全國存量房交易稅負將明顯上升

　　□ 財新《新世紀》記者 王長勇

　　8月牽動全民的房産證加名徵稅，被財政部、國稅總局一紙公文緊急叫停。但是，有關房産的稅負上升潮依然暗流涌動。由財政部、國稅總局主導的“應用房地産評估技術加強存量房交易稅收徵管”工作完成試點，並已向全國非試點城市擴展，這項冠以“加強稅收徵管”名義的舉措，意味著全國存量房交易稅負將明顯上升。

　　稅收高增的誘惑

　　這一牽涉千萬納稅人負擔的舉措，財稅部門的解釋低調而又務實，指出“目前在存量房交易過程中，納稅人低報成交價格偷逃稅款的現象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞”，並稱此現象“影響了稅法的嚴肅性，也削弱了房地産市場調控的政策效果”。

　　二手房交易環節涉及稅種有契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。目前，個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。

　　現行稅法中，個人二手房交易實際涉及稅種包括契稅(稅率為全額的1%-5%)；營業稅(稅率為全額或差額的5%)和個人所得稅(稅率為銷售所得的20%)，這三個稅種均以房産交易額為基本稅基。房地産交易金額的高低，直接決定了納稅額的多少。二手房交易動輒數百萬元，買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”達到減少納稅的動力極強。

　　因此，財政部、國稅總局認為，應用房地産評估技術加強存量房交易稅收徵營，可有效解決房産交易中的偷逃稅款現象。同時，此舉也可為推進房地産稅制改革做好思想、技術和人才方面的儲備，具有長遠意義。

　　對房地産按評估值徵稅，本是2003年中央提出“條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅”後，由財政部、國稅總局為開徵物業稅確定的計稅依據。隨後於2004年和2007年，財政部和國稅總局分兩批共選擇了十個省市開展房地産模擬評稅試點。但此後物業稅改革幾無進展，評估徵稅也無法應用到稅收徵管實踐，地方政府試點也僅在會議和文件上徘徊，被稱為物業稅“空轉”試點。

　　面對改革遇到的現實阻力，中央擬定的物業稅改革方案，近幾年悄然調整為改革範圍較窄的房産稅框架。制度層面難有作為，財政部、國稅總局便從技術層面尋求突破，兩部門于2008年4月從模擬評稅試點省市中，選擇南京、杭州、北京、重慶、青島、深圳、丹東等城市，將模擬評稅試點取得的成果，先行用於契稅等房地産交易環節稅收的實際徵收。2009年底，財政部、國稅總局發文要求全國各省份均選定城市，對二手房交易環節的契稅等按評估價徵收。

　　房地産契稅、營業稅屬於地方稅收，個人所得稅中40%歸地方政府，因全國房地産市場價格持續上升，二手房交易按評估徵稅，大幅提高了地方政府的稅收收入。評估徵稅實際應用到房地産交易環節後，地方政府的積極性空前提高，僅一年半時間，全國各省份即完成試點任務。今年7月便向全國擴展。

　　重慶、上海兩地于1月28日啟動的房産稅改革試點，核心是將房産稅徵稅範圍擴展到居民住房，直接觸及房産稅制度層面的變革。而由財政部、國稅總局推動的按評估值徵稅，屬稅收技術層面的完善。重慶、上海的改革試點重點在增量房産，而財政部和國家稅務總局在則從存量房著手。

　　按財政部、國稅總局的要求，各級財稅徵收機關要應用房地産評估技術，建立存量房交易申報價格比對系統，對各類存量房地産進行評估；以評估值的一定比例作為計稅參考值；申報價格高於計稅參考值的，以申報價格作為計稅價格；申報價格低於計稅參考值的，如果納稅人不能按要求陳述、舉證正當理由，以計稅參考值作為計稅價格。

　　財政部、國稅總局從技術層面推進的評估徵稅，對地方政府稅收收入增長的貢獻，不亞於重慶、上海的房産稅制度變革試點。近幾年來，房地産交易和保有環節稅收對稅收增收的貢獻顯著提高。2008年全國契稅收入為1307.18億元，佔稅收總收入的比重為2.4%。到2010年，契稅收入達2464.80億元，同比增長42.1%，佔稅收總收入的比重上升至3.4%。

　　財政部稅政司對2009年的稅收結構分析顯示，當年和房地産有關的五個稅種，即土地增值稅、耕地佔用稅、契稅、房産稅和城鎮土地使用稅合計增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻為21.8%，比2008年提高11.5個百分點。加上房地産營業稅和房屋轉讓個人所得稅，當年土地和房地産相關的稅收增收額所佔比重超過35%。

　　政府主導徵管模式

　　對二手房交易按評估價徵稅，直接導致房地産交易環節稅收猛增，地方政府的熱情也被點燃。南京市是2004年第一批六個模擬評稅試點城市之一，相應的房地産信息數據庫、評估技術軟體及徵管系統已然成型。今年8月《婚姻法》司法解釋(三)出臺，南京市地稅局便借機提出對婚前房産證加名徵收契稅，其擴大評估徵稅範圍、“小試牛刀”的急切心情可見一斑。深圳、杭州、北京等已建成房地産評估徵稅系統的城市，也躍躍欲試。

　　對於評估價格申報流程和技術方案，財政部、國稅總局推薦了杭州版、丹東版軟體，兩種軟體在技術方面均具有一定的通用性。各地根據自身特點選用並做本地化修改，也可參考其需求分析和技術路線自主開發。

　　為推動地方儘快建立軟體系統，財政部、國稅總局強調，各地評估技術軟體的設計，可暫不考慮與通用稅收徵管系統聯網，在試點過程中逐步研究聯網方案。

　　對於具體的工作模式，財政部、國稅總局確定了三種類型：第一種模式是全部技術工作由財稅徵收機關承擔；第二種模式是由財稅徵收機關與相關部門、單位合作完成；第三種模式是將部分或全部技術工作委託相關部門、單位或專業機構承擔。

　　目前，各地已選定並本地化了評估軟體，也基本確定了各自的工作模式，比如杭州模式、深圳模式等。杭州市採取財稅政管部門與相關單位合作的第二種模式。設置的兩個合作部門，一個是技術公司，負責確定具體的評估技術方案，包括評估方法確定、流程設計、計算機系統模型設計、軟體開發和應用管理等；另一個是評估公司。兩個公司互相合作，杭州市在財政局單獨設置了直屬徵收管理局負責徵管，由兩家公司提供技術和評估支持。

　　而深圳市採取了第三種模式，對原國土規劃、研究、評估等方面的業務及人員進行剝離，成立了深圳市房地産評估發展中心，為深圳市規劃和國土資源委員會直屬事業單位。該中心的一項重要職責，便是接受財稅部門委託，為房地産交易環節按評估價徵稅提供支持。

　　但無論採取何種模式，都是以政府主導為基本原則，因納稅人對評估價格提出異議引發爭議，納稅人提出行政復議，以至上訴到法院，政府財稅徵管部門作為責任人就需應訴，而不能將責任推給技術和評估結構。

　　在財政部、國稅總局全力推進和地方政府稅收高增刺激下，二手房交易環節評估徵稅，已從一二線城市迅速擴展到三線城市。目前，雖然僅有重慶、上海兩市的少數居民要對擁有的住房交稅但當政府完成房地産信息數據庫、技術模型、評估徵稅系統建設後，全國眾多居民收到政府郵寄的房地産納稅通知單就為期不遠了。