農村集體建設用地可建公租房，讓保障房建設有了保障 羊城晚報記者 何奔 攝（資料圖片）

　　農村集體用地建公租房一箭三雕

　　羊城晚報記者 趙燕華

　　解決公租房土地來源

　　讓農村建設用地盤活

　　讓“租房”一族有去處

　　日前，《廣州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》（以下簡稱新規）正式頒布實施，用地企業和單位今後不僅可以購買國有土地，還可以購買集體建設用地，但不得用於商品房開發。幾天后，廣州市住房保障辦透露：為鼓勵社會力量參與保障房建設，社會力量可利用農村集體建設用地建設公共租賃住房。這意味著，小産權房仍不能解禁，但廣州市企業和社會力量卻可通過購買或租借集體建設用地方式，參與公租房等保障房建設。

　　新規本意：

　　讓農民分享工業化城鎮化成果

　　廣州市國土房管局有關負責人接受羊城晚報記者採訪時表示，集體建設用地使用權流轉是在集體建設用地所有權不變的前提下，集體建設用地使用權以有償方式發生轉移、再轉移，包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押等形式。

　　“該辦法的出臺，標誌著廣州市集體建設用地將可以合法化流轉，為農村集體建設用地進入市場提供了通道。也就是説用地企業和單位今後不僅可以購買國有土地，還可以購買集體建設用地。這對於讓農民以土地權益合法分享工業化和城鎮化成果，提高集體建設用地使用效率具有革命性意義。

　　同時，有利於增加建設用地的有效供給，緩解國有建設用地供應不足的緊張狀況。

　　如何操作：

　　是否出讓出租農民自己做主

　　該負責人表示，集體建設用地使用權流轉，保留了農民集體土地的所有權，採用出讓、出租等方式將建設用地使用權進行流轉，挖掘出集體建設用地的巨大價值。

　　具體操作是，首先，是否出讓、出租由農民自己做主。新規明確，集體經濟組織要通過成員或成員代表會議，取得2/3以上成員或成員代表同意、進行公示、進行公證後方可取得同意流轉書面證明材料。

　　第二，出讓、出租集體建設用地使用權所取得的收益，歸擁有集體土地所有權的集體經濟組織成員集體所有，納入其集體財産統一管理。其中50%以上應當存入規定的銀行專戶，專項用於本集體經濟組織成員的社會保障支出。

　　第三，集體建設用地有償使用收益扣除集體經濟組織成員社會保障支出後，剩餘部分的使用，由集體經濟組織按法定程序提交成員大會討論決定，使用情況應當向集體經濟組織的成員公開。按法定程序決定的收益使用方案，應報鎮人民政府（街道辦事處）備案。政府不參與收益分配。

　　另外，為保障集體建設用地的價值，新規明確，集體建設用地使用權出讓價格不得低於同區域、同類別國有土地使用權基準地價的30%。該負責人解釋，這主要考慮從權屬性質、融資功能、市場風險、規劃管制、收益等方面來衡量，集體建設用地使用權與國有建設用地使用權的市場價格是有區別的；同時從保障農民合法權益、規範培育集體建設用地流轉市場的角度綜合評估，按國有土地基準地價的一定比率確定，防止出讓價格過低。

　　好處多多：

　　解決公租房用地，盤活農村地

　　值得一提的是，新規明確，集體建設用地用於商品房開發，或不按照批准的用途使用集體建設用地的，將按照違法用地和違法建設相關規定進行查處。也就是説，“小産權房”仍不能解禁。

　　不過，利用農村集體用地建設保障房則是允許的。日前，廣州市在保障房建設提出了新思路：為鼓勵社會力量參與進來，在用地政策方面，廣州首次提出，社會力量可利用自有存量建設用地、農村集體建設用地和政府儲備土地建設公共租賃住房。社會力量利用政府儲備土地建設的公共租賃住房，其建設用地使用權可採取土地公開出租方式取得，其中，出讓年限按照30年確定，出租按年收取年租金，以解決建設啟動資金問題。

