通州商品房積壓嚴重卻未降價 地産商不懼調控賭未來

    中國網絡電視臺消息（新聞1+1）：一年前這裡房價一路奔三，搶房者如潮；一年後這裡商品房大量積壓，乏人問津。待售房屋兩萬套，市值超過170億，大約七年才可以完全消化。一家房地産機構的預測會成為最壞的結果嗎？從信心滿滿搶房如潮到成交量萎縮出現積壓，北京通州到底會成為一個什麼樣本？《新聞1+1》今日關注——通州樓市，從“明星”到“棄兒”？

北京通州區2萬套商品房積壓 但價格仍居高不下

    主持人董倩：北京通州的房價，從1萬多元1平米，到兩萬多將近三萬元一平米，用時不到一年的時間；從將近三萬多元一平米，到現在的房屋空置率創歷史新高，用時還是不到一年的時間。那麼，北京通州的房價為什麼會有如此大的變化？過山車一般的價格起伏背後，又帶給我們怎樣的思考？

    財經評論員葉檀：我想通州存量房上升是一個縮影，事實上中國的一線城市存量房都在上升，這就説明我們的成交量下降，供求關係已經出現了扭轉。通州一方面存量房上升，另外一方面想買的人買不到，如果我們把限購令取消的話，我想通州的存量房很快就可以消化掉了。事實上現在很多時候是在壓力下的結果，並不是一個市場正常的反應。

    和葉檀觀點類似的，還有任志強。兩天前，針對中原地産公司認為通州有可能要花幾年才能消化掉庫存的看法，任志強就表態説：“放開限購與個貸試試？”不過，有關房地産的觀點永遠爭鋒相對。

    中原地産市場部經理：我們不只是只看通州，比如説整個全北京市的需求情況來看，我們調研的結果是需求剛性的需求佔整個購買人群已經接近90%，投資的人群已經是個個位數。因為(通州)這一段時間的調整和它價格快速下降這樣一個情況，老百姓在選擇房子的時候會選擇一些新興區域，因為他要買房子的時候，他也會注意他的這種保值功能，比如這樣我們就看到比如説房山的長陽，有些項目太在一萬五左右。

    中國房地産學會副會長 北大教授 陳國強：對企業來説，隨著政策的持續時間越長，那麼對他們來説，面臨的資金的壓力會越明顯，那麼這個就不排除我們部分企業會面臨資金的壓力的問題，會面臨資金鏈斷裂的危險。

    與通州相關，根據北京市房地産交易管理網數據統計，目前，全市商品住宅存量也超過了10萬套。或許，數字本身不説明什麼，大家擔心的，應該是數字背後的變化。風險，真的存在嗎？

    葉檀：如果我們的政策不儘快調整，它就會出現一個兩頭堵塞的情況。一方面是成交量下滑，房地産市場的存量房增加。這個是造成資源的浪費，房地産開發商的資金會收到擠壓，他們不得不去進行高利貸或者是高成本的融資。另外是市場地方政府這一塊，它的收入會受到控制。現在要把這兩塊結合起來，主要是要打通它。這樣就可以使得房地産在消費這個層面恢復一個正常的流動，它就像活水一樣，從存量、開發一直到銷售，都可以進入一個存量的良性的循環，把房地産的投資這一塊就可以擠壓出去了。

    北京大學霍德明教授：通州房價泡沫比較大，積壓的也比較大。如果通州房價降到15000，我看三個月就可以賣掉了。現在通州房價大概是25000左右，很少會賣到20000到22000。開發商在捂盤惜售，因為預測將來的房價還會漲。這還是個博弈的結果。房地産開發商已經被調控過了，有了免疫力。2萬套靠7年才能消化掉，賣方速度超慢。僵持的結果可能不會降價。通州是泡沫的擠壓，而房山是剛性需求的體現。兩年前的通州和現在房山是正常的剛興需求。如果沒有宏觀調控的話通州房價恐怕會漲到4萬一平米。

　　新聞鏈結：

　　北京通州樓市積壓2萬套住房 市值超百億夠賣7年

　　房價曾經堪比CBD的通州樓市在“限購令”的強勢打壓下，漸漸淪為京城樓市的“棄兒”，市值百億以上的近2萬套積壓樓房足夠銷售7年之久，嚴重萎縮的需求讓開發商想出了“高低價”銷售的捂盤新招。

　　2萬套庫存夠賣7年

　　通州樓市自去年“國十條”樓市調控政策出臺後，成為北京樓市的“重災區”。據北京房地産交易管理網數據統計，截至5月24日，通州最近1年來預售的項目合計為30個，提供的房源套數合計10695套，而簽約套數僅為3090套，新增積壓房源超過7千套，而截至2010年10月，通州期房住宅庫存為14501套。

　　而北京中原地産的統計數據顯示，通州商品房住宅庫存已經超過2萬套，佔全市的比例已經攀升到近3成，居各區縣之首。按照目前一年3000套左右的簽約量來計算，消耗2萬套庫存需要7年時間。

　　開發商“高低價”開盤促銷

　　人為減少供應量是開發商儘快賣樓回籠資金屢試不爽的招數，但此前出臺的“一房一價”政策中明確規定，開發商必須一次性公佈全部預售房源，這令開發商的“捂盤”不能再肆無忌憚。

　　上有政策，下有對策，通州樓市的嚴重滯銷令急需回籠資金的開發商“急中生智”，通過“高低價”另類捂盤。北京晨報記者日前調查發現，已經于4月27日開盤的位於通州梨園鎮小街村的某正在預售的項目出現營銷新招，該項目共5棟住宅樓共計1478套，一次性全部預售，截至5月24日，已經簽約326套，但奇怪的是，這326套房全部集中在一棟樓中，而其餘4棟樓均是零成交。

　　“現在我們主推A4號樓，開盤均價在一萬六七左右，部分房源的團購最低折扣是9.1折”，售樓人員告訴記者，其餘四棟樓也在賣，但價格沒有優惠，只有“全款9.8折”。當記者以購房人身份詢問當下主推的A4號樓如果賣完，接下來的樓盤優惠力度是否會提高時，售樓處人員告訴記者，“不排除這種可能，有可能在A4號樓賣了七八成之後，後面房源的優惠力度會加大。”

　　通州已處“降價前夜”

　　北京中原地産市場研究總監張大偉表示，北京第三輪樓市調控政策執行後，市場投機基本絕跡，而剛需中對價格敏感的部分購房者轉向房山等更具價格優勢的區域，使得通州的需求銳減。

　　“通州樓市在近年來的輪番炒作後已經顯現出了明顯的過飽和狀態，在接下來的一個時期，除少數優質樓盤外，多數項目銷售都會比較困難”，偉業我愛我家市場研究院日前發佈的市場報告指出，在市場的重壓下，通州樓市已經處於降價前夜。