明年1月起二手房交易將按評估價計稅，網簽一次性付款報低價漏洞將堵上。

　　廣州力爭明年1月起將實行二手房按評估價計稅

　　廣州今年實行二手房網簽，交易安全得到確保，但報低價的漏洞卻一直未補上。2010年1~9月存量房全市成交價格為5220元/m2，2011年同期價格為6971元/m2，同比增長33.5%。這個增幅與各大仲介研究報告顯示的同比增幅相約，顯示網簽對報低價的約束不大。廣州市有關部門已意識到，單靠房管局“單打獨鬥”難以遏制報低價，必須借助房産交易的外部環節才能奏效。從今年10月份起，銀行系統對接二手房網簽系統，按揭付款方式購買二手房的報低價漏洞被堵上。此外，廣州市地稅局提出，力爭在今年12月底完成核價系統的本地化改造和數據庫建設，明年1月起全面應用房地産評估技術，二手房交易將按評估價計稅。由此，二手房網簽一次性付款報低價的漏洞也將堵上。

　　深圳今年7月11日開始實行二手房按評估價計稅，受到“限購”政策的影響，以往一有稅費變動就出現的成交高峰在今年並沒有出現，8月份受評估價計稅的影響成交跌到冰點，隨後才緩慢攀升。深圳與廣州的市場人士認為，雖然深圳比廣州早實行二手房網簽，但廣州市在杜絕二手房報低價上走在深圳前面。當地銀行系統沒有與二手房網簽系統對接，二手房評估價大致相當於市價六七成左右。廣州房地産仲介人士認為，目前二手房買家中按揭付款與一次性付款的比例在7：3左右，有能力一次性付款的買家佔小數。明年1月若依時開始二手房按評估價計稅，市民最關心的是評估價到底與市價相差多少。由於“限購”“限貸”政策短時間內難以放鬆，年底搭評估價計稅“末班車”的人也不會多。

　　文/圖：記者李鳳荷

　　二手房報低價處處可見

　　在廣州市國土房管局存量房源庫，二手房交易報低價的個案處處可見。記者以廣州市高端樓盤匯景新城所在的“匯景路”為關鍵詞搜索，發現9月~10月多宗案例的成交單價最低為1.27萬元/m2，普遍集中在1.3萬~1.5萬元/m2之間，不過在10月18日一宗已簽約的匯景新城房屋交易，該房屋面積223.39平方米，成交價為542萬元，成交單價為2.42萬元/m2。

　　一位不願意透露姓名的市場人士表示，有關交易可能涉及銀行按揭，故此成交價較真實。在銀行系統對接網簽系統後，二手房按揭買家若再報低價，銀行將按照二手房網簽價與銀行評估價孰低的原則放款，二手房買家將得不到足額的貸款金額。

　　廣州按評估價計稅，到底約市價幾折

　　中原地産研究部副經理瞿中奇表示，對於廣州市二手房按評估價計稅有兩點疑慮，一是每月廣州市場交易量數萬宗，地稅局如何對這麼大的房屋交易做出評估？據銀行的做法，銀行對每宗交易所涉及的房屋都聘請具備資格的評估公司做上門評測。二是市場行情變化大，稅局如何及時更新？

　　合富置業首席市場分析師龍斌和瞿中奇均認為，銀行系統與二手房網簽系統對接，報低價的可能性只有在一次性付款上。由於目前證不滿5年的房屋稅費佣金相當於樓價的10%以上，但制約成交的因素主要來自“限購”“限貸”政策，相信年底前出現評估價計稅末班車的機會很微。一位市場人士對記者表示，前線經紀必定抓緊每一次政策變動的機會“谷客”買樓，但近一年來網簽末班車、銀行系統對接網簽系統的“末班車”效應都不太強。

　　若明年實施二手房按評估價計稅，最大的關鍵來自於評估價的制定。若二手房評估價依然與市價有一段距離，相信對市場的影響不大。

　　他山之石 深圳二手房評估價等於市價七成

　　美聯物業全國研究中心認為，二手房按評估價計稅政策“末班車”邊際效應遞減；深圳二手住宅交易評估價過戶政策在2007年、2010年已在坊間流傳兩次了，每一次傳言都會帶動二手房成交量異常上升，如2007年7月份，全市二手房成交量曾創下當時的成交高峰。去年10月29日，全市二手住宅成交套數也創下1658套的峰值。

　　今年7月是第三次“狼來了”，加上之前某些片區有實施過相關政策，可以説“評估價過戶”政策的邊際效應遞減。政策正式實施的時間是7月11日，但根據美聯物業統計，6月中旬的市場並未出現成交井噴。從全市數據上看，6月初每日二手住宅過戶數由之前的300多套上漲到6月中旬的400多套，接近深圳正常的二手房交易量。8月份，受“評估價過戶”政策的影響，二手住宅月度成交量跌至歷史冰點，跌幅超過七成，8月後期每週二手成交逐步回升。

　　美聯物業中國營運總監王書權表示，在實行評估價計稅前，深圳99%的二手房交易都是陰陽合同。報房管局的價格就參照房産證上一手業主以開發商的價格，每次都以“原價”網簽，一套房升值兩三倍仍然按原價過戶。當時市場擔心稅局的成交價與二手房市價接近，接手買家將負擔沉重稅費，故此在每一次傳説實施評估價計稅時，都會引起市場異動。現在按政府存量房評估價，評估價只相當於市價的六七成，估值較溫和，且碰到“限購”“限貸”政策，末班車效應不明顯。

　　美聯物業深圳交易管理部總監王青告訴記者，二手房按評估價計稅後，二手房買家平均要承擔的稅費比以前增加5%左右，比以往預計的要低很多。二手房整體評估價相當於市場價的六七成左右，業主早期買房以及轉手多次按原價過戶的房屋受到的影響較大，因為下一手買家不可能按以往的“原價”過戶。一些2009年出證的樓盤由於一手買家入市價已比較高，二手房評估價甚至比一手原價還要低。以羅湖區一個新盤為例，194平方米一手買家的入市價位500多萬元，二手房評估價才430多萬元。