大興、通州近期成交套數及成交價走勢

近期部分樓盤降價引發業主不滿

　　本報訊 (記者 自曾暉)北京郊區房價持續下調，北京房地産交易管理網數據顯示，截至24日，以通州和大興為首的區域房價下調明顯加速。據記者了解，京郊多個項目頻頻爆出低價，甚至有些項目跌破萬元門檻，以“9980元/平米起”的成本價招攬顧客。

　　由於目前樓市供過於求的倒挂現象依然明顯，亞豪機構副總經理預計12月大規模的深度降價潮將會從通州、大興等區域蔓延至整個北京。

　　通州、大興成降價“重災區”

　　業內人士指出，由於庫存量較多，區域競爭激烈，北京郊區房價繼續下調，11月降價明顯加速的兩大區域為通州、大興。據北京房地産交易管理網數據顯示，截至11月24日，通州、大興入市新房源為238套、412套，而11月成交均價更是持續下跌至15725元/平米、17454元/平米； 而在7月份，兩區域的成交均價還維持在1.9萬元/平米以上。

　　“特別是大興，從8月開始連續4個月出現了斷崖式下調”北京中原市場研究部張大偉分析道，大興目前成交均價相比最高點已經下調超過15%，部分新開項目均價肯定拉低到了1.3萬左右，區域房價醞釀再次下調。

　　分析稱是以成本價“裸奔”

　　以11月23日取得預售證的京郊南六環項目合生世界花園為例，該項目贈送精裝修，“9980元/平米起”的定價創下馬駒橋樓市新低，更比兩個月前預期的價格下跌了3000元/平米，被業內視為繼龍湖時代天街11800元/平米起入市後，南城又一“成本價甩貨”的新盤。“9980元起就是指簽約的合同面積單價”合生世界花園營銷負責人向本報記者表示。有業內人士指出，考慮到項目的拿地成本、建築成本和各種稅費，項目幾乎是以成本價“裸奔”。

　　此外，東亞逸品閣、龍湖時代天街、合生世界花園等純新盤也以萬元左右低價入市，創下區域新低；而領海朗文世家、京貿國際城、金地仰山等老盤以推特價房等形式，特定房源單盤優惠幅度也在3000元/平米左右。

　　相關降價項目開發商表示，雖然“成本價”賣房可能對銷售宣傳有利，但對品牌是極大損害，如果是2010年市場高點取得的土地，目前入市利潤極少，他強調在目前市場中，營銷方式已從原來的成本——利潤定價，轉為企業所需現金流——週轉速度定價，由於周邊項目不斷下調價格，新盤不到開盤的當天幾乎確定不了價格。

　　大規模深度降價潮將來襲

　　亞豪機構副總經理高姍表示，今年以來由於受到調控政策的影響，開發企業的推盤速度受到極大影響，除金九銀十兩個月，其他各月的月度入市量均未超過30個。她表示，商品住宅去化問題仍相當嚴重，賣房的唯一有效途徑就是降價。她判斷12月大規模的深度降價潮將會從通州、大興等區域蔓延至整個北京。

　　北京中原市場研究部張大偉表示，目前北京商品住房市場降價預期逐步明朗、項目繼續增多，力度不斷加大，調控效果進一步鞏固。總體看來，當前房地産市場“降價換量”的整體格局已經形成，項目降價由“暗降”轉“明降”。而受通州、大興、房山等北京遠郊區縣樓市新一輪降價風的衝擊，環北京經濟帶樓市也迎來降價壓力。

　　■ 土地市場

　　北京調低兩地塊起價

　　本報訊 (記者袁曉瀾)昨日，記者從北京土地整理儲備中心獲悉，由於許久未有人競拍，北京土地出讓門檻主動調低：“平谷區馬坊鎮B05-01、B05-02地塊居住、社會停車場庫項目用地”等2宗地掛牌起始價格。其中後沙峪鎮土地從原始掛牌價5.25億元下調至4.7846億元；平谷馬坊鎮地塊從3.71億元下調至3.1535億元。兩地塊下調幅度分別接近9%和15%。

