近四成的跌幅，也吸引了不少的看房人。“我們每天能賣5套左右的房子，週末的時候能賣10套左右。” 銷售員姜先生指著售樓處一整排貼滿了紅色“已認購”標誌的“銷控表”告訴中新網房産頻道，“我們有三棟樓是年後開盤的，一共240戶，現在已經全部賣出去了。我們新開的樓盤由於有一定優惠，基本上當天就能賣掉一半以上。” 中新網房産頻道現場所見，售樓處近二十張小圓桌幾乎坐得滿滿噹噹，每張桌邊都坐著一名銷售拿著戶型圖和計算器仔細地為購房者講解和計算著，有的桌上，已經有購房人提筆簽署了認購合同。

　　“以價換量”的銷售方式已經得到了越來越多房企的認同，就在一直以靠近通州為榮的燕郊，在通州降價後也調整了銷售價格。據中新網房産頻道了解，目前燕郊整體市場已經回落到均價7000元/平米上下。

　　價格仍是購房者考慮第一因素

　　多數樓盤兩居戶型銷量最好

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴中新網房産頻道，成交量的上升主要源於成交價格的下滑，一些具備了購房資格的群體在價格下行的情況下開始出手。

　　中新網房産頻道梳理後發現，“以價換量”的樓盤多出現在京城遠郊區域，如大興、房山、通州、昌平等五環外樓盤。

　　北京房地産業協會公佈的數據顯示，全市有11個區縣新建商品住房成交均價同比下降，其中豐臺、順義、石景山、通州、昌平、大興六區降幅均在15%以上。今年以來，簽約10套以上的59個項目中，有41個、70%的項目在去年調低入市價格的基礎上進一步加大折扣力度，有力促進了銷售。如順義區京漢鉑寓項目去年全年銷售不足三成，今年售價下調了20%以上，降為每平米1.2萬元，很快售罄；大興區順馳領海項目售價下調15.9%，降為1.6萬元左右，銷售量明顯回升……但同時，也有些項目價格尚未明顯調整，仍處高位，持續滯銷。

　　與遠郊區域相比，北京五環內項目本來數量不多，加之區位優勢明顯、産品品質優，價格保持堅挺，如東四環大盤金茂府，均價到達50000元/平米，位居一季度商品住宅成交金額首位。同品質樓盤還有朝陽區的逸翠園、保利國際廣場、海淀區的西山壹號院等。

　　一季度樓市呈現回暖趨勢的還有上海、深圳、武漢、杭州等城市。根據中新網房産頻道了解，近期上海單價最貴項目濱江凱旋門也打出最高9.3折的優惠；而杭州濱江金色黎明則是“以價換量”的典型，第一批240套房源被一搶而空，第二批幾百套房源也早已被預約，可見市場的需求強大，價格是導致購房者觀望的第一因素。

　　“我們原本一心一意在看二手房，沒想到過完年以後看房的人越來越多，業主也開始一點一點地提價，所以我們最後還是來買新房。”萬女士和丈夫結婚兩年，一直想找個好時機出手購置兩人的第一套住房。去年10月，位於北京通州新城運河板塊的京貿國際城把價格從19800元/平米降到了14600元/平米，觀望已久的王女士和丈夫仔細商量後決定出手。

　　京貿國際城銷售人員張先生向中新網房産頻道表示，當前的價格確實已經下降不少。談及成交量的上漲，張先生説：“現在看房的人確實多了，兩會以後因為中央並沒有出臺更為嚴厲的限購政策，降價預期沒有那麼強烈了，再加上價格也合適，很多剛需人群陸續開始入市，我們現在剩下的戶型以三居居多，兩居這樣的剛需戶型都已經賣得七七八八了。”張先生表示，從目前在京貿國際城買房的人來看，剛需購房人群基本能佔到九成左右。

　　k2百合灣的銷售人員姜先生同樣也向中新網房産頻道表示，“我們的房子兩居戶型偏多，但是雖然戶型多但是基本上開盤以後都是兩居先賣完然後三居和四居才慢慢賣完，因為現在買房的大多是剛需購房人，兩居的房子相比之下總價更低。”

　　專家稱量漲價跌不算“回暖”

　　首套房貸款利率下調“給力”

　　中國指數研究院2012年一季度中國房地産市場研究報告指出，一季度全國商品房和住宅的銷售面積及銷售額同比均有明顯下降，從20個重點城市來看，一季度總成交量下降16%，為近年同期最低。但從各月來看，3月受新增供應帶動，總成交量明顯回升，同比大幅增長56%。

　　北京理工大學管理與經濟學院副教授周畢文説：“現在的樓市談不上回暖 今年的成交量跟去年比是下降的。春節過後交易量普遍上漲，如果是回暖的話，那年年都在回暖。”

　　亞豪機構市場總監郭毅指出，當前的成交量上漲應該解讀為“反彈”或者是“復蘇”，而非“回暖”。因為目前的情況是開發商“以價換量”，價格下調後並未出現反彈，但凡價格上調的項目其銷售量隨即下降，而“回暖”則是在價格反彈後成交量依然不減。

　　全國房地産經理人聯盟副主席賈臥龍在接受中新網房産頻道專訪時分析説，此次“樓市回暖”僅是成交量回暖，價格並沒有回暖，因為成交量上升很大程度上是開發商降價促銷換來的，因此，表現出的是“量增價跌”，而非“量增價增”。與此同時，此番樓市回暖不僅與開發商大力促銷有關，還與剛性需求的集中釋放有關，更與銀行首套房貸利率下調的優惠密不可分。

　　中國房地産學會副會長、北京大學教授陳國強在接受中新網房産頻道採訪時也表示，市場成交有所回暖，首先是由於政策微調，尤其是首套房貸的調整，這對首次置業的自住性需求群體影響明顯，第二是季節性因素，通常每年的三四月份是個成交量的小高峰，第三就是開發商的價格策略，目前熱銷樓盤往往是適合首置需求、首改需求的主流需求項目，且大多數採取低價策略，以價換量的目的明顯。

　　當前，各地銀行都在逐步加大對首套房貸款的利率優惠力度。中新網房産頻道在走訪中也發現，不少銀行已經對優質客戶給出了8.5折的利率優惠，而大多數的購房者也能拿到9折左右的優惠。

　　值得一提的是，雖然3月成交量大漲，但是據北京住建委網簽數據顯示：2012年一季度，北京新建住宅網簽套數為18072套，這一數值創造了最近4年來的最低值。

　　“預計二季度會有更多的項目開盤，市場供應量增加。”郭毅表示，在限購的市場背景下，開發商爭搶的依然是有限的持“房票”一族。未來的市場“復蘇”或“反彈”局面是否持續，還取決於開發商對價格的調整程度。

　　在採訪中，很多業內人士都向記者表示了這樣的觀點，即目前成交量上漲的動力來源是開發商“以價換量”，而所謂“回暖”，應該是在價格反彈後成交量依然不減。但是目前看來，樓市不僅價格下調後並未出現反彈，並且依然存在繼續下降的空間，甚至可以看到很多價格出現上調的項目其銷售量隨即下降。因此此輪成交量的上升應該稱為“反彈”或者“復蘇”更為貼切，並非“回暖”。