新華網海南博鰲4月3日電（記者王暉余徐蕊）正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上，圍繞今年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價回歸的“市場底”，為中國房地産改革把脈問診。

　　今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地産調控政策。政策“觸底”信號的發出，促使開發商“以價換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。

　　與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹説，前期“限購令”等政策出臺後，從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發商“以價換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現回暖跡象。

　　根據中國指數研究院監測的40個城市，從3月19日至25日，有22個城市的樓市周均成交量出現增長。

　　與會嘉賓、諾貝爾經濟學獎獲得者菲爾普斯認為，中國政府採取一系列調控政策防止投資者過快炒高樓價，是為了糾正房價結構性的過高增長。

　　與會嘉賓普遍認為，以自住需求為主的市場，將是2012年中國樓市的鮮明特徵，不要奢望房價今年會大幅反彈，穩健調整仍將是基本走勢。

　　與會嘉賓、成都大學副校長張其佐認為，如果地方政府嚴格執行目前的樓市調控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現，房價至少還有15%至20%的下降空間。

　　部分與會嘉賓也表示，如果從房價收入比等因素看，房價市場尋底還需要較長時間。

　　“顯然，目前中國房價收入比和房地産平均利潤仍然過高。”張其佐認為，中國房價收入比應控制在3：1至6：1之間，房地産平均毛利率控制在10%至15%之間為宜。

　　在調控高壓下，當前樓市投資投機性需求得到有效遏制，正是推行房地産制度性改革的良好時機。

　　“既然是短期調控政策，就早晚要退出。”中國（海南）改革發展研究院執行院長遲福林説，只有制度建設才能“填補”政策退出的空間。否則，樓市調控就難以走出“越調越高”和“報復性反彈”的怪圈。

　　對於房地産如何深度改革，財政部財政科學研究所所長賈康認為，“雙軌統籌”是解決目前房價過高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要&&“托底”；對商品房價，政府不應再用行政手段一味強力干預。“市場軌”上政府應該主要管規劃、管規則、管收稅。

　　賈康建議，“十二五”期間，一線城市應先後跟進徵收房産稅。房産保有環節徵稅可以形成多種正面效應，合理激勵地方政府轉變職能，在配套改革中解決地方政府對土地財政的過度依賴。

　　“2012年是房地産的轉折年。”潘石屹認為，開發商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發模式已結束。政府應該轉而用稅收政策、貨幣政策調控房地産市場，通過增加土地供應等市場配置資源手段穩定樓市。

　　今年，住房保障體系建設、個人住房信息系統全國聯網、房産稅試點範圍擴大等“制度層面”的改革將加速推進。與會嘉賓認為，考慮到中國城鎮化進程在加快，要避免“過山車”式的房價反彈，樓市改革還有較長的路要走。