　　這也是本月來北京第二次調低出讓門檻。此前，郭公莊車輛段四期地塊取消配建限價房條件，居住用途全部用作普通商品房。

　　對此，業內分析人士認為，隨著調控的持續發威，土地市場亦轉入淡市，兩地塊都為掛牌比較久而無人應價地塊，調低起價，有利於加快出讓。

　　中原地産市場總監張大偉認為，實際上全國土地市場已進入冬季，開發商拿地支出大幅減少，作為調控最嚴厲的北京，土地市場降溫明顯，北京從之前地塊減少保障房面積開始，對部分土地已經降低了入市門檻，而降低門檻有利加快滯銷土地入市。

　　■ 房企動向

　　年底房企加速推盤

　　本報訊 (記者李捷)據亞豪機構統計，12月份預計有29個項目入市，其中老盤後期15個，純新盤共計14個，這創下了今年以來純新盤單月放量最高的記錄。

　　亞豪機構市場總監郭毅介紹：“純新盤供應加碼的現象從10月就已開始，當月有13個純新盤面市；而11月份截至目前，也有10個純新盤推出，與往年相比量很足。”

　　一位品牌房企的相關負責人對此表示，一般年末供應量都會減少，但是今年市場情況比較特殊，開發商為了衝業績，也都在最後年關放手一搏，加大了推盤的力度。

　　與此同時，雖然房企推盤速度加快，但純新盤一入市就遇冷，周邊項目價格不斷變化持續走低，致使新盤入市定價難。

　　記者致電多個即將在12月入市的項目詢問其預售價，得到的答覆都是“還不確定”、“只有到開盤當天才知道”。據記者的不完全統計，目前即將入市尚未確定開盤價格的項目佔到五成左右。

　　某項目負責人稱：“目前市場情況不容樂觀，降還是不降？降多少合適？只能靜觀其變，伺機而動。”

　　■ 全國情況

　　二三線城市出現降價潮

　　多地出現因降價而導致客戶糾紛打砸售樓處的現象

　　本報訊 (記者劉狄)目前，降價的趨勢已經從一線城市向二、三線城市蔓延。與此同時，多地出現因降價而導致客戶糾紛打砸售樓處的現象。

　　降價向二三線城市蔓延

　　由於成交量遲遲難有起色，給開發商的資金面帶來較大的壓力。為了加速銷售回款，全國越來越多的大型開發商加入降價浪潮。據中原統計，上周萬科和保利分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進行大幅度降價，如萬科在深圳的兩個項目分別推出特價房，最低折扣達到88折；保利在重慶的6個項目也傳出打折促銷的消息，最大降幅接近20%。

　　在10月份，十大標桿房企總成交面積為458萬平方米，環比和同比分別減少10%和13%，傳統的銷售旺季“銀十”並未出現。中原統計數據顯示，一線房企前十月銷售業績出現明顯分化，其中完成年度目標超過9成的有4家企業，也有綠城及金地完成不足6成。前三季度報顯示，在A股上市的房企中，七成房企經營性現金流為負。開發商整體現金流趨緊，已是不爭的事實。

　　多地業主哄砸售樓處

　　最近2個月，不僅是在北京和上海，在二線城市的南京、寧波等地已經有多起項目因為降價而導致客戶糾紛打砸售樓處的現象，甚至在三線城市的安徽蕪湖，鏡湖世紀城項目從每平米7350元下調至每平米4200元，也引發了業主哄砸售樓處。

　　在目前市場調整趨勢已經明顯的情況下，純新盤如何入市定價成為目前大部分項目面臨的難題。

　　而老項目的後期面臨的問題更多，還要考慮到前期業主的影響，很多老項目的降價手段變得更為靈活隱蔽。部分開發商也選擇了老項目延緩上市，增加新盤上市銷售的辦法。