本報訊 近日，財政部財政科學研究所所長賈康表示，廣州、南京等大城市以及中西部的二三線城市都不排除今年跟進房産稅實施的可能。記者昨天就此採訪了相關業內人士，他們普遍認為一旦房産稅“靴子落地”，對南京樓市的影響在所難免，而重慶版和上海版兩個版本的房産稅相比較，還是滬版的更適用一些。

　　在第二屆中國房地産新年峰會上，賈康認為，目前上海和重慶已經進行了房産稅的改革試點，雖然很多媒體聲音都對此有所不滿，認為對房價的影響、對稅收的影響都是微乎其微，沒達到原先預計的效果。但實際情況是，目前的狀態都是處於試運行階段，覆蓋的範圍比較小，所以才沒有産生太大的效果。但這個制度框架對今後幾十年的影響是巨大的，會慢慢地打造成地方政府重要的支撐。

　　談到房産稅試點範圍的擴大，賈康表示，未來類似廣州、南京這樣的大城市跟進的幾率會比較高。另外由於受重慶影響，中西部城市對此的積極性也很高，如寧夏吳忠市等也是有較高的幾率作為第二批的試點城市。

　　南京試點房産稅的消息已經不算新鮮，早在重慶和上海公佈各自的房産稅方案之時，便有人聲稱離南京開徵之日為時不遠。南京大學經濟學系博導高波教授當時曾用“溫順、操作性強、保護了普通老百姓居住需求”這樣一句話來評價這兩大房産稅試點方案。.事實上，高波在去年下半年已經通過三種渠道向中央上書，提出應取消限購，轉而採取按上海模式全面徵收房産稅的方式，從而建立正常且穩定的房地産交易秩序。高波説，兩種房産稅的區別也很鮮明，重慶主要是對新購高檔房、已購別墅徵稅，新購普通住宅不徵稅，很明顯是在抑制高檔房消費；而上海主要對本地居民新購二套房徵稅，同時對人均住房面積不達標的部分還可以免徵，更偏重於抑制投資投機需求。就這二者而言，他認為上海的方案面要寬一些，抑制投資、打擊投機的意圖也更明確。如果南京開徵的話，他也建議採用這一方案。

　　(馬祚波)

　　都説南京適合“滬版”，那我們來回顧一下“滬版”什麼樣

　　滬版房産稅四大要素

　　1、“起徵點”為人均60平方米 2、稅率按房價高低分檔 3、“賣舊買新”可退稅 4、存量房一概不徵

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》明確對居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建築面積)扣除。即對居民家庭新購且屬於第二套及以上住房的,合併計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含)的,其新購的住房暫免徵收房産稅;人均超60平方米的,對屬新購住房超出部分的面積計算徵收房産稅。

　　上海房産稅試點實行差別化的比例稅率,即適用稅率暫定為0.6%,但對應稅住房每平方米市場交易價格低於上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率可暫減為0.4%。

　　試點過程中應稅住房計稅依據為參照應稅住房的房地産市場價格確定的評估值。試點初期,暫以應稅住房的市場交易價格作為房産稅的計稅依據,房産稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　《辦法》還規定了幾種退還、免徵房産稅的情況。比如,上海居民家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的,其新購住房已按規定計算徵收的房産稅,可予退還;上海居民家庭中的子女成年後,因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的,暫免徵收房産稅;符合有關規定引進的高層次人才、重點産業緊缺急需人才,持有上海居住證並在上海工作生活的,其新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的,暫免徵收房産稅。也有人説,南京的房産稅也可能採取滬版和渝版的“混合體”。但是渝版的房産稅針對的是高檔住宅,如別墅和獨棟公寓等等,按重慶市長黃奇帆的話説,與90%的市民無關。所以我們下面的算賬,就以滬版為準。

　　一年繳多少稅？本報替您分情況算賬

　　假定南京“上年度新建商品住房平均銷售價格”取9月均價12000元,一個本地戶口的“三口之家”買房。

　　第一種情況:該家庭原來已擁有一套50平方米的住房,現又在南京河西新購一套110平方米,單價為14000元的住房。

　　將這兩套住房面積合併計算後,該居民家庭全部住房面積為160平方米,人均住房面積為53.33平方米,全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準,因此,該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免徵收房産稅。

　　第二種情況: 如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房,現又在南京河西新購一套110平方米,單價為14000元的住房。

　　將這兩套住房面積合併計算後,該居民家庭全部住房面積為260平方米,人均住房面積為86.67平方米,全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準,因此,該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積(260平方米-180平方米,即80平方米)須按規定繳納房産稅。年繳納額為14000800.4%0.7=3136元。

　　第三種情況:如果這個居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房,現又在南京河西新購一套110平方米,單價為14000元的住房。

　　由於該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米,已超過人均60平方米的免稅住房面積標準,因此,該家庭此次新購的這一套住房的全部面積(即110平方米),須按規定繳納房産稅。但是原來的那套250平方米的住房,超出“人均60平方米”的部分不徵稅。

　　年繳納額為140001100.4%0.7=4312元

　　第四種情況:如果這個居民家庭原來已經擁有一套150平方米住房,現又在南京新街口新購一套110平方米,單價為30000元的住房。

　　因為單價30000元已經超過均價標準12000元的2倍,所以稅率改按0.6%計算。兩套住房合併計算面積後,同例2的計算方法,有80平方米的面積需要繳納房産稅,年繳納額為30000800.6%0.7=10080元,比起房屋的價格,還是很少。但是需要注意的是,這種情況如果用重慶版的房産稅方法計稅,那麼一年稅額可能達到6萬以上,也就是説,重慶版打豪宅是很厲害的。

　　本報綜合

　　兩大疑問

　　1 開徵房産稅後，限購會取消？

　　儘管市場上呼籲取消限購的呼聲很高，但是從近期中央經濟工作會議上發佈的今年各項方針政策上看，對樓市的調控沒有絲毫放鬆的跡象，換句話説，指望今年取消住宅限購令，恐怕有點不太實際。

　　如果南京推行了房産稅，會因此而取消限購嗎？“這也有點想當然了，你看，上海限購了，還不是照樣實行房産稅的試點，不衝突的。”南京房地産開發促進會秘書長張輝認為，去年以來全國房地産行業的深度調整，都源於限購政策的推出，因而出臺新的政策不太可能，而限購令到今年年中也不會被取消。從佛山市24小時內出臺限購放鬆政策又被追回一事不難看出，地方政府與中央政府的博弈，往往佔不到任何便宜。

　　此外，張輝表示2011年的房價雖然有所“回頭”，不過同比2010年很可能還是上漲的，因此限購令不會很快被取消。

　　2“既往不咎”會不會掀起搶購風？

　　“一旦房産稅採取‘既往不咎’的原則，可以預見，在正式實施之前，市場有可能會颳起一股搶購風。”張輝表示，重慶和上海的方案都採用這一原則，也就是只有新購的房産才適用房産稅，這也是人們對其産生“效果不大”的印象的根源之一。南京如果也如此操作的話，一些原本有購房意向的買家，可能會考慮到今後的稅收成本而提前出手，從而帶來市場波動，銷量被人為拉高後，開發商現有的促銷方案可能會進行相應調整。

　　不過，也有人認為房産稅的實施效果不會太明顯，很可能會步重慶與上海的“後塵”，即大多數的普通購房者幾乎感覺不到它的存在。

　　馬祚波