　　業界人士分析，由於集體建設用地比國有土地價格稍便宜，這將鼓勵更多企業通過與村集體合作的方式，建設公租房。

　　省房協理事趙卓文對此十分看好：“通過公租房這一載體，土地二元制的邊界被模糊化。城市周邊的農村集體建設用地將可大顯身手。政府對這一類用地本來就“愛恨交加”，現在允許其建保障性的公租房。可謂是一箭三雕，既解決了公租房土地來源問題，又讓農村建設用地盤活，還讓大量“租房”一族有了去處。”趙卓文認為，這一政策頗具實操性，原因在於農村集體建設用地産權屬於村集體，幾乎等於“零地價”，加上些土建費用，綜合成本不到商品房的三分之一，比政府主動開建的公租房至少也要便宜30%-40%。這一類“公租房”具有極大的成本優勢，一定會吸引大量社會資金參與。

　　市民擔心：

　　有人“暗度陳倉”建小産權房

　　有市民擔心，會否導致某些人打著建公租房的旗號，先把地買下來，建好之後又變身商品房銷售？

　　對此，市住房保障辦明確表示“不會”。目前市住房保障辦正在制定《廣州市鼓勵企事業單位利用自有土地建設公共租賃住房的指導意見》，主要從用地、建設、資金和房屋使用等4個方面規範社會力量，尤其是企事業單位利用自有土地建設公共租賃住房的行為。其中明文規定，為防止變相出售和變相房地産開發，社會力量建設的公共租賃住房只租不售，租金標準按照略低於市場標準計收；用人單位利用自用土地建設的公共租賃住房，只能整體確權，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押。需要整體轉讓的，須經市住房保障辦審核批准，和受讓單位簽訂監管協議、明確準入條件和相關的權利和義務，轉讓後原公共租賃住房性質不變。

　　這樣，就從根本上給想變相房地産開發的人沒有任何鑽空子的機會了。

　　釋疑

　　30年租約期滿後可續期

　　廣州規定，農村集體建設用地出讓年限按照30年確定，足足比住宅用地性質的70年年限短了一半多，而房屋一般在10來年後就會出現各種毛病，需再次投入資金維修，但二次投入沒多久，土地租用期又到了，使得投資建公租房的單位不能不顧慮投入回報的問題。

　　廣州市國土房管局有關人士解釋，如果30年滿了以後，仍需要公租房的可以進行延期。“目前提出30年租期，主要是縮減啟動成本。”他表示，雖然大致多少啟動資金就可以自建公租房，目前還沒有做具體的核算，要看地塊的規模等進行制定。但是這樣操作的啟動成本可以降低很多，原本70年的商品住宅用地年限縮減到30年，總價就減少了30%～40%，然後還按年進行分攤，成本進一步縮減。

　　另外，對於租農村集體建設用地建公租房後産權的歸屬問題，新規明確，集體建設用地因各種原因導致需要收回的，其地上建築物、附著物按照集體建設用地使用權流轉合同的約定處理或集體建設用地所有權人給予使用權人合理補償。

　　數據

　　中心區有20多平方公里

　　據初步統計，廣州全市範圍的農村集體建設用地規模高達500多平方公里（其中包括不能流轉的宅基地），中心六區經過合法審批的可流轉的農村集體建設用地也有20多平方公里。

　　調查

　　廣州農村地多出租種菜

　　日前廣州市社科院發佈的《廣州農村土地流轉現狀調查及相關建議》結果顯示，廣州農村土地流轉形式多數為出租，且多數為出租給外地人種菜，租金較低，只有每年每畝1200元左右。

　　結果顯示，目前土地流轉的形式以土地出租為主，比例為79.6%，其他形式的比例都在5%以下。而土地出租中，又以外地人承租為主，佔69.7%；其次為本村人，佔18.8%。

　　據調查，這些土地超過一半用於種菜，佔58%；其次用於種花，佔14.9%；水産養殖、種果樹、種糧的比例皆在5%到8%之間。在有租金收益的303個有效樣本中，租金的平均值是1048.16元每畝每年，租金1200元每畝每年的情況較為普遍。

　　趙燕華