房地産企業期望的樓市小陽春至今還沒有一點跡象。限購帶來的樓市冷清已經讓很多地方政府緊張起來。春節剛過，就有幾個城市相繼出臺各種各樣的措施，試圖打破限購帶來的市場低迷。

　　來自北京中原市場研究部的數據顯示，樓市的庫存量在激增。截至2011年12月底，中原監測到的標桿房企在售項目庫存量約2496萬平方米，與2011年5月底相比，標桿房企庫存量增加約7成。截至2012年1月底，11個典型城市庫存總量為73萬套，比去年同期增加26萬套，漲幅達55%。從數據上看，當前的樓市庫存壓力已經超過了2008年。

　　地方自救 中央喊停

　　2012年2月9日，蕪湖市政府發出《關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》。

　　從文件名稱上看，這似乎是一個有關住房保障的文件，然而，仔細閱讀其內容，卻有著太多刺激樓市的措施。

　　在這份文件的第四部分“引導合理住房需求，改善居民居住條件”中，蕪湖市政府設計了一個2012年在蕪湖買房的財政補貼方案：

　　2012年1月1日至12月31日期間，在蕪湖市區購買自住普通商品住房（含二手住房，二手房政策自本意見發佈之日起執行），在辦理産權登記時，財政部門給予所納契稅100%的補助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財政部門再給予50元/平方米購房補貼；對購買新建自住商品住房70平方米及以下的，財政部門再給予150元/平方米購房補貼。

　　不僅如此，專業人才購房還有進一步的補貼，比如，具有中專及以上學歷或初級及以上專業技術資格（含初級工及以上職業資格）的購房人，財政部門再按所購房屋面積給予100元/平方米購房補貼；具有碩士學位或副高級專業技術資格（含高級技師資格）的購房人，財政部門再按所購房屋面積給予200元/平方米的補貼；具有博士學位或正高級專業技術資格的購房人，財政部門再按所購房屋面積給予300元/平方米的補貼。

　　外地人在蕪湖市區購買面積超過45平方米及以上的新建商品房，還可以將本人、配偶、未婚子女的戶口遷入。

　　這個方案一齣就迅速吸引了各地的目光，被稱為蕪湖市新年救市的大手筆。

　　儘管蕪湖市政府否認這是政府救市的舉措，但在這個文件發佈3天之後，2月12日，該市政府又發出一個文件，宣佈對《關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》暫緩執行。

　　這個短命政策的初衷究竟是什麼？答案很簡單，去庫存。

　　公開資料顯示，2006年蕪湖市出臺城市東擴戰略，經過5年左右的拆遷，到2010年開始大規模出讓土地進行房地産開發建設。然而，始料未及的是，2011年，中央出臺嚴厲的樓市調控措施，蕪湖也不免受到影響。

　　有數據顯示，目前蕪湖當地可售住宅達1.8萬多套，需一年多才能消化。而今年，預計仍將有172.69萬平方米的新增量，按照如今的樓市交易狀況，銷售壓力可想而知。

　　銷售不暢帶來庫存，對當地土地市場肯定會帶來負面影響，再接下來就將影響當地財政收入。

　　其實去年蕪湖市就已經開始出臺類似政策，2012年的新政不過是對2011年相關政策的進一步放大。

　　不僅蕪湖，全國範圍內，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化等十幾個城市陸陸續續出臺了不同措施，刺激樓市交易。

　　2011年10月，廣東省佛山市就試圖放鬆限購政策，但政策不到一天就被叫停。同年11月，成都市放鬆購房者資格審查，一週後這項政策也被叫停。

　　從去年11月開始，北京陸續出臺促進樓市交易措施，比如定向安置房“按照經濟適用住房産權管理”，交易時間不受5年限制；稅費方面，則是對普通住房價格標準進行了調整，使得更多購房人享受到契稅減半優惠。

