多城市調控目標挂鉤GDP被指助推房價上漲預期

　　大限將至，包括京、滬、穗、深四大一線城市在內的全國多數城市仍未公佈房價調控目標。據公開披露的信息，截至27日，僅有近40個城市公佈了房價調控目標，且其中多數城市的房價調控目標與當地G D P增速或居民人均可支配收入漲幅挂鉤，因此被認為是在強化房價上漲預期。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的專家表示，這一方面體現了房價調控之難，同時也釋放了政策依然會從緊的信號，預計調控政策近期還有可能陸續出臺。而近60家上市房企現金流大減千億元的消息表明，如果樓市成交持續低迷，下半年可能迎來開發商較大規模促銷。

　　進度

　　京滬穗深尚未公佈房價調控目標

　　根據“新國八條”，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

　　如今“新國八條”落地已整整兩個月，距離一季度結束也僅剩一週的時間，但多數城市仍未公佈房價調控目標。

　　截至上週末，僅有寧波、濟南、海口、丹東、銀川、榆樹、佛山、瀋陽、貴陽、昆明、蘭州、西安、合肥、岳陽以及山西省的20多個城市公佈了房價控制目標，多數是二三線城市，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市均未公佈。

　　在已公佈房價調控目標的近40個城市中，多數城市制定的目標與當地G D P增速目標或居民人均可支配收入增幅目標挂鉤。

　　寧波市政府25日正式公佈《關於公佈2011年度寧波市區新建住房價格控制目標的通知》明確，2011年度市區新建住房價格控制目標為保持住房價格基本穩定，新建住房價格全年漲幅低於年度市區居民人均可支配收入的增長幅度。根據寧波2011年國民經濟和社會發展計劃草案，今年寧波市區居民人均可支配收入增長目標為10%。

　　在瀋陽，房價增幅控制目標為2011年新建住房價格指數同比增幅低於當年城市人均可支配收入和經濟增長幅度。而2011年瀋陽計劃讓城市居民人均可支配收入與G D P同增12%。

　　此次各地公佈的房價調控目標普遍選擇與G D P或人均可支配收入增速挂鉤，全國工商聯房地産商會會長聶梅生認為，與G D P挂鉤有一定道理，但各地應體現差異性。根據國家統計局2000年到2010年十年間的統計數據來看，全國房價年度同比漲幅低於同年G D P的漲幅，高於同年C P I的漲幅，如果從過去十年的情況來看，各地制定房價漲幅低於G D P漲幅的目標有一定道理。

　　“ 但 是 每 個 城 市 的 情 況 不 一樣。”她進一步表示，現在還未公佈房價調控目標的城市中，一些房價過快上漲的城市，其去年房價同比漲幅是高於G D P增速的，那麼，它們將房價漲幅目標定在低於G D P增速能否做到就存在很多未知因素。

　　在聶梅生看來，房價調控目標的確定應體現地區差異，不能千篇一律地與G D P挂鉤。按城市類別來看，在自主需求為主的城市，其房價調控目標除了與當地經濟發展目標挂鉤外，還應與房價收入比挂鉤。而如果在新建商品住宅中投資、投機性購房所佔比例較高的地方，比如出臺限購令的35個城市，它們的房價調控目標還應與CPI挂鉤。

　　此外，聶梅生還認為，針對不同的住宅類型調控目標也應該進行細分，比如高檔商品房、普通商品房、經濟適用房等。

　　效果

　　調控目標被指助長房價上漲預期

　　有觀點認為，各地公佈的房價調控目標儼然成了漲價目標，會在很大程度上助長房價上漲預期。

　　一位業內資深人士接受《經濟參考報》記者採訪時表示，現在很多城市是不敢提今年房價會比去年下降，怕達不到目標，與其説了做不到，還不如給自己留有餘地。

　　德佑地産研究主任陸騎麟認為，公佈房價調控目標是地方政府迫於無奈的做法，單從目前來看，房價上漲的預期很難在短期內改變。

　　廣發證券房地産行業分析師沈愛卿也認為，目前各地公佈的房價調控目標反映出“地方政府覺得控房價的難度是非常大的”。而目標被指助長房價上漲預期也在一定程度上表明房價不是那麼容易降下來。

　　有業內人士認為，各地公佈房價調控目標在一定程度上強化了房價上漲預期，政策持續收緊的信號仍將持續加強。

　　繼上周國家發改委宣佈，從5月1日起商品房銷售明碼標價實行“一套一價”後，北京又發佈公告稱，26日起開始實行大幅提高房地産項目土地增值稅預徵率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根據公告，房地産開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售確認的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至5%的幅度預徵率。容積率小于1 .0的房地産開發項目，最低按照銷售收入的3%預徵土地增值稅。

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，土地增值稅預徵率提高及清算等政策如嚴格執行，將直接對相當一部分房企的資金鏈造成壓力。

　　北京中原認為，最近發改委及部分地方稅務部門針對樓市調控的政策出臺，説明了樓市的利空依然未出盡，調控政策依然在從嚴從緊。並預計最近調控政策還有可能陸續出臺，樓市很可能出現明顯的變化。

　　壓力

　　59家上市房企現金流大減千億元

　　“現在的調控不單單是對於房地産的調控，實際上在信貸這一塊，全部都是一個收緊的趨勢，有些房貸貸款已經批下來了，但等了很久就是不放，因為現在銀行手頭資金也比較緊張。”陸騎麟表示，在銀根緊縮嚴厲的調控政策下，開發商資金鏈趨緊將是一個長期的趨勢。

　　W IN D統計數據顯示，按照申萬一級行業分類，截至記者發稿，兩市已有共計59家房地産類上市公司發佈了2010年年報。年報顯示，雖然利潤增長整體仍然十分可觀，但房地産上市公司資金鏈整體趨緊的跡象已經十分明顯。

　　數據顯示，59家上市公司2010年共計實現歸屬於母公司股東的凈利潤394.24億元，同比增長35.9%。其中，上市房企四大龍頭萬科、保利地産、金地集團和招商地産分別實現了72.83億元、35.19億元、17.76億元和16.44億元的凈利潤，同比增長分別達到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。

　　雖然凈利潤實現大幅增長，房地産上市公司的資産負債率卻出現了不同程度的上升。四大地産龍頭中，萬科、保利地産、金地集團和招商地産2 0 1 0年 末 的 資 産 負 債 率 分 別 為74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11 .5%、12 .8%、2 .2%和4.6%。

　　在現金流上，59家上市公司2010年經營活動現金流量凈額為-649.8億元，同比大減1026.9億元。四大地産龍頭中，萬科、保利地産、金地集團和招商地産2010年經營活動現金流量凈額分別為22.4億元、-223.7億元、-30.4億元和-44.5億元，而2009年末，這個數據則分別為92.5億元、-11.4億元、-28 .7億元和70 .5億元。截至2010年末，59家上市公司現金及現金等價物凈增加額為269.1億元，而2009年末，這個數據則為526 .8億元。數據還顯示，截至2010年末，上述59家上市房企的存貨總量已經達到了6414.9億元。

　　“我們判斷，從目前的情況來看，開發商在加大開工，準備走快週轉的路線。但目前的成交還是比較低迷的，如果這個成交狀況持續3個月至6個月的話，開發商就很難撐得住了，就可能需要考慮降價。”沈愛卿對《經濟參考報》記者表示，如果現在低成交量的狀況持續，將會對開發商産生很大的影響。他同時表示，目前市場有些分化，一些大型的開發商資金狀況相對還好，而小的開發商融資渠道較少，情況就沒那麼好。

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