　　2011年10月份以來，杭州市先後提出了土地鬆綁、購房補貼政策微調方式，重提購房退稅，強調對首次置業補貼。

　　還有城市對普通住房標準做出調整。

　　2012年2月14日，南昌市宣佈將一類地段價格認定標準從2010年的低於5500元/平方米，調整為低於8500元/平方米。

　　2月16日，上海市住房保障和房屋管理局發佈“關於調整本市普通住房標準的通知”。自3月1日起，上海普通住房標準調整為“坐落于內環線以內的低於330萬元/套，內環線與外環線之間的低於200萬元/套，外環線以外的低於160萬元/套”。同時，“單套建築面積應在140平方米以下”。而在2008年，這個標準為內環245萬元/套、內外環間140萬元/套，外環外98萬元/套。

　　對住房標準的上調，帶來的是契稅、營業稅、所得稅等稅收上的減少。相當於減少了購房人的購房成本。

　　儘管方式不同，但各地刺激樓市的意圖是明確的。 

　　樓市調控考驗政府智慧

　　當越來越多的城市都在對樓市調控措施作出調整時，不少人開始考慮，樓市調控是否仍將繼續，房價是否會反彈？

　　2月16日，在一個地産峰會上，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹對某些地方出臺刺激樓市政策表示不滿。她説，地方政府今年確實面臨比較大的財政壓力，但不能因此就不貫徹中央政策。以蕪湖政策為例，它有一個很嚴重的漏洞，即政府貼稅補助買房子沒有説第幾套，政策上沒有明確只補貼第一套。這顯然不符合國家控制投資和投機性需求的政策方向。

　　但華遠地産上市公司董事長任志強認為蕪湖新政是政府讓利於民，存在漏洞也不該“槍斃”。

　　在中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強看來，樓市調控的主基調並不會出現鬆動，但各地的微調與堅持調控不動搖之間並不一定就存在矛盾。

　　“去年的樓市調控政策力度過大，過於一刀切，地方做出微調也正常。”陳國強説，從目前的情況來看，一些地方對樓市的微調基本上是鼓勵自住需求、促進成交量，如果是這樣的政策微調，那就與中央的要求不矛盾。

　　2011年的樓市調控政策對地方的影響已經顯現。

　　以北京為例，到目前為止已經有近12萬套的商品房庫存量，至少需要兩年時間消化。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，限購一年來，北京市總土地出讓金為1054.2億元，同比限購之前一年的1562.4億元，下調幅度達到了32.5%。其中，住宅類地塊受到影響最大，土地出讓金下調幅度達到了50%，住宅類土地的溢價率也出現了明顯下調，從限購前一年的78.9%，下調至限購後的16.9%，下調了62個百分點。

　　“北京新房交易量下降41%，二手房下降53%。”偉業我愛我家集團副總胡景暉告訴記者，即使那些不嚴格限購的城市，房地産的稅收也損失了三到四成。不僅如此，地方政府在保障住房方面的支出也在增加，這一進一齣對地方的壓力增大了不少。

　　正是在這種情況下，不少地方有了放鬆調控的衝動。

　　“樓市限購措施對地方的負面影響很直接，稅收、就業、GDP都受到了波及，不少地方有自救的衝動，以擺脫經濟的不景氣。”陳國強説，但不能因為調控帶來了負面影響就放棄調控，遏制投資需求的思路是不能放棄的。嚴厲的樓市調控在今年仍將執行下去，沒有任何懸念。

　　陳國強認為，樓市調控已經進入深水區，調控到現在，地方與中央的博弈會越來越複雜，如何更好地調控樓市，是對政府智慧的考驗。

　　在他看來，儘管去年就已經有城市提出了“去房地産化”（地方經濟發展不再過度依賴房地産業）的思路，但對大多數城市來説，對房地産經濟的依賴依然很嚴重，而如何擺脫這種依賴、尋找新的經濟增長方式，則是對地方政府提出的新的課題，需要地方政府儘快轉變思路，尋找方法。

　　“要擺脫對房地産的依賴，需要地方政府的産業轉型，短期內恐怕難有成效。”胡景暉説，面對現在的調控環境，要做的是如何更加精細化。

　　胡景暉認為，今年樓市調控從嚴的主基調不可能出現變化。目前樓市供應非常充足，各地可以嘗試對首次置業的購房政策進行一些微調，看看市場反應。如果效果不錯，還可以對改善性住房政策進行微調，從而起到促進交易的作用。在這個過程中，量和度的把握很